投資性房地產公允價值計量問題解讀

宋 娜

(福建師范大學 經濟學院，福建 福州 350108)

投資性房地產公允價值計量問題解讀

宋 娜

(福建師范大學 經濟學院，福建 福州 350108)

分析投資性房地產計量模式變更對企業財務報表產生的影響，進而對企業規避公允價值模式的成因進行解讀，提出相應的改善投資性房地產公允價值市場環境、降低公允價值運用門檻、降低公允價值計量稅收成本、完善投資性房地產價值評估體系的對策。

投資性房地產；公允價值；成因解讀

一、上市公司投資性房地產后續計量運用公允價值模式的現狀

至2011年末，滬深兩市擁有投資性房地產的上市公司共有917家，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業只有32家，僅占總數的3.49%。從滬深兩市上市公司公允價值應用的現狀來看，公允價值計量能為企業帶來意想不到的收益，滿足企業多方面的需求，因此，公允價值模式的應用前景還是令人樂觀的。下面以福建三木集團股份有限公司(簡稱三木集團)為例，分析投資性房地產后續計量模式的變更對企業財務報表的影響。

二、三木集團投資性房地產計量模式變更影響剖析

福建三木集團股份有限公司是由福州市經濟技術開發區建設總公司定向募集股份組建成立的股份有限公司。1996年11月，公司股票在深圳證券交易所掛牌上市，至2013年12月31日，公司注冊資本為46 551.96萬元，總資產合計549 578.59萬元。三木集團對投資性房地產一直采用成本模式進行后續計量，直到2012年12月，集團董事會發布公告，決定自2012年1月1日起，對投資性房地產采用公允價值進行后續計量。

(一)會計政策變更對資產的影響

三木集團在2012年變更計量模式后，投資性房地產的公允價值顯著高于賬面價值。會計政策變更當年年末(即2011年年末)，三木集團投資性房地產公允價值增加128 107.37萬元，增長幅度高達901.78%。同時由于投資性房地產公允價值的大幅增長，使資產總額增加了113 752.94萬元，并使其在資產總額中的比重由2011年的3.75%增長為28.87%。由此可見，投資性房地產計量模式的變更會對企業資產總額產生較大影響。而且計量模式的變更使三木集團的資產負債率由2011年末的81．4%降低為2012年的72．3%，使企業的財務狀況得到改觀。

(二)會計政策變更對所有者權益的影響

三木集團將投資性房地產后續計量變更為公允價值模式后，對2011年的財務報表進行追溯調整，使2011年12月31日的所有者權益合計增加2．96%，其中未分配利潤增加9．93%，歸屬母公司所有者權益合計增長1．57%，少數股東權益增加8．76%。同時從三木集團財務報表中可以看出，2012年資本公積與2011年相比增長80 388.73%，所有者權益合計增長89.68%，其中歸屬于母公司所有者權益合計增長114.94%。如此巨大的增長幅度主要是由于三木集團在2012年將部分采用成本模式計量的存貨和固定資產轉換為采用公允價值計量的投資性房地產，公允價值大于賬面價值的差額引起了資本公積的巨額增長，進而使所有者權益合計也出現了大幅增長。

(三)會計政策變更對利潤的影響

三木集團投資性房地產后續計量模式的變更，應當追溯調整2011年同期凈利潤。從三木集團財務報表中可以看出，調整后三木集團投資性房地產公允價值變動損益占當年凈利潤的比重分別為22.68%、42.68%、357.40%。且在會計政策變更之前，三木集團2012年前三季度的凈利潤僅為345.58萬元，而會計政策變更后，企業對前三季度的凈利潤進行追溯調整，使凈利潤增長84.14%，大大增加了企業的凈利潤。這表明在公允價值模式下，由于近年來房價持續走高，投資性房地產公允價值變動損益正逐漸成為凈利潤的主要組成部分。

三、投資性房地產后續計量模式選擇成因解讀

盡管公允價值模式在眾多方面都優于歷史成本模式，但在投資性房地產準則實施將近八年時間里，公允價值模式并沒有得到推廣應用。下面就我國企業對投資性房地產公允價值計量模式選擇積極性不高的成因進行解讀。

(一)投資性房地產市場交易環境不健全

作為新興經濟體，我國房地產交易市場特別是二手房交易市場的成熟程度還不高，存在很多不確定因素：市場價格走向不穩定，相關資訊不健全；市場深度不夠且流動性較差，房地產交易還處在自發狀態下；房地產投資缺乏理性，交易價格不能真實反映其內在價值，房地產價格泡沫化問題嚴重。[2]這些因素的存在使擁有投資性房地產的企業很難找到同類或類似房地產的市場價格信息，即便是企業能找到“同類”或“類似”的房地產交易價格，往往也十分牽強，缺乏說服力[3]。此外，房地產交易信息不向社會公眾公開，導致房地產價格操縱行為更為泛濫，市場非有序交易急劇增加，信息不對稱現象普遍存在，據此交易價格確定的公允價值可靠性不足。因此，適宜的市場環境的匱乏是擁有投資性房地產的企業不愿采用公允價值模式的根本原因。

(二)公允價值確認和計量條件過于嚴苛

為保證企業如實反映財務信息，首先，投資性房地產準則應用指南嚴格限定了采用公允價值模式計量投資性房地產的條件，但就目前我國的房地產交易市場而言，運用公允價值顯然會增加企業的計量難度。其次，企業只能采用一種計量模式對其擁有的所有投資性房地產進行后續計量的規定十分苛刻。因為對于一個擁有投資性房地產項目較多的企業而言，很難確保其所擁有的全部投資性房地產都符合準則規定的條件。最后，準則還明確規定，一旦企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不得從公允價值模式轉換為成本模式，這種剛性規定使企業一旦選擇公允價值模式，就會喪失未來政策選擇的靈活性。當前市場發展趨勢不穩定，宏觀調控不明朗，即使企業符合公允價值計量的條件，也不會輕率進行會計政策變更，以免導致不良后果。

(三)公允價值計量導致企業稅負加重

首先，公允價值模式下，投資性房地產準則與稅法在納稅處理上存在明顯的差異，企業需要通過納稅調整計算應納稅所得額，這樣必然會增加企業計算所得稅的工作量和難度。且在房地產價格走高的背景下，會使企業的遞延所得稅負債大幅度增加，進而增加企業未來期間的所得稅費用，最終減損企業實體價值。其次，投資性房地產采用公允價值進行后續計量，不需要計提折舊和攤銷，導致企業喪失成本模式下計提折舊或攤銷所帶來的抵稅效應。最后，房地產公允價值的上升會增加房產稅的計稅依據，最終增加企業的稅負。出于對上述成本的考慮，企業更傾向于采用成本模式對投資性房地產進行后續計量[4]。

(四)公允價值評估技術不規范

投資性房地產公允價值的確定需要依賴一定的估值技術，資產評估程序的規范性和評估技術的科學性影響投資性房地產公允價值的可靠性。由于我國房地產市場普遍不活躍，使不同城市和地段的房地產市場價格存在很大的差異，甚至同一地理位置的房地產的樓層、結構、朝向、新舊程度、配套設施和交易日期等因素的不同也會對房地產價格造成影響，使擁有房地產的企業很難找到同類型的參照價格，進而對房地產公允價值的合理估計造成影響。其次，由于我國資產評估業尚屬于新興產業，資產評估流程不夠規范，缺乏專業的資產評估人才，資產評估的透明度和工作質量不高，且由于投資性房地產自身的特殊性，使對投資性房地產類型的判斷、區域的調查和價格調整因素的確定等缺乏一致的標準，導致投資性房地產公允價值的確定存在信息和技術上的困境。

四、完善我國投資性房地產公允價值應用的對策

在對企業不愿采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的成因進行解讀的基礎上，提出以下對策。

(一)改善投資性房地產公允價值運用的市場環境

構建成熟、活躍的投資性房地產交易市場，是公允價值模式推廣應用的首要舉措，也是保證投資性房地產公允價值可靠性的基礎。首先，政府部門應采取適當有效的措施，積極培育房地產交易市場。建立集信息收集與查詢、房產購銷及管理、監督和服務為一體的全國性房地產交易信息共享平臺，定期向社會發布充分詳實的房地產價格信息，消除信息不對稱現象，逐步提高投資性房地產的市場化水平，增強投資性房地產行業的透明度、可靠性和公允性，形成協調一致且可持續發展的房地產交易市場。其次，進一步整頓房地產市場，完善房地產市場機制，維護公平的市場秩序，杜絕不正當競爭行為，促進房地產市場秩序的成熟與穩定。

(二)降低公允價值運用的門檻

準則對投資性房地產計量模式采取“一刀切”的做法缺乏科學性，因此建議對會計準則做出如下修改。第一，企業擁有的投資性房地產可能處于市場活躍程度不同的區域，導致并非所有的房地產都符合公允價值的計量條件，準則應當放寬公允價值計量的使用標準和計量要求，平衡公允價值和歷史成本的關系，對符合條件的投資性房地產采用公允價值計量，不符合條件的按成本模式計量，使財務報表能更加客觀、公允地反映企業的真實價值。第二，準則應規定若有確鑿證據表明繼續使用公允價值進行后續計量不恰當的，允許其從公允價值模式轉換為成本模式，但要詳細披露計量模式變更的原因。

(三)降低公允價值計量的稅收成本

針對我國企業對投資性房地產采用公允價值進行后續計量產生的額外稅收成本的顧慮，建議如下。首先，減少企業的納稅調整工作。稅法可以以投資性房地產的公允價值為計稅基礎，并對公允價值模式下的納稅處理作出詳實的規定，提供可供企業參考的納稅處理案例，這樣可以提高企業使用公允價值進行后續計量的積極性，并促進投資性房地產準則和稅法的協調發展。其次，對于目前按照房產余值計算征收房產稅的投資性房地產，若未來稅法規定以投資性房地產的重估價值為計稅基礎，那么相關部門應頒布相應的稅收優惠政策，減輕企業的稅收負擔，以免企業為達到合理避稅的目的而繼續使用歷史成本模式[4]。

(四)完善投資性房地產價值評估體系

鑒于目前我國資產評估現狀，我國應統一和規范房地產評估細則，提高評估的權威性。第一，資產評估機構應加強對房地產估價技術理論和實踐的研究，構建科學合理的房地產估價模型和方法，保證評估參數的可靠性和估值結果的可核性，最終建立投資性房地產公允價值估值的規范體系，降低資產評估在實務操作中的難度，提高投資性房地產公允價值的可靠性和可比性[2]。第二，提高資產評估質量，降低公允價值計量的應用成本。應積極引入具有準確性高、可靠性強、不受管理層操控的獨立專業的房地產評估機構，提高公允價值計量的準確性，降低公眾對公允價值可靠性的猜疑。第三，強化對資產評估機構的監管，同時發揮社會公眾的監督作用，加大對違法行為的處罰力度，為房地產價值評估創造良好的外部環境。

新準則允許企業釆用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量是會計理論和實務發展的重大突破。盡管公允價值計量模式在投資性房地產中的應用還有很漫長的路要走，但隨著我國財政部《企業會計準則第39號——公允價值計量》2014年1月的發布，我們相信公允價值將成為投資性房地產的主流計量屬性，并能夠為公允價值在其他非金融資產中的應用提供學術性的參考。

[1] 謝佳．三木集團投資性房地產計量模式變更研究[D]．長沙：湖南大學，2013．

[2] 鄧英飛．談投資性房地產公允價值模式應用存在的問題[J]．財會月刊，2011(8)．

[3] 王海連．國際視角下的公允價值計量研究——兼論我國投資性房地產的公允價值計量[D]．大連：東北財經大學，2012．

[4] 李文文．投資性房地產計量模式選擇研究[D]．大連：東北財經大學，2012．

(責任編輯：王蘭鋒)

InterpretationontheFairValueMeasurementIssuesInvestmentRealEstate

SONG Na

(SchoolofEconomics,FujianNormalUniversity,Fuzhou350108，China)

By taking Sanmu Group as an example,the article analyzes how investment real estate measurement model change affects companies' financial statements, and thus interprets the causes of avoiding the fair value model of the enterprise and proposes appropriate countermeasures.

investment real estate;fair value;interpret the causes

2014-06-05

宋 娜(1987—)，女，河南方城人，福建師范大學經濟學院碩士研究生。

F233

： A

： 1008—4444(2014)05—0087—03