房地產業項目風險管理分析及應對策略

趙凱

（河南世通建設工程有限公司，河南 鄭州 450000）

房地產業項目風險管理分析及應對策略

趙凱

（河南世通建設工程有限公司，河南 鄭州 450000）

面對日益激烈的市場需求，如何完善房地產業項目的管理制度以及如何在風險下尋求更好的生存之道并獲得最快的發展已經成為房地產業關注和探討的焦點話題。本文通過對房地產業項目特點的闡述，分析和探討了有關房地產業項目的風險和應對風險的有效措施。

房地產業；項目風險管理；應對策略

1 項目特點

盡管房地產業的經濟效益非常大，并且在我國各行盈利排名中處于第二的位置，略低于金融業，但房地產業項目存在的風險也是相當大的。在房地產項目開發的過程中存在很多不可預知的風險，這些不可預知風險的存在嚴重地威脅著整個房地產業項目的成敗。因此，獲益有多大，風險就有多大。房地產業項目的特點有很多，現分別闡述如下。

1.1 開發時間長、涉及內容廣

作為房地產業項目，它具有非常長的開發時間，一般為三年至五年，也有的開發項目需要十幾年。房地產項目在開發期間會涉及多方面的內容，例如：各政府單位、項目的設計、施工技術、安裝工藝、制造工藝等。

1.2 房地產業項目具有不易管理的特點

房地產項目的開發過程，會受到很多方面的影響和限制。由于這些方方面面影響因素的存在，使得房地產商必須要建立和健全科學、合理的管理制度和管理體系，以實現對項目整個開發過程的有效管理。

1.3 房地產業項目具有稅目多、稅負重的特點

房地產業的開發過程中會涉及很多有關的稅目和稅金問題，包括項目所得稅、房地產稅、土地利用稅、土地增值稅以及營業稅等。對我國房地產商的市場調查中顯示，房地產業的平均稅負保持在13.4%。

1.4 房地產業項目需要進行相關的評定

房地產項目開發的過程中，需要對投資獲益等情況進行相關的評定，同時，也要嚴格要求項目建設的期限、最大投資數目以及開發項目的質量評定等。

2 開發過程中存在的風險

2.1 資金不足

作為資金需求量非常之大的房產業項目，它在整個開發過程中的任一個階段都需要充足的資金作為基礎。土地購買時的資金投入是房地產業項目中最基礎、最重要的投資過程。這些年來，伴隨著房地開發業的不斷炒作，很多地區的土地購買都需要巨大數額的資金投入，并且這巨大數額的資金一般都來源于自有資金的投入。由于各種不可預料的影響因素越來越多，使得房地產項目在開發的過程中會遇到很多不確定的風險，這些風險的出現很容易造成融資的中斷，最終造成開發項目的運營危機甚至失敗。

當房地產項目步入開發階段時，會存在以下幾方面的風險：第一，自有資金完全無法維持項目開發所需要的巨額資金，這就需要額外資金的投入來支撐項目的開發，長期下來，會使得房地產業項目負債累累。現今，我國房地產事業的平均負債率大約為70%，巨額負債也將會給項目的開發帶來很大的風險。第二，因為房地產業項目具有投資大、開發時間長的特點，這樣資金周轉不靈、流動資金少等情況就會相繼出現，使得房地產業項目面臨著很大的風險。第三，由于資金調控政策的出臺，導致企業借貸難上加難，項目的開發也將會因為資金的中斷而無法進行，造成巨大的損失。

2.2 管理不當

在房地產業開發過程中，由于管理不當而出現的風險主要體現在兩個方面：一方面，在房地產項目開發前出現判斷和決策不當的情況，給項目造成一定的風險。在進行項目開發前，會因為對相關開發項目的內容、開發項目的條件、開發項目的環境等掌握不當而對項目的確定和立頂做出錯誤的判斷及決策。房地產業項目是不可重復的，如果出現判斷和決策上的失誤，是不可挽回的，所以正確的判斷和決策直接關系著房地產項目開發的順利進行。另一方面，在房地產項目開發的過程中，會面臨著對資金投入的管理是否合理的風險。房地產開發項目時間過長，因此在項目的開發期間會出現很多變更，例如：設計方案的改變、所需材料的變動和項目的施工質量等，這些情況的出現會導致預算和實際相差很大；在房地產項目的開發過程中，企業忽略了與其他單位的交流、互動，使其對項目的開發未進行科學、合理的管理和控制，造成一定的風險。

2.3 納稅不合理

稅收不合理對房地產項目開發造成的風險主要體現在兩個方面：一方面，未合理、有效地應用稅收政策而造成的風險。所謂的稅收政策風險主要是指房地產商在進行項目開發和運營的過程中，沒有對稅收政策進行合理地運用，最終造成利潤的損失。稅收政策風險由稅收政策選擇風險和稅收政策變化風險兩部分組成。稅收政策選擇風險是指對稅收政策未進行正確的選擇而出現的風險，每個國家和每個地區對稅收實施的政策有所不同，納稅人會因為對稅收政策理解錯誤或未進行深入的了解而造成稅收政策選擇的風險；稅收政策變化風險是指由于稅收政策發生相應的變動而出現的風險，很多稅收政策會為了順應經濟的發展情況、經營條件的改變等逐步進行改進，這樣就會造成稅收政策變化的風險。另一方面，由于工作人員核算不正確而造成的錯誤納稅風險。工作人員在納稅核算的過程中會因為出現核算錯誤而帶來風險。主要是因為稅收政策的不同核算的能力不同、以及對納稅的管理和控制等，影響核算結果出現錯誤。例如：因為錯誤地分析所得稅的相關信息，導致項目竣工后出現所交稅不合理的情況；在完工清算時，有些項目發票并沒有回收，使得工程納稅資金較多，而一部分投資不能被扣除。

3 應對措施

3.1 開發前要合理判斷、慎重決策

房地產商需要在房地產項目開發前對各方面因素進行仔細的分析和探討，這些因素主要包括項目是否可行、工程項目相關政策、項目開發的條件和環境、項目開發的規劃等。同時，對開發階段所需要的資金做好合理的預算，以保證做出合理的判斷和決策，減小項目開發前存在的風險。在未拿到土地承包權時，可以做好工程的分析和規劃、施工圖紙的設計、施工工期的合理預算等工作，這樣，當得到土地承包權后就能夠立即進行施工，不僅提高了項目開發的進度，還在很大程度上解決了資金周轉不靈、資金利用率低等問題。

3.2 擴展融資途徑

在房地產項目開發過程中，不能僅僅只依靠某單一途徑的資金來源，這樣會面臨較很大的風險。為了擴展融資的途徑，改善資金周轉能力，減小風險的出現，可從以下幾方面著手：第一，房地產商為了更快地使項目投資得到回收，并減少負債率和投入的資金，可以利用低價占有市場的手段來促進銷售能力。第二，通過自然融資的方式來獲取更多的流動資金。第三，可以利用房地產信托投資、委托貸款、股權投資等手段來擴展融資途徑，保證房地產業順利進行。

3.3 合理管理和控制資金投入

房地產商要在企業內部建立系統化、規范化、現代化、有效化的投資管理體系，對資金的投入進行合理的管理和控制，避免無效投資現象的出現。企業還可以通過對貸款和投資結算等信息進行深入的分析和研究，以保證投資結算的正確度和資金投入的合理性。

3.4 深入了解不斷變更的稅收政策

企業在房地產項目開發的每個階段都要時刻重視稅收政策的變更動向，隨時掌握最新的稅收政策，并按照最新稅收政策和實際項目開發情況規范財務核算。企業在進行納稅規劃的過程中，要全方面分析規劃的風險性程度，最后確定科學、合理的規劃。企業還要對稅收核算人員進行規范的培訓，完善他們的綜合素質和專業知識水平，防止因為核算錯誤對房地產項目開發造成風險。

4 結語

在房地產項目的開發過程中會遇到很多形式不同、程度不同的風險，房地產商一定要未雨綢繆，掌握各種風險可能出現的情況，創建合理、有效的管理制度，及早避免各種風險的出現，最終達到使房地產業項目順利進行的目的。

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1003-5168(2014)03-0242-02