房產(chǎn)稅改革任重道遠(yuǎn)

孫甜甜

（棗莊學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，山東 棗莊 277100）

稅法上規(guī)定：“房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或房屋實(shí)際使用人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。”本質(zhì)上，房產(chǎn)稅是政府保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)征收的費(fèi)用，擁有房地產(chǎn)的業(yè)主得到政府提供的法律保障和各項(xiàng)服務(wù)，就有義務(wù)向政府支付相應(yīng)的費(fèi)用，相應(yīng)的，法律就保護(hù)其納稅人的產(chǎn)權(quán)。[1]

房產(chǎn)稅有著悠久的歷史，最早始于周代。1950年，設(shè)房產(chǎn)稅稅種（城市房地產(chǎn)稅）。1973年簡化稅制，將該稅種并入工商稅，但保留城市房地產(chǎn)稅這一稅種，只對居民個(gè)人和房產(chǎn)管理部門以及外僑的房屋繼續(xù)征收。1986年9月15日，頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日實(shí)施，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。同時(shí)繼續(xù)保留對外商企業(yè)和外籍人員征收城市房地產(chǎn)稅。2009年1月1日起，外商投資企業(yè)外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)稅的內(nèi)外統(tǒng)一。1951年8月8日政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。2011年1月27日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2011年1月28日起上海、重慶開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

一、征收房產(chǎn)稅的意義

首先，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，有效縮小貧富差距。從我國現(xiàn)狀來看，人們的生活水平極大豐富的同時(shí)，居民的收入差距也持續(xù)擴(kuò)大。大多數(shù)情況，高收入階層擁有多套住房或高價(jià)值房產(chǎn)，低收入階層擁有小房產(chǎn)，甚至還有一部分人買不起房子。住大房子的多繳稅，住小房子的少繳稅，沒房子的就無需繳稅，這樣有利于促進(jìn)收入的再分配，也可以更好的縮小貧富差距。[2]

其次，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)人們理性消費(fèi)。征收房產(chǎn)稅之后，人們會(huì)更趨向于選擇適宜居住的戶型，對地段，環(huán)境等不會(huì)有苛刻的要求，有效利用稀缺資源。并且，提高占有成本，能夠遏制住房的投機(jī)行為，有效降低住房空置率，提高資源配置的效率。

再次，增加地方政府收入，提高政府公共服務(wù)水平。營業(yè)稅是地方政府的主要稅收來源，不過，隨著“營改增”的試點(diǎn)實(shí)施，而且，呼聲越來越高，勢必會(huì)造成營業(yè)稅稅基的侵蝕，而房產(chǎn)稅可以對營業(yè)稅主體稅種地位進(jìn)行很好的補(bǔ)位。房產(chǎn)稅取之于民，用之于民，激勵(lì)地方政府為當(dāng)?shù)鼐用裉峁└玫姆?wù)，更好的促進(jìn)城市發(fā)展，改善民生和商業(yè)環(huán)境，一定程度上改善人民的生活水平，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。[3]

二、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的評價(jià)

開征房產(chǎn)稅提議了十幾年，終于隨著上海和重慶試點(diǎn)的開展拉開了序幕。有了他們的方案，房產(chǎn)稅才有研究的平臺(tái)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。

上海和重慶兩市的房產(chǎn)稅改革方案實(shí)施已經(jīng)兩年多了，一些學(xué)者對方案提出不同的意見，歸納有以下幾點(diǎn)：

（一）征稅對象狹窄

上海和重慶方案都主張對新購住房征稅房產(chǎn)稅，除了重慶市對現(xiàn)存的“個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅”征稅，其他的都是對新購住房征稅，一方面，有失稅種的公平性，之前購買的住房不用征稅，現(xiàn)在購買就得征稅，這與稅收的公平分配職能是相悖的。此外，房產(chǎn)稅是業(yè)主交給政府的產(chǎn)權(quán)保護(hù)費(fèi)和資源使用費(fèi)，新購的和已存的住房同時(shí)受到國家的保護(hù)，理應(yīng)當(dāng)同樣上交產(chǎn)權(quán)保護(hù)費(fèi)和資源使用費(fèi)。

另一方面，很難發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)收入分配的功能。西方國家的房產(chǎn)稅的比重較大，能夠有效的調(diào)節(jié)收入分配，縮減貧富差距。而我國的房產(chǎn)稅征稅范圍狹窄，稅源貧乏，對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)有限，地方政府也很難利用房產(chǎn)稅稅收來履行政府職能。

（二）計(jì)稅依據(jù)不合理

重慶暫行辦法規(guī)定：“計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)交易價(jià)格，條件成熟時(shí)以房產(chǎn)評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。”上海則規(guī)定“按照房產(chǎn)評估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)。”我國的房產(chǎn)登記制度不完善，而且房產(chǎn)價(jià)格受區(qū)域，面積，質(zhì)量，公共設(shè)施，環(huán)境等方面的影響，科學(xué)準(zhǔn)確的評估房產(chǎn)價(jià)值以確定稅基，有一定的難度。像西方發(fā)達(dá)國家采取的“以房產(chǎn)評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)”的模式，我國在短時(shí)間內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。但是，我們不能等到這套系統(tǒng)完善后再來征收房產(chǎn)稅，所以，房產(chǎn)稅改革初期，我國只能以房產(chǎn)交易價(jià)格或在交易價(jià)格基礎(chǔ)上折扣作為計(jì)稅依據(jù)，這種不合理性是不可避免的。

（三）稅率的確定偏低

上海暫行辦法規(guī)定“房產(chǎn)稅稅率為0.6%，并按照交易價(jià)格的70%納稅，實(shí)際的稅率僅為0.42%”重慶則規(guī)定0.5%，1%和1.2%的比例稅率。[4]相對于其他國家，我國房產(chǎn)稅的稅率很低。比較理想的房產(chǎn)稅制度是可以有足夠的賦稅規(guī)模的，可以維持地方政府的開支，完善公共設(shè)施和福利等，如果開征房產(chǎn)稅只是為了取得一點(diǎn)財(cái)政收入，對縮減貧富差距沒有推動(dòng)作用，那就沒必要進(jìn)行稅制改革。

（四）稅收減免界定不準(zhǔn)確

上海和重慶暫行辦法對減免的規(guī)定都是以 “家庭”為單位，在產(chǎn)權(quán)問題上，經(jīng)濟(jì)學(xué)只承認(rèn)法人和自然人，并沒涉及“家庭”這一概念。如果涉及的利益較大，則會(huì)通過“假離婚”等方式逃稅，這樣不僅會(huì)造成稅源的損失，而且還會(huì)破壞民族道德基礎(chǔ)，損傷社會(huì)穩(wěn)定。

三、完善房產(chǎn)稅改革的建議與對策

（一）擴(kuò)大征稅對象的范圍

從我國實(shí)際出發(fā)，應(yīng)該盡快落實(shí)由增量房到存量房的過渡。一方面，遵循稅收的公平性原則。實(shí)施房產(chǎn)稅之前購買的房產(chǎn)不用征稅，之后購買的就要繳納房產(chǎn)稅，無法體現(xiàn)稅收的公平性。另一方面，擴(kuò)大稅基，增加地方政府的財(cái)政收入，為地方政府籌集更充足穩(wěn)定的建設(shè)資金，使得政府能夠更好的履行其職能。把原來免稅的非經(jīng)營性住房，農(nóng)村住房，事業(yè)單位用房列入到征稅范圍之內(nèi)，進(jìn)一步拓寬征稅范圍，也有利于保證不同納稅人之間的稅負(fù)公平。[5]

（二）統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)

在全國推行房產(chǎn)稅改革時(shí)，應(yīng)該將房產(chǎn)稅的稅基統(tǒng)一為市場的評估價(jià)值，這樣才能客觀公平的反映房產(chǎn)的價(jià)值和納稅人的負(fù)稅能力。但是考慮到我國目前房地產(chǎn)評估隊(duì)伍不健全，加之大幅度波動(dòng)的房價(jià)市場，無法在短時(shí)間內(nèi)建立一套健全的房價(jià)評估體系，我們不能等到這套體系完善之后再來征收房產(chǎn)稅，所以增量房先按照市場交易價(jià)格計(jì)稅，或者是交易價(jià)格的折扣計(jì)稅，存量房按照房產(chǎn)評估價(jià)值計(jì)稅，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，每隔幾年評估一次。

（三）科學(xué)設(shè)計(jì)稅率

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，東西部區(qū)域差異顯著，城鄉(xiāng)收入差距明顯，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展不同，房產(chǎn)的價(jià)格有很大區(qū)別。所以，房產(chǎn)稅稅率不能實(shí)行統(tǒng)一的稅率，應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)，不同類型的房產(chǎn)稅分別設(shè)計(jì)，實(shí)行有差別的浮動(dòng)稅率制度，即中央統(tǒng)一設(shè)定一個(gè)稅率，參考世界各國的不動(dòng)產(chǎn)稅率之后，考慮到我國房產(chǎn)稅方案中有較大的免稅額度，建議按照房產(chǎn)評估價(jià)值的2.5%征收房產(chǎn)稅。各政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，可以設(shè)定一個(gè)在規(guī)定浮動(dòng)范圍內(nèi)的稅率，這樣才能更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅在收入分配，增加政府收入，調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。

（四）嚴(yán)格界定稅收減免

房產(chǎn)稅的稅收減免應(yīng)該采取以套數(shù)為主，面積為輔的可操作的方案，應(yīng)該考慮一個(gè)家庭的人口數(shù)量的差異，選擇以人均數(shù)作為免稅面積的單位比較科學(xué)。在具體操作時(shí)，存量房以及無存量房家庭的新購住房，免稅面積為每個(gè)家庭30～50m2/人，有存量房的家庭購買住房，免稅面積合計(jì)不得超過每個(gè)家庭40～60m2/人，具體明確的規(guī)定，各個(gè)地區(qū)根據(jù)自身實(shí)際情況而定。

此外，我們還需完善一系列的配套措施。首先，我們需要在全國范圍內(nèi)開展一次房屋產(chǎn)權(quán)登記普查，切實(shí)做到房產(chǎn)登記實(shí)名制。其次，完善現(xiàn)有的房屋評估系統(tǒng)，設(shè)立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評估師，按照標(biāo)準(zhǔn)的評估程序，合理的評估房產(chǎn)，為房產(chǎn)稅征稅提高準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)。[6]再次，加強(qiáng)稅務(wù)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，及時(shí)準(zhǔn)確的把納稅信息傳遞給納稅人，并對不交或遲交稅款的納稅人采取嚴(yán)懲措施。

房產(chǎn)稅的開征事關(guān)民眾的切身利益，其改革對社會(huì)公平，利益分配，稅制改革具有一定的影響力，所以，科學(xué)合理的推行房產(chǎn)稅改革，對我國財(cái)稅體制改革，甚至我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有重大意義。我們期待一套結(jié)合國情，切實(shí)可行的房產(chǎn)稅改革方案的出臺(tái)。

[1]徐滇慶．房產(chǎn)稅[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2013：32

[2]苑新麗，李維萍．關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革的思考[J]．房地產(chǎn)市場，2012，（9）.

[3]王宏波．當(dāng)前我國房產(chǎn)稅的改革問題[J]．甘肅社會(huì)科學(xué)，2013，（4）：201-203.

[4]胡艷．房產(chǎn)稅改革相關(guān)問題與對策研究[J]．牡丹江大學(xué)學(xué)報(bào)，2013，22（5）.

[5]王婷．我國實(shí)施房產(chǎn)稅改革的問題分析[J]．財(cái)政與金融，2012，（3）：9.

[6]于海涵．上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)存在的問題和對策[J]．廣角鏡，2013，（2）.