2014年 房產稅開征不可能

張 平

國家統計局發布的數據顯示，與上年同期相比，2013年11月份70個大中城市中新建商品住宅價格上漲的城市有69個，僅有溫州一個城市下降。其中，北京、上海、廣州、深圳的價格均同比上漲超20%。在高企的房價下，已被辟謠很久“2014年起正式開征房產稅”的消息也再度引發投資者關注！房產稅征收真的來了么？

目前來看房產稅并不具備全面推行的條件。記得住建部當年曾經提過要求到2011年年底，全國40個城市需要完成個人住房信息的聯網工作。但直到2012年6月底，才宣布實現這一目標。去年3月住建部副部長齊驥表示6月底將有500個城市實現個人住房信息聯網。如今期限早已過去，住建部并沒有任何關于聯網進展的表態和介紹。這一個人住房信息聯網擴圍的工作，又在一定程度上陷入了停滯狀態。

中國在房改之后就再也沒有進行過房產普查，多年來也一直沒有能建立起一套有關個人住房完整的數據庫，簡單的技術條件都不具備，又何談房產稅全面推進？法律方面1986年國務院頒布的房產稅暫行條例明確規定：“對個人所有的非營業用房，一律免征房產稅。”如今要全面開征房產稅，也必須先要對此條例予以明確修改。

此外目前房地產行業總體稅負較重，收費也比較多。直接以房地產為征稅對象的就有房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅、土地增值稅。除了稅收之外，還有土地出讓金等各種收費項目。房產稅應當建立在對原有的稅與費的簡化和合并上，這同樣需要一個漫長的過程。在上述問題尚未解決之前，房產稅改革難有重大突破，過高的期望只能帶來失望。

期待房產稅不如期待土地改革

從已經實施房產稅試點的城市看，情況也不容樂觀。房產稅試點于2011年1月在重慶、上海落地，兩個試點城市的房產稅征收方案有很大差異：上海只對新購的第二套以上住宅征稅，且人均免稅面積達60平方米；重慶則是對所有高檔存量住房征稅。但征收房產稅并未真正觸及“存量房”，稅率也偏低，試點效果并不理想。數據顯示上海2011年房產稅收入24.6億元，僅占上海總體財政收入的0.6%。重慶2011年全年僅征收1億元，并沒有帶來有說服力的稅收限制房價上漲作用，面對兩地不斷上漲的房價，外界普遍對房產稅試點成效產生了質疑。

雖然從十八屆三中全會《中共中央關于全面深化議案若干重大問題決定》中，可以看到以房產稅逐步替代土地財政，房地產調控長效機制正在浮出水面。但房產稅的改革將會比預期更晚。而在房產稅之外《決定》關于土地改革、土地流轉的內容更值得期待。整體來看對農村土地進行確權，依法征收農民集體所有土地，提高農民在土地增值收益中的分配比例，將能更好地保護農民的權益，鼓勵更多土地進入市場流轉。建立宅基地退出補償激勵機制，完善土地市場交易規則等政策，將進一步令土地供給更趨多元化，增加可供給土地量。

長期以來供應端的土地出讓市場被地方政府壟斷，土地出讓遠遠滿足不了實質需求，部分地區由于土地短缺，導致地價、房價高企。房產稅只能通過增加房產持有的成本，間接影響市場中的供求關系。而土地制度改革則能直接增加土地供給。目前廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個省市已展開農村土地集體入市的實質性試點，大量低成本閑置的農村建設用地入市，將有助于平抑土地市場價格。

但不確定因素仍然存在。《決定》明確加快推進戶籍制度改革，特別是對于中小城市、建制鎮等放開落戶限制。這將對整體房地產需求形成支撐。而政府對于一方是獨生子女的夫婦放開生育第二胎，也會增加未來房地產需求量。房地產制度改革需要在市場保持穩定的前提下進行。由于當前市場仍處在波動之中，因此短期內政策層面不會發生重大變化。

未來商品房市場將重新回歸市場化。政府應減少以限購、限貸等行政手段調控房地產市場，而是利用更有效的方法增加土地供給，讓市場在資源的配置中起決定性作用。

“房貸荒”原因何在？

去年四季度以來，我國多個城市出現銀行暫停房貸、緩放房貸的現象，“房貸荒”已從一線城市向二、三線城市蔓延。房市升溫回暖，銀行卻“釜底抽薪”，究竟是臨近年末歲初“沒錢貸”？還是挑肥揀瘦“不愿貸”？或者是調控升級“不敢貸”？

“房貸荒”已經蔓延全國。早在去年10月初華夏銀行、廣發銀行、平安銀行等多家中小銀行即明確表示已暫停房貸，中信銀行多家支行雖然沒停房貸，但首套房貸利率要上浮10%到15%。進入11月以來，銀行“停貸”“緩貸”的現象從京、津、滬、廣、深等大城市向二、三線城市全面蔓延。11月18日廣州市發布相關規定，要求“二套房首付不得低于70%”，成為繼上海、深圳之后第三個實施“二套房首付七成”政策的城市。互聯網金融行業協會和融360研究院對全國32個重點城市近500家銀行房貸產品摸底調查顯示，32個城市中已有17個城市出現暫停房貸現象。僅有6.37%的銀行對首套房可執行8.5折利率優惠貸款，16.04%的銀行執行9折利率優惠，44.58%的銀行執行基準利率，16.27%的銀行執行基準以上利率，16.75%的銀行已停止了住房貸款。對北京地區各家銀行批貸的結果監測顯示，10月北京首套房貸款平均利率為5.81%，是基準利率的8.9折。在首套房貸利率批貸的結果中，基準利率8.5折占比50.22%，遠遠低于上年同期水平。我以為“房貸荒”的形成與銀行背后的諸多考量有直接關系。

1.周期性有心無力。樓市全面回暖銀行卻“全面收手”。是因為銀行一般在上半年集中投放貸款，到年末時貸款額度已經捉襟見肘。到了11月、12月許多銀行對于房貸業務已經“有心無力”。銀行的信貸額度一般都是“年初松、年底緊”。去年以來房地產持續回暖，相關貸款也快速增加。許多中小銀行上半年放貸過猛，導致下半年對于房貸已經“無款可放”。

2.銀行“不愿貸”客觀存在。除了“沒錢貸”，銀行“不愿貸”的因素也不可忽視。隨著利率市場化的開展和行業競爭的加劇，銀行獲得存款的成本顯著提高。把資金貸給中小企業利率可以上浮百分之三四十，把資金用于房貸利率只能上浮10%，甚至可能還要打折，利潤實在太薄。在杭州為了爭奪存款，很多中小銀行都使用了“存款返現金”的違規手段，某家銀行甚至一度給出“1萬元存一年定期，返100元現金”的優厚條件，將一年期定存利率由3.3%“拔高”到4.3%。四季度以來杭州多數銀行相繼取消首套房貸折扣優惠，主打基準利率。

3.房市有“虛火”，銀行“不敢貸”。面對房市“虛火”，部分銀行或已“不敢貸”。房貸周期一般都是二十年，長時間的跨度，政策的不確定性很大。如果其間因為房產稅等原因導致房價大跌，大批購房者拒絕還貸，把房子賠給銀行的風險蔣隨之而來。在樓市回暖的情況下，銀行對后市的判斷或已產生分歧，部分銀行或許重新選擇了觀望。

誰來保護剛需群體

“房貸荒”雖然由多方面原因造成，但對購房者尤其是剛需們，已經產生諸多負面影響。“房貸荒”實則是打擊了市場的剛需。假設商業貸款100萬元貸款20年，若以基準利率的8折貸款，每月需還款6732元，共計支付利息615885元；若貸款利率恢復到基準利率，則每月需還款7485元，共計支付利息796447元；若貸款利率上浮10%，則每月需還款7879元，共計支付利息891090元。據個人房產金融服務專業機構對所承辦的二手房業務的統計數據顯示，在首次置業人群中使用貸款的比例在70%左右。首套房貸利率提升，無疑大大提高了剛需群體的購房成本。

部分城市房價上漲過快，使得許多購房者即使利率上升也要“忍痛買房”。銀行是獨立的市場主體，是否實行房貸優惠是純市場行為。但考慮到取消利率優惠對首套房購買者的負面影響，建議國家應當鼓勵資金實力雄厚的國有銀行繼續保持首套房的利率優惠。大銀行應繼續貫徹落實差別化住房信貸政策，滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求。在存在多重選擇的情況下，消費者自然不會求貸于不能提供優惠的小銀行。由此既保證了市場的合理競爭，又維護了剛需群體的利益。