“以房養(yǎng)老”模式的理性分析
——基于溫州的調(diào)查

薛亨微

（溫州科技職業(yè)學(xué)院，浙江 溫州 325000）

“以房養(yǎng)老”模式的理性分析
——基于溫州的調(diào)查

薛亨微

（溫州科技職業(yè)學(xué)院，浙江 溫州 325000）

我國(guó)老齡化趨勢(shì)日趨嚴(yán)重，養(yǎng)老壓力開始逐漸顯現(xiàn)。作為傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，“以房養(yǎng)老”模式逐漸得到人們的認(rèn)可。根據(jù)溫州養(yǎng)老需求，設(shè)計(jì)問卷調(diào)查，并進(jìn)行分析，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”作為一種補(bǔ)充養(yǎng)老的方式在溫州是可行的，并進(jìn)一步探討在推行過程中的解決建議，以此推動(dòng)“以房養(yǎng)老”模式的健康有序發(fā)展。

以房養(yǎng)老；可行性；溫州

隨著國(guó)務(wù)院提出要在政府“保基本、兜底線”的基礎(chǔ)上，發(fā)揮市場(chǎng)活力，推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。社會(huì)各界不斷的對(duì)中國(guó)養(yǎng)老問題予以關(guān)注，分析當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老問題的困境——人多、錢緊、資源少。面對(duì)實(shí)際，該如何走出養(yǎng)老的窘境，急需找到解決養(yǎng)老問題的新方法。本文結(jié)合溫州養(yǎng)老問題實(shí)際，嘗試用“以房養(yǎng)老”模式來(lái)緩解溫州養(yǎng)老問題。

一、“以房養(yǎng)老”模式的理論依據(jù)

所謂“以房養(yǎng)老”模式，是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人在需要養(yǎng)老金時(shí)，將房屋抵押給商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)；金融機(jī)構(gòu)需要根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)所有人的年齡、房產(chǎn)現(xiàn)值及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等系列因素進(jìn)行綜合計(jì)算，每月定期以等額年金形式給房主發(fā)放養(yǎng)老金，直到房主去世。待房主離世后，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)將該房屋進(jìn)行處置，處置所得用來(lái)償還抵押人先前領(lǐng)取的養(yǎng)老金，多余部分將歸抵押債權(quán)人所有。

“以房養(yǎng)老”的模式涉及到生命周期理論和期貨期權(quán)理論。生命周期理論倡導(dǎo)的是，在個(gè)人生命周期各階段里，一生的收入與其支出相匹配，達(dá)到兩者間的平衡。而“以房養(yǎng)老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將房主離世時(shí)房屋的剩余價(jià)值提前變現(xiàn)，并在房主有生之年消費(fèi)掉，從而實(shí)現(xiàn)房屋財(cái)富在房主整個(gè)生命周期中的合理優(yōu)化配置。“以房養(yǎng)老”模式，某種意義上看就是一種住房“期貨化”形式。擁有房屋所有權(quán)的房主將住宅作為“期貨”，預(yù)售給金融機(jī)構(gòu)，按月獲得固定的養(yǎng)老金，而此時(shí)房主對(duì)該房產(chǎn)依然擁有使用權(quán)，直到離世，房產(chǎn)才交于金融機(jī)構(gòu)處置。

二、溫州市居民“以房養(yǎng)老”潛在需求分析

針對(duì)“以房養(yǎng)老”是否可行,筆者在溫州市區(qū)范圍內(nèi)，發(fā)放了500份問卷，進(jìn)行“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查。

（一）“以房養(yǎng)老”意愿和學(xué)歷、收入成正比，與年齡反比

通過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，贊同“以房養(yǎng)老”程度的高低與學(xué)歷、收入成正比，與年齡成反比。即學(xué)歷越高越愿意接受以房養(yǎng)老，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，表示贊同“以房養(yǎng)老”的：學(xué)歷方面，大學(xué)（含）以上學(xué)歷為81%，高中學(xué)歷為49%，而初中（及以下）為9%；收入層面，月收入7000元（含）以上的受訪者為85%，4000～7000元受訪者為69%，而4000元以下的為6%。可見，收入越高越關(guān)注晚年生活質(zhì)量，為保證晚年生活質(zhì)量不會(huì)明顯下降，更愿意接受“以房養(yǎng)老”模式。贊同“以房養(yǎng)老”的人群中，年齡分布在30～50歲的青壯年占了 69%，20～30歲的占了18%，50～70歲的占了10%，70歲以上僅占了3%。可見，現(xiàn)在的青壯年即未來(lái)的老年人是“以房養(yǎng)老”的潛在消費(fèi)者。

（二）“以房養(yǎng)老”接受程度有待進(jìn)一步提高

在清楚了“以房養(yǎng)老”的涵義后，受訪者選擇“贊同”的為60%、“說(shuō)不清”的為15%，“反對(duì)”的為25%。同時(shí)，在“如果條件允許愿意嘗試”的選項(xiàng)中，55%的選擇“愿意”，27%的選擇“不愿意”，18%的人選擇“說(shuō)不清”。可見，真正愿意嘗試的人比單純表示贊同的人比例要低，這說(shuō)明目前“以房養(yǎng)老”更多的還是停留在理論認(rèn)識(shí)層面，離實(shí)踐操作還有一段距離。在“您認(rèn)為以房養(yǎng)老在溫州是否可行”的選擇上，52%的人選擇“可行”，40%的人選擇“不可行”，8%的人選擇“說(shuō)不清”，這也說(shuō)明，“以房養(yǎng)老”作為一個(gè)新事物，雖然正在被越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)和了解，但真正實(shí)施，仍需政府、金融機(jī)構(gòu)、房主等各方的共同努力。

（三）“以房養(yǎng)老”主客觀條件逐漸成熟

要做到“以房養(yǎng)老”，前提條件是老年人要有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)房。在問卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)中，70%的人現(xiàn)擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房，30%的人暫時(shí)沒有，這為“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)創(chuàng)造了良好的客觀條件。對(duì)于自有產(chǎn)權(quán)住房的處理上，41%的人選擇“留給子女”，50%的人作為“養(yǎng)老依靠”，還有9%的人選擇“暫時(shí)還沒考慮”。可以看出，過去主要靠家庭養(yǎng)老的觀念已發(fā)生改變，新的養(yǎng)老方式正逐漸被老年人接受，“以房養(yǎng)老”的實(shí)行是具有可能性的。

（四）預(yù)期養(yǎng)老資金遠(yuǎn)未滿足理想的養(yǎng)老需求

在老年群體中，有20%的被調(diào)查者認(rèn)為養(yǎng)老金是充裕的，有25%的被調(diào)查者認(rèn)為養(yǎng)老金可以達(dá)到收支平衡，還有55%的被調(diào)查者的養(yǎng)老金是不夠的，這部分老年人的晚年人生很可能會(huì)有危機(jī)。為老年人的晚年生活在經(jīng)濟(jì)上找到保障是十分必要的，而“以房養(yǎng)老”模式是老年人的晚年生活找到保障重要的方式。

（五）反對(duì)“以房養(yǎng)老”的原因分析

據(jù)筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在反對(duì)“以房養(yǎng)老”的聲音中更多是認(rèn)為會(huì)“淡化情親、有失面子”，比例占50%，這與溫州當(dāng)?shù)氐拿袂橛兄苯勇?lián)系，講面子、講排場(chǎng)。位列第二是“以房養(yǎng)老”的程序過于復(fù)雜，比例為25%。位列第三是“以房養(yǎng)老”的時(shí)機(jī)不成熟，比例為15%。位列第四是“以房養(yǎng)老”不符合國(guó)情，比例為10%。從數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)觀念的束縛和“以房養(yǎng)老”由于在溫州發(fā)展的不成熟，是構(gòu)成這一模式在溫州實(shí)施困難的主要原因。這需要政府部門的宣傳教育和大力支持，需要銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)、民間組織的共同參與，研究更簡(jiǎn)單明了的程序讓民眾了解與接受。

問卷中發(fā)現(xiàn)，在溫州的民間已有“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐，且溫州眾多的金融機(jī)構(gòu)中，溫州商業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行及競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的非國(guó)有銀行成為老年人開辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的首選。

通過上述調(diào)查可知，大多數(shù)受訪對(duì)象對(duì)“以房養(yǎng)老”模式是認(rèn)可的，也愿意嘗試。老年生活的未來(lái)規(guī)劃基本受制于兩大因素：一是經(jīng)濟(jì)因素，二是觀念因素。總體上看，若老人日常生活費(fèi)用少、缺少子女關(guān)愛，卻有屬于自己的房產(chǎn)的老人會(huì)更愿意選擇“以房養(yǎng)老”。而老人日常生活費(fèi)用充足、子女孝順、傳統(tǒng)家庭觀念較深的老年人，對(duì)用房產(chǎn)換取養(yǎng)老金和生活質(zhì)量提高的程度、比例和可信度等會(huì)表現(xiàn)出觀望態(tài)度。

三、溫州市實(shí)行“以房養(yǎng)老”經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

（一）溫州市經(jīng)濟(jì)繁榮，為“以房養(yǎng)老”的推行奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

當(dāng)前，溫州市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，居民收入逐漸提高，為實(shí)施“以房養(yǎng)老”奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2012年溫州市生產(chǎn)總值達(dá)3650億元，財(cái)政總收入500億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34800元，農(nóng)村居民人均純收入14700元。①此外，“以房養(yǎng)老”得以推行的一個(gè)重要前提，就是存在一個(gè)交易活躍、交易費(fèi)用低廉而又方便的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，使住房這種實(shí)體資產(chǎn)同貨幣這種金融資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)互換。而溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮、一手房和二手房市場(chǎng)交易的逐漸健全、增勢(shì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)為“以房養(yǎng)老”打造了良好的平臺(tái)。

同時(shí)，金融市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，金融產(chǎn)品創(chuàng)新能力、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力不斷增強(qiáng)，儲(chǔ)蓄存款、外匯儲(chǔ)備、保險(xiǎn)費(fèi)收入大幅增加，為“以房養(yǎng)老”提供了資金保障。2012年年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額7744.94億元，年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額7013.00億元，年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額3616.96億元。2012年保險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入118.47億元。②這些都為“以房養(yǎng)老”奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）溫州市住房貨幣化改革總體實(shí)現(xiàn)了居者有其屋，此為“以房養(yǎng)老”的物質(zhì)前提

溫州市政府進(jìn)一步落實(shí)住房保障制度，完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)，并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。溫州市區(qū)2010年的人均居住面積為41平方米，實(shí)現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房。同時(shí)，溫州市區(qū)房地產(chǎn)近中期發(fā)展規(guī)劃預(yù)測(cè)，2015年市區(qū)人均居住建筑面積將達(dá)到43平方米。與此同時(shí)，溫州住房公積金管理中心充分發(fā)揮住房公積金制度為城鎮(zhèn)職工提供保障作用，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”，實(shí)行了向工薪階層、中低收入家庭的政策傾斜，效果明顯。

在住房貨幣化、商品化的當(dāng)下，擁有自己住房的家庭越來(lái)越多，為“以房養(yǎng)老”提供了充足的房源。用“以房養(yǎng)老”模式把這老年人的房屋提前變現(xiàn)，老年人能夠?qū)ψ约好碌馁Y產(chǎn)做自由支配，通過將住房以后的價(jià)值透支到現(xiàn)在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得一筆豐厚的鎖定市場(chǎng)利率的生活費(fèi)用。這對(duì)改善老年人的生活、提高他們的幸福指數(shù)將有重要意義。

四、溫州市實(shí)行“以房養(yǎng)老”的社會(huì)文化環(huán)境分析

（一）溫州市政治社會(huì)穩(wěn)定，為“以房養(yǎng)老”提供了相對(duì)寬松的社會(huì)環(huán)境

調(diào)查中，筆者發(fā)現(xiàn)，溫州市雖然幾年前就開始關(guān)注“以房養(yǎng)老”，但還未出臺(tái)“以房養(yǎng)老”的措施，雖然政府職能部門考慮到風(fēng)險(xiǎn)與收益兩大因素，未批準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)開展“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)，但不斷地在為營(yíng)造一個(gè)良好的養(yǎng)老環(huán)境而努力著。

養(yǎng)老途徑方面，政府始終未放棄營(yíng)造良好的養(yǎng)老環(huán)境和探索著新的養(yǎng)老途徑。在原有的養(yǎng)老院養(yǎng)老、家政養(yǎng)老繼續(xù)沿用并繼續(xù)完善的基礎(chǔ)上，近幾年來(lái)，從中央到地方連續(xù)提出居家養(yǎng)老、以房養(yǎng)老等新的嘗試。溫州市也出現(xiàn)了一些新的模式，比如2012年9月，針對(duì)人口老齡化快速遞增、空巢老人多、高齡化趨勢(shì)明顯等問題，龍灣區(qū)全面推行日托養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為社區(qū)60歲以上老人提供餐飲、休閑娛樂、讀書閱覽等日間照料服務(wù)。目前，在全區(qū)26個(gè)社區(qū)中，已建立日托養(yǎng)老所3家，落實(shí)場(chǎng)地并開工建設(shè)16家，正在設(shè)計(jì)2家。又如在瑞安塘下鎮(zhèn)場(chǎng)橋社區(qū)陳岙村，有10幢農(nóng)村集體出資建設(shè)的老人公寓，集中供養(yǎng)了該村200多名老年人，使他們老有所居，滿足最需要資助的老年人。這種小范圍的“政府買單”的養(yǎng)老形式，雖具有不足：需高素質(zhì)的服務(wù)人員、需社區(qū)與志愿者的協(xié)調(diào)等等，但它畢竟是溫州市各級(jí)政府在意識(shí)到養(yǎng)老問題嚴(yán)峻形勢(shì)下做出的嘗試。

養(yǎng)老政策方面，溫州市老齡工作委員會(huì)在相關(guān)的文件中提出了“多元化養(yǎng)老”模式，提倡自我養(yǎng)老，讓有勞動(dòng)能力的老人積極服務(wù)社會(huì)等主要內(nèi)容。這類文件表示溫州市各級(jí)政府要積極研究新思路、新方法和新模式，推動(dòng)養(yǎng)老制度創(chuàng)新，城市可以探索“以房養(yǎng)老”模式。

（二）老年人理財(cái)消費(fèi)觀念悄然改變，為“以房養(yǎng)老”營(yíng)造了良好的文化氛圍

作為文明古國(guó)的中國(guó)，傳統(tǒng)文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，“養(yǎng)兒防老、傳宗接代”的家族傳統(tǒng)意識(shí)根深蒂固。隨著改革開放的不斷深入，大眾思想觀念和行為方式發(fā)生翻天覆地的變化，社會(huì)人口流動(dòng)的加強(qiáng)和家庭核心化的發(fā)展，養(yǎng)老靠子女的傳統(tǒng)觀念將會(huì)不斷淡化，養(yǎng)老方式有原來(lái)的家庭養(yǎng)老逐步向社會(huì)養(yǎng)老過渡。同時(shí)，科學(xué)理財(cái)意識(shí)、理性消費(fèi)觀念也深入人心。人們規(guī)劃著錢生錢，如何讓擁有的固定資產(chǎn)通過運(yùn)作得到收益的最大化，來(lái)滿足家庭開支和提前消費(fèi)需要。因此，隨著新的思想觀念和大眾文化對(duì)“以房養(yǎng)老”的兼容性逐步加強(qiáng)，“以房養(yǎng)老”將會(huì)被越來(lái)越多的家庭所接受。

（三）溫州市民間“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐，助推了“以房養(yǎng)老”的成行

通過調(diào)查訪問了解到，對(duì)于“以房養(yǎng)老”這一養(yǎng)老方式，老年人了解甚少，當(dāng)他們清楚“以房養(yǎng)老”的實(shí)質(zhì)后，大多表示可以接受。并紛紛說(shuō)出自己身邊的情況詢問是否屬于“以房養(yǎng)老”，從他們的描述中獲知，溫州市民間“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐已經(jīng)存在，并不斷完善和發(fā)展。如，通過“遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議”實(shí)現(xiàn)遺贈(zèng)房產(chǎn)養(yǎng)老；出售或出租房屋，老兩口選擇移居養(yǎng)老院養(yǎng)老；子女較多但僅有個(gè)別子女可以照顧老人，可由這個(gè)子女照顧老人到去世，但老人的房產(chǎn)將來(lái)需遺傳給這個(gè)子女，其他遺產(chǎn)分配另行計(jì)算；也有通過民間貸款機(jī)構(gòu)用住宅作抵押獲得資金來(lái)達(dá)到養(yǎng)老目的。

通過這些民間養(yǎng)老實(shí)踐可見，它們雖沒有“以房養(yǎng)老”之名，卻是有“以房養(yǎng)老”之實(shí)，實(shí)踐中雖沒有金融機(jī)構(gòu)的介入而無(wú)法上升到“倒按揭”的高度，但就“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵來(lái)看，卻是它的多種表現(xiàn)形式，所以，溫州市民間“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐，也在一定程度上鼓勵(lì)了“以房養(yǎng)老”的推行。

總之，溫州市政治社會(huì)穩(wěn)定，溫州人善于理財(cái)，消費(fèi)觀念超前；溫商放眼全球、走南闖北、見多識(shí)廣，引領(lǐng)著溫州人的價(jià)值觀念變遷；溫州市民間“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐，這些有利條件為“以房養(yǎng)老”在溫州的推廣奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

五、溫州市推行以房養(yǎng)老的對(duì)策建議

（一）通過教育，讓人們接受“以房養(yǎng)老”的理念

“以房養(yǎng)老”能否落地、大面積推廣，遇到的最大阻力是觀念問題。為此，需要通過家庭、學(xué)校、社會(huì)等教育人們，打破傳統(tǒng)，接受“以房養(yǎng)老”模式。

首先，在子女教育的內(nèi)容中，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)增加金融、房產(chǎn)等相關(guān)知識(shí)，引導(dǎo)孩子參與家庭的經(jīng)濟(jì)生活實(shí)踐，培育孩子的理財(cái)能力。讓孩子從小開始接受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型養(yǎng)老模式。其次，學(xué)校應(yīng)開設(shè)理財(cái)類課程，從小培養(yǎng)學(xué)生相關(guān)經(jīng)濟(jì)理財(cái)方面的意識(shí)與觀念。最后，在“以房養(yǎng)老”模式的推廣過程中，需要新聞媒體做好信息傳播和輿論導(dǎo)向，大力進(jìn)行“以房養(yǎng)老”理念的宣傳和相關(guān)金融、保險(xiǎn)產(chǎn)品的推介，使居民更好地投資，更好地養(yǎng)老。

（二）政府為“以房養(yǎng)老”模式實(shí)施提供支持

“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開辦，牽涉到養(yǎng)老保障和住房保障兩大事項(xiàng)，這都是當(dāng)前政府十分關(guān)注的民生話題。為了推廣好“以房養(yǎng)老”模式，讓老百姓接受，政府應(yīng)該在政策、法規(guī)、稅費(fèi)優(yōu)惠等方面予以大力支持。

1．法律法規(guī)支持

“以房養(yǎng)老”作為一個(gè)新興事物，在推行過程中，必定會(huì)牽涉到許多法律法規(guī)需要修改或完善。與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的法律、法規(guī)有物權(quán)法、個(gè)人破產(chǎn)法、社會(huì)保障法等。在“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開展過程中，凡是與該業(yè)務(wù)有抵觸或限制的地方，政府應(yīng)盡快出臺(tái)補(bǔ)充規(guī)定或者啟動(dòng)修改。如修訂和完善房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，土地管理制度中的土地使用期限和出讓金制度等。為反向抵押貸款業(yè)務(wù)建立完備、簡(jiǎn)明的手續(xù)，為“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的順利開展，做好法律支持。

2．政策支持和稅費(fèi)優(yōu)惠

為了扶植“以房養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)當(dāng)為此業(yè)務(wù)提供各方面的政策優(yōu)惠。以反向抵押貸款為例，金融機(jī)構(gòu)的貸款收入會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等涉稅事項(xiàng)。財(cái)稅部門應(yīng)該在財(cái)力允許的前提下，盡可能給予“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品稅收優(yōu)惠。

（三）金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)中介組織為“以房養(yǎng)老”模式做好產(chǎn)品設(shè)計(jì)

商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司有比較完善的住房抵押業(yè)務(wù)，開展“以房養(yǎng)老”應(yīng)該是駕輕就熟。但作為一種新興事物，“以房養(yǎng)老”還是有其自身區(qū)別于其他產(chǎn)品的特點(diǎn)。因此，金融機(jī)構(gòu)要健全業(yè)務(wù)體系,培養(yǎng)金融人才，讓更多的人才參與到“以房養(yǎng)老”模式的研究，設(shè)計(jì)出符合老年人和市場(chǎng)需求的多元化、多種類的“以房養(yǎng)老”相關(guān)產(chǎn)品。社會(huì)中介組織作為獨(dú)立的第三方，對(duì)老年人的房產(chǎn)作出評(píng)估，同時(shí)對(duì)老年人做較全面的身體檢查,評(píng)價(jià)老人預(yù)期壽命,最大限度避免“以房養(yǎng)老”申請(qǐng)者的道德風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融產(chǎn)品的豐富、傳統(tǒng)家庭觀念的改變，以房養(yǎng)老在溫州，針對(duì)未來(lái)的老年人群，是完全具備可行條件的。住房和養(yǎng)老是人一生中重要的兩件大事，如何利用時(shí)間差和價(jià)值流動(dòng)變化，滿足老年人養(yǎng)老需求，達(dá)到家庭效用最大化，是老齡社會(huì)亟需解決的問題，“以房養(yǎng)老”在溫州將會(huì)大有作為。

（注：本文系溫州市科技局課題：溫州市推行以房養(yǎng)老模式的障礙與對(duì)策研究的階段性成果，項(xiàng)目編號(hào)：R20120014）

注 釋：

① http://www.askci.com/news/201301/28/2816271058110.shtml。② 2012年溫州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

[1]黎民.反向抵押貸款養(yǎng)老的中國(guó)困局及其突破[J].貴州社會(huì)科學(xué)，2012，（3）.

[2]閻春寧.上海市居民以房養(yǎng)老意愿研究[J].價(jià)值工程，2011，（1）.

[3]張茜.住房反向抵押貸款養(yǎng)老運(yùn)作機(jī)制探討[J].求索，2013，（2）.

[4]郜凱英.鄭州市實(shí)行“以房養(yǎng)老”的可行性研究[D].鄭州大學(xué)，2013，（6）.