房地產企業融資風險及其應對策略

高憶梅

摘要：近年來，房地產價格持續上漲，政府實施相應政策加大對房地產市場的調控力度，在房地產持續調控背景下，流動性趨緊、信貸政策差別化待遇，以及外資逐步撤離，房地產企業融資趨緊已成定局。房地產企業作為資金密集型產業，融資能力的強弱以及融資風險的防范決定著房地產企業的可持續性發展。為此，本文對房地產企業的融資風險進行分析，并提出了相應的應對策略，以期能為房地產企業的實踐提供相應參考。

關鍵詞：房地產企業 融資風險 策略

一、房地產企業融資現狀

2011年4月中央出臺了“國十條”，2011年9月又出臺了“國五條”，緊接著中央又出臺了史上最嚴厲的“限購令”，房產調控力度不斷加強，新政對于房地產企業的信貸行為有了更加嚴格的限定，作為典型的資金密集型企業，房地產企業的項目往往占用資金數額巨大，周期較長，且房地產企業的經營受政策影響較大，當前房地產企業的融資受到了嚴峻挑戰。2010年證監會發布《落實國務院房地產調控政策，規范房地產并購重組》后，房地產企業上市、再融資和重大資產重組等事項已中斷三年。另外，央行也不斷出臺政策對房地產開發商的開發貸款提高門檻，銀監會通過總量控制，名單管理，壓力測試等多手段控制信貸風險，銀行等金融機構也緊跟政策步伐開始降低對房地產企業的授信額度，房地產企業通過銀行等信貸機構進行貸款融資的瓶頸也越來越多。綜上所述，房地產企業的融資現狀非常不容樂觀，上市發行股票、發行企業債券、委托專業機構操作房地產投資信托基金、典當融資、與其他實業公司合作以及吸引海外資金等融資方式應用較少，房地產企業的融資渠道頗為單一，且主要依靠銀行貸款。

二、房地產企業融資風險分析

融資風險是指資金需求企業在融通資金過程中因資金回報率和資金成本不確定而產生的由資金投入者和資金籌集者所承擔的附加風險，且主要是指資金籌集者所承擔的風險。房地產企業的融資風險主要體現在以下幾個方面。

（一）房地產企業的融資成本偏高

近年來，房地產泡沫日益膨脹，國家為了穩定房地產市場的健康發展相繼出臺了一些政策，這些宏觀調整政策導致銀行對房地產企業開發貸款額度的限制，同時房貸利率進一步提升。這樣一來，房地產企業試圖使用預售款作為轉投資金的想法無從實現，企業不得不把目光轉向民間借貸這一高利率的融資方式。然而，民間借貸的融資成本往往較高，其利率高達銀行同期基準利率的幾倍甚至幾十倍。頗高的融資成本將企業的投資風險放大，一旦投資項目失敗，企業將承受巨額虧損。

（二）受到外部經濟環境的影響

外部經濟環境的景氣程度直接影響房地產企業的發展，從而影響房地產企業融資的難易程度。一方面，倘若房地產企業發展態勢良好，那么房地產企業融資將變得相對容易，而且不用花費較高的融資成本。另一方面，倘若房地產企業發展不景氣，那么房地產企業的融資將變得非常困難，銀行等金融機構通常會質疑企業的償債能力，要求企業支付較高的融資成本，還要提供相應的擔保。目前，一些房地產中小企業的發展不景氣，付出的綜合融資成本較高，在收益一定的前提下，房地產企業的利潤空間縮小，企業發展仍然不景氣，如此往復循環，企業融資和發展陷入惡性循環的怪圈。

（三）房地產企業融資的隱性成本較高

所謂隱性成本，簡而言之就是企業付出的但不容易被發現的成本，它與顯性成本相對應。在銀行借貸受到限制的情況下，房地產企業進行民間借貸的融資成本較高，這時企業要么將實際的利息支出在財務報表上如實反映，要么設置賬外賬。毋庸置疑，將利息支出在財務報表上如實反映將會降低企業的利潤，影響企業股票價格的上升。因而現實中很多房地產企業都設置賬外賬，這不利于房地產企業的財務管理，從而不利于房地產企業的可持續健康發展。

（四）缺乏融資風險預警機制且資金沉淀嚴重

不少房地產企業只注重追求企業利潤，忽略對風險的防范和預警。由于缺乏風險預警機制，一旦出現融資風險，房地產企業將難以控制事態，不可避免地會損害房地產企業的聲譽和健康發展。另一方面，2008年我國出臺一系列政策鼓勵房地產行業的發展，之后不少房地產企業大量買入土地囤積，“地王”現象屢見不鮮。而眼下樓市交易低迷，房地產企業投入的資金未形成有效產出流回企業，轉化為產品積壓，房地產企業資金沉淀嚴重。究其原因，這主要源于房地產企業的前期可行性研究不足，對房地產行業的發展缺乏嚴謹深入的考量。

三、房地產企業融資風險的應對策略

（一）拓寬房地產企業的融資渠道

有資料顯示，我國房地產全行業的資金來源中的百分之七十來自于銀行等金融機構的借貸資金。央行“121號文件”對房地產開發商的開發貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8·31大限”等政策的陸續出臺，預示著房地產開發商憑借銀行資金買地開發模式的終結，多數房地產企業難以繼續依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例也逐漸減少。因而，對于房地產企業來說，拓寬其融資渠道，形成多層次的融資體系是非常必要的。具體來說，有關部門可以適度放款房地產企業股票融資的政策限制，鼓勵房地產企業通過發行股票籌集項目開發所需的資金，為房地產企業的長期發展奠定穩健的經濟基礎，2014年房企融資渠道增加，A股將逐漸回歸正常，再融資開閘已無懸念，不少企業開始尋求建立在內地及香港（或其他國家）的上市“雙平臺”戰略；還可以通過中小企業板和創業板市場的發展鼓勵中小企業增資擴股、整合金融資源，從而解決中小企業銀行借貸困難的問題，為中小企業籌集足量的發展資金。另外，信托、海外融資、各類房地產基金都成為補充融資的重要渠道。

（二）建立風險預警機制

融資風險是房地產企業面臨的主要風險之一，房地產企業完全有必要建立相應的風險預警機制對其加以預測和防范，以防風險實際發生時，企業措手不及，難以應對。到目前為止，已有不少學者提出了較為可靠的風險模型，作為風險控制的主體，房地產企業可以結合本企業的實際情況，并緊密結合經濟環境和經濟政策的變動選擇最合適的風險模型，對房地產企業可能面臨的風險因素進行預防控制，并針對可能出現的問題提前制定解決措施。另一方面，國家對房地產行業的管控較為嚴格，而且樓市交易頗為低迷，所以房地產企業在融資之前要慎重分析商品房的銷售形勢，從而根據銷售形勢制定合理的項目開發計劃和融資計劃，量入為出，合理控制企業的融資規模。endprint

（三）降低企業的融資成本

融資成本較高是房地產企業普遍面臨的一大問題。房地產企業要根據本企業的實際經營情況和財務狀況，選擇合理的融資結構。當前，有不少企業推崇優序融資理論，即在企業需要融資時，盡量用自有資本和留存收益籌資，然而利用企業的借款能力進行借貸，之后再考慮發行股票。然而，優序融資理論適用于信息不對稱的情況，在信息較為對稱的情況下，房地產企業應該適當提高股權融資的比例，完善企業的融資結構。最后，房地產企業要盡可能提高所籌集資金的使用效率，從而間接降低房地產企業的融資成本，實現房地產企業的價值最大化，為房地產企業的健康可持續發展積蓄力量。

（四）確保項目管理結構的合理性

眾所周知，房地產行業是資金密集型行業，一個房地產開發項目所需的資金往往來源于眾多的投資者，這時就需要房地產企業兼顧各投資者的利益，以免項目參與各方發生利益沖突，最終導致開發項目的失敗。具體來講，房地產企業要設立合理的項目管理結構，確保主要的投資者有充分的利益需求而投入足額的資金，同時要制定合理的平衡制約約束機制，明確項目的決策程序，以防其他投資者的利益受到侵害。只有這樣，房地產開發項目管理的隨機性和隨意性才能夠得以控制，房地產企業的融資風險才能夠得到切實的防范，財務管理的科學性才能夠得以保證。

（五）實現不同企業間的組織聯盟

企業聯盟就是指不同的企業個體之間相互合作，結成盟友，自主地進行互補性資源交換，以實現各自階段性的目標。2012年，保利地產、濱江集團分別實施了基金聯合拿地的舉措，越秀地產2013分別通過基金形式拿到地塊。企業聯盟的主要意義在于，不同企業間共享收益，共擔風險，從而減少單個企業的投入成本和投資風險。對房地產企業來說，房地產項目開發承擔的風險較大，且所需資金投入額較大，這時房地產企業就要“把雞蛋放在不同的籃子里”，即房地產企業之間可以結成聯盟，以降低本企業所承擔的風險，并進一步實現企業間的互利雙贏。當然，房地產企業也可以和設計公司、建筑公司之間結成企業聯盟，以減少房地產企業前期的資金投入，加快資金的回籠速度。

參考文獻：

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