探究房地產企業項目成本的管理及其控制

劉敏芝

摘要：成本的管理與控制是企業經營管理中永恒的主題，是企業求得生存與可持續發展的重要保障。房地產公司只有將項目成本降低到同行的平均水平之下，才會具有競爭優勢，哪怕不通過降價方式吸引顧客，也能夠獲得相當可觀的利潤。本文旨在通過對房地產企業項目成本的構成的了解，然后探究目前房地產企業項目成本的管理及其控制中出現的問題，最后給出建議。

關鍵詞：房地產 項目成本 管理 控制

在經濟全球一體化的今天，房地產企業之間的競爭非常激烈，如何在這激烈的競爭中獲勝是所有房地產公司所面臨的共同問題。其實，最好的辦法就是在合理、合法、項目質量達標與房屋安全狀況良好的情況之下降低成本投資，不僅可以招攬更多的客戶，而且也能贏得良好的口碑。既讓客戶住上了便宜、舒適的房子，也讓房地產公司能獲得了相當不錯的利益，所以對項目成本的有效管理和控制是一箭雙雕的好事情。

一、房地產企業項目成本的構成

房地產公司是現在我國經濟產業發展的支柱之一，也是經濟發展的晴雨表。近年來，房屋價格一直居高不下，這是多方面的原因造成的。但最主要的還是房地產公司項目投資的成本過高。房地產企業項目成本主要包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用等六部分。其中土地成本所占的比例是最大的，但是因為目前城市建設，用地緊張，土地價格變化幅度不大，所以要想壓縮土地成本幾乎是不可能的，因而只能從其余的五個方面著手來降低房地產企業項目成本。

二、房地產企業項目成本的管理及其控制中的問題

（一）開發周期長

房地產項目的開發是從項目論證、取得土地、房屋設計到施工，整個開發過程周期很長。而且，一套房子也不是一天、兩天或是一個月、兩個月就能建立起來的，往往都得花一年甚至是幾年的時間才能建成。在此期間，建房的原材料的價格、工作人員的工資等是在不斷變化，當然，隨著社會主義市場經濟的持續發展，漲價、漲工資是一定的。這么多的不確定因素給項目成本的設定，信息數據的收集與分析等帶來了很大的困難。于是，常常會出現房地產企業項目的成本比預期的要高。所以，房地產公司從自身的利益角度出發，就會抬高房屋售價，人們的購買欲降低，房地產公司銷售量下降，這樣一種惡性循環對公司和客戶來說都是不利的。至此，縮短開發周期來降低項目成本是房地產公司應該想辦法解決的問題之一并且刻不容緩。

（二）營銷手段落后

現在，房地產的營銷手段還停留在發傳單打廣告的傳統方式上，效率低、覆蓋面不廣、針對性不強。在一般的城市，一套房子至少也得幾十萬，所以并不是每一個人都買得起房子的。同時，每個人的追求也不一樣，有些人喜歡悠閑、寧靜的鄉村生活，這種人群他們就不愿意在城市買房子；還有一部分低收入人群，目前的他們是買不起房子的，但是，一些銷售人員不考慮實際情況，逮到一個看房子的客戶就不停地游說，不但浪費了客戶時間，招致客戶的反感，也降低了工作的效率。因此，這種盲目的宣傳只不過是加大了項目成本的投資，收效甚微。

（三）項目成本控制的組織管理不善

進入新紀元之后，房地產公司迅速成長壯大，房價更是翻了數翻，公司收益頗豐。按理說，房地產公司內部的組織管理應該是很完善的，但是事實卻與之相反。在經濟效益上，房地產公司確實賺了不少，這點不可否認，但在內部管理制度上還存在缺陷。長期以來，房地產公司都只是將項目成本的管理與控制交給財務部門，認為公司的資金運轉應該由領導層和財務會計負責，而把真正執行項目的相關施工部門排除在外，使得落實成本控制目標缺乏具體的實施者，在出現項目投資超出成本預算的時候，各部門之間相互推卸責任，公司管理體系一片混亂。

（四）財務成本控制不當

我國大多數房地產企業只注重項目工程的造價成本，忽略了對財務成本的控制。沒有建立相關管理制度，至使在財務成本管理上沒有一個標準，更多的是依靠財會人員多年的工作經驗，他們認為財務成本控制不重要，所以就不重視，這就在一定程度上造成了財務賬目很混亂、不精確的情況發生。事實上，財務成本是項目成本中重要的一環。就目前現狀而言，房地產公司忽視財務成本而制定的融資方案危險性較高，應對市場經濟變化的能力較差。所以，即使在房地場反展前景這么好的市場經濟條件下，還是會看到一些房地產公司因投資不當而破產的。

三、加強房地產企業成本的管理以及控制的措施

（一）采用合同約束制，控制產品造價

房地產公司大都把工作的重點放在項目施工方面而忽視了施工前的設計成本控制即企業項目成本中的前期費用。有些設計人員經濟觀念淡薄、設計隨心所欲，一旦工程動工，設計圖稍稍改動，那所帶來的投資成本金額差是非常大的。因此，在正式施工前，項目設計圖必須是已完結且準確無誤的，公司和設計師之間簽訂正式合同，互相約制，保障雙方權益。在決定施工的時候，和原料供應商、施工工人也應該簽訂相關協議，確保工程的原材料充足，施工人數到位，也避免了施工過程中產品造價的提高。總之，要做好對開發項目的動態管理，以此來控制產品造價，降低房地產企業成本。

（二）優化營銷手段，促進產品銷量

隨著科學技術的迅速發展，高科技產品層出不窮。在信息化時代的今天，要改變傳統的營銷模式，建立新的營銷系統。首先，根據事先做好的市場調研工作來制定項目計劃，針對潛在客戶進行有計劃的營銷。其次，由于網絡技術的發達，可以在制作本公司的銷售網頁，通過互聯網先讓客戶對自己公司的情況有一個大概了解，讓顧客填上基本信息以及所想要購買的房屋類型和價格。房地產公司就能很快、很全面的收集客戶信息，然后安排工作人員進行整理、分析之后做電話回訪。這樣減少了傳單廣告的紙質宣傳費用，降低了營銷成本。最后，要提高銷售人員的工作素質，加強人事管理。以工作效率高低為標準，形成優勝劣汰制，促進員工之間的相互競爭力，提高產品銷售量。

（三）加強項目成本管理，建立成本控制責任制

房地產公司內部項目成本的管理者每一個人都應該承擔與之權限相應的責任，從項目設計到項目施工之間的項目成本投資的管理過程要全程記錄與分析。財務部門要時刻了解施工動態，做好與各部門的相關交接工作，配合領導層的管理。同時，公司要設置監管部門，對財務、項目等實行不定期的考察，督導每個部門能按部就班的完成各自工作。至此，各個部門環環相扣，就能加強房地產企業項目成本管理。對于每一個項目過程中的工作要落實到個人，建立成本控制責任制，確保每一環節的成本控制在預定目標之內，這樣也避免了工作人員之間相互之間推卸事故發生責任。

（四）重視財務成本控制

在財務成本中最主要的是資金成本，它是公司為籌集和使用資金付出的代價，是企業財務管理中的重要概念。每個公司都想以最小資金成本獲得所需的資金份額，但是，在市場經濟中，它會受各種因素的影響，波動幅度大，應該引起高度重視。再者，房地產的投資金額比較大，加上施工周期長，使得公司承擔較大風險。對于這種風險性，企業的負責任早已熟悉，在大規模的調配、使用資金上都是大手大腳的，不注意財務成本的節約。所以要加強對財務成本的控制，開源節流，促使房地產公司可持續發展。

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