陶然：本質上要推進集體土地入市

采訪者：周玉池+受訪者：陶然

房地產泡沫破裂不可避免

《中國民商》：很多人說2014 年將是樓市的拐點，杭州等一線城市刮起的降價風暴使得購房者們人心惶惶，一時之間“地產崩盤論”甚囂塵上。但在兩會上住建部官員回應說，中國房地產在未來十年內不可能出現大的危機。在您看來，是否存在崩盤的風險？

陶然：泡沫是顯而易見的。比如北京，現在的房價基本上是十年前的8 倍左右，怎么上去的。也許不會跌到原來的那個水平，因為這些年我們又發了很多票子，但是我覺得跌個一半還是很正常。這么大的泡沫當然要擠出去。

日本上世紀80 年代在泡沫破滅以后，就經歷了“失去的二十年”。以前，我們一直在說要避免日本泡沫崩盤的教訓，但實際上2009年以來我們搞大規模經濟刺激，做的事情幾乎跟人家一模一樣。

四萬億大規模財政、信貸刺激政策，一方面讓中國經濟在短期內避免了下滑，但也同時導致了房地產泡沫從一二線城市向三四線城市擴展。這與日本政府在1980 年代后半期日元升值后為應對出口下降而采取的刺激政策對房地產市場的效果非常相似。

與1980 年代末日元迅速升值后，日本制造業企業大量外遷不同，中國上一輪財政信貸刺激政策卻進一步推動了工業開發區與城市基礎設施建設，并導致了能源、原材料在內的重化工、交通運輸等行業的全面產能過剩。內地很多政府，更通過投融資平臺大規模新建、擴建開發區和新城區。2009 年、2010 年和2011 年，全國工業用地出讓分別達到14.1 萬、15.4 萬和19.3 萬公頃，甚至大大超過了國際金融危機之前中國工業用地出讓面積。

與此同時， 地方政府債務余額從2008 年到2010 年2 年內翻倍超過10萬億，到2013 年估計已超過20 萬億。由于很多地方政府向融資平臺注入的資產均為土地，地方政府對融資平臺債務的擔保或抵押，也依賴預期土地升值對應的商住用地出讓收入。一旦房地產市場出現下滑，大規模壞賬難以避免。

2010 年左右的時候， 中央已經意識到地方政府債務可能會有風險，銀行就已經基本不給地方政府貸款了。但是這時候正好又開始鼓勵影子銀行社會融資。于是，地方投融資平臺以及地產商，通過影子銀行和信托獲得大量資金。但是這些錢并沒有投入可以產生正回報的實體經濟部門。因為它是壟斷，所以就在房地產的泡沫里面打轉，結果就是不斷地增加泡沫，然后增加財務成本，最后演變成一個龐氏騙局。

《中國民商》：那么如果發生危機的話，它的范圍會有多大？會像日本一樣經濟停滯將近20 年嗎？

陶然：未來如果發生危機，可能會按照這樣一種路徑來發生。首先是政府發現影子銀行有問題，就控制影子銀行，然后銀行就不敢放錢，利率就會上去。三四線城市的房地產價格就會下來，地產商就會開始拋盤。地方政府則會開始低價拋地，因為之前是限制供應的。一旦出現，拋盤、拋地的情況，基本上也就沒人敢再買。那就是崩盤了。三四線城市一崩盤，銀行就會出現大面積壞賬，緊接著就是大面積信貸收縮，然后是大城市的崩盤。基本上就會出現一個多米諾骨牌效應。

還有一點，中國的房地產崩盤可能還與日本不太一樣。當時我正好去了一趟日本，它主要是商業地產泡沫，因為日本為老百姓蓋了很多房子，你到外面去買房子很便宜，就是說買地你就可以自己蓋，而且這個規劃為居住區的是很多，大片的。現在都是可以隨便買地買房，就是給居住的預留地非常得大，所以它的這個居住地產其實是沒有太多的泡沫。居住地產也漲了一點，不過不多。但是，商業地產就飆得比較厲害，比中國嚴重，一平米到幾十萬美元這樣一個程度。

但是中國不一樣，雖然深度上不如日本，廣度上卻大得多。先是居住地產泡沫，然后政府就限購，這個錢就沖去商業地產，再后來是養老地產甚至墓地。

而且，日本地產泡沫破滅的時候，城市化已經完成，社會保障體系已經建立起來了。所以，當時損失的主要是銀行機構和企業。

而中國，危機一旦發生，就會有大面積失業，但中國的社會保障系統又不像日本那么完善，占農民工一半以上的80 后的農民工，根本就沒有種過地。還有就是每年七八百萬的大學生，沒有關系門路的很難找到好工作，就先在城中村里呆著，但是他們還是有一個比較好的前景。而這個前景一旦破碎了，就會是很危險的情況。

要逐步淡出土地財政

《中國民商》：那么解決辦法呢？我們能避免危機發生嗎？

陶然：本質上還是要推進農村集體土地入市，增加土地的供給，逐步淡出“土地財政”。其基本點，是充分利用市場機制，增加城市中低端住房供給，在化解當前中央房地產調控兩難，有效推動增長的同時，逐漸消除房地產泡沫，并逐步為地方政府創造可持續的稅基。結合在深圳做城中村改造的經驗，我們提出了過渡性的解決方案：

首先，改革征地制度，政府除教育、交通、綠地等公益事業繼續征地外，對經營性用地不再征用。只要符合城市規劃與土地利用規劃，城市擴展過程中需要占用農村用地并進行商業、住宅業經營性使用的，由開發商與作為原土地權利人的農村集體、農戶直接進行談判并完成市場化交易。

上面這些措施，本質上是逐漸放開城郊農村集體用地直接入市，改變目前城市政府作為住宅用地單一供地主體、限量少供并推高地價、房價的局面，逐漸降低城市商品房房價，逐步解決城市流動人口中較高收入群體人在城市購買產權房的問題。

第二，剩余土地開發權賦予村集體與村民，同時靈活運用規劃手段適當提高地段容積率，確保村民留用土地資產有效增值。獲得部分土地開發權的村集體與村民，直接發放國有土地使用權證，允許其在限定條件下進行開發。村民可自行組織向銀行貸款，或聯合其他主體合作開發，解決集體建設用地開發難以獲得貸款問題。

第三，為防止對既有房地產市場造成過大沖擊，政府可以對村集體、村民留用土地開發權進行適當限定。可規定上述村民開發只能建設面向低收入群體的出租房，或建設住房在一定時期內（如10～15 年內）只能出租、不能出售，且需要交納出租屋收入所得稅或房產稅。endprint

第四，對于存量小產權房，在補交一定土地出讓金或公益事業用地，并通過改造達到一定基礎設施和規劃標準后，相應土地實現國有化，符合條件后逐步轉為大產權，地方政府對一定面積或套數以上住房抽取房產稅或出租屋收入所得稅。

采取上述改革措施，就可在政府不用投入過多資源建設保障性住房情況下，通過市場機制來解決大部分城市流動人口市民化過程中的住房問題，同時還兼顧了城郊村農民的財產權益。

而通過城市規劃控制來控制開發節奏，上述改革也可避免改革措施對城市商品房房價造成過大沖擊，但同時也對投機者釋放“炒作沒有前途”的信號，之后政府就可以全面取消當前房地產調控政策。上述改革還可以結合出租屋或房產稅的收取，配合中央地方投資，為在相應地段建立和運營城市公立學校接受農民工子弟全面入學融資，配合異地高考政策的改革，解決了農民工住房與子女就學、升學問題后，戶籍改革就全面實現突破。

《中國民商》：我們知道，長期以來土地拍賣的收入占了地方財政很大的一個比例，也就是通常所說的“土地財政”。政府會支持這樣的一個方案？

陶然：僅僅采取以上的措施，當然很難說服地方政府支持改革。這是因為，地方政府還有很多城市建設已在進行或將要進行，手上還有大量存量債務也要償還。但需要指出，即使不再按照傳統方式征地，地方政府手中仍握有包括大量工業用地在內的存量土地。完全可以通過對這些存量土地更集約化利用，具體而言就是對工業用地和開發區進行重整，同時騰出空余土地逐漸轉化為商、住用地，就確保未來十年左右過渡期內地方政府持續獲取收益。

具體而言，由于各地殺價招商引資，我國絕大部分城市工業用地效率非常低下，因此，完全可以考慮采取包括空地閑置稅，規劃調整、政府與廠商合作開發等各種手段，推動政府與原工業用地者重新談判。當然，中央需要在商、住用地“招、拍、掛”出讓的政策上進行相應調整，允許地方政府與原土地權利人（那些已獲低價工業用地的制造業投資者）之間建立一個合理的收益分配談判機制。政府可以逐步調整規劃用地性質，同時允許原工業用地廠商直接與商住用地開發商進行土地交易，政府通過累進土地增值稅（或商住用地出讓金補交）來獲得土地變性所帶來的部分增值收益。這種做法，在以前劃撥用地入市的操作中早有經驗，因此不難推動。同時，上述措施帶來商住用地開發還可為地方政府帶來可觀的營業稅等稅收。

前述兩方面措施結合，有助于消化目前我國嚴重過剩的鋼鐵、建材等房地產相關行業的過剩產能，有助于化解地方政府的巨額存量債務；這些措施不僅可以逐步消解城市房地產泡沫，讓城市居民將其收入更多用于非住房消費，還可促進流動人口實現舉家遷移，抑制城市中、低端勞動力工資的過快上漲；上述措施有助于流動人口子女實現城市公立學校就學，配合各省高考入學指標隨就學兒童人數的調整，也可以解決流動人口子女異地就學、升學的問題，從而實現戶籍改革的突破。上述改革措施課從多方面增加內需、促進經濟增長與社會和諧，為未來長期建立以財產稅和市政債為主體的地方公共財政體系贏得寶貴的轉軌期。

鼓勵一些地段“城郊村”村集體與村民自主開發為城市流動人口與低收入階層建設出租房。借鑒國際“區段征收”和“市地重劃” ，統一規劃，政府無償征收一定比例土地，部分可作為城中村基礎設施建設用地，剩余拍賣作為基礎設施改造來源。靈活運用城市規劃手段適當提高剩余地段開發容積率，確保村集體和村民留用地段的有效增值。就可以在政府不用投入過多資源建設保障性住房的前提下，通過市場機制來解決大部分外來流動人口在城市定居所需住房問題，同時還兼顧了城中村與城郊村農民財產權益。

《中國民商》：那么在您看來，如果您的方案得以推廣實施，能起到多大的作用？能夠使得中國避免經濟危機的沖擊？

陶然：我的這套方案本質上是一種過渡性的、雙軌制的方案。如果前兩年開始做的話，可能還來得及，現在很多地方的房價已經快要HOLD 不住了。但是如果要做，這個可能是唯一的方法，所以還是要試一試。

當然，還需要一些其他領域的配合，比如說打破國有企業的壟斷，給大家一信心。我覺得信心非常重要，包括我們這個方案的實施，也需要一定策略，包括媒體上的宣傳。信心有了，也許就成了。但我不敢保證，我的方案就是“靈丹妙藥”，能夠既不崩盤，又使房價下來。這在全世界都沒有先例，中國不見得就能例外。endprint