美國住房可償付調整計劃簡析

北京大學光華管理學院 肖 力

財政部亞太中心 于 曉

為緩解美國中產階級住房貸款壓力和復蘇美國房地產市場，美國政府于2009年3月份宣布實施“住房可償付調整計劃”(Home Affordable Modification Program，下簡稱HAMP)。HAMP由美國財政部主導，實施五年來，對緩解美國中產階級住房壓力起到了積極作用，并為美國房地產市場復蘇提供了有力支撐。現對HAMP主要內容及最新進展作簡要分析，供參考。

一、HAMP出臺背景

受金融危機影響，2008年美國房屋止贖①止贖，是因貸款人無力還款，貸款機構強行收回其房屋。率創歷史新高。美國房地產數據機構RealtyTrac發布數據顯示，2007年7月至2009年8月，1.1億美國住戶中有700多萬戶無法履行房貸合約。美國商務部發布數據顯示，2009年1月份美國新建房屋數量下降16.8%至46.6萬棟，遠低于第二次世界大戰以來最低水平。同時，美國財政部發布數據顯示，1月份美國房屋價格跌至30個月以來最低水平，房屋價值縮水近1/3。此外，2月份美國住房營建商信心指數較歷史低點并未回升，顯示美國房地產市場滑坡態勢仍將繼續下去。面對房地產市場的低迷態勢，美國總統奧巴馬上臺后，承諾采取強有力措施復蘇美國房地產市場。2009年3月份，美國財政部宣布實行“房貸可負擔計劃(Making Home Affordable，MHA②房貸可負擔計劃(Making Home Affordable，MHA)包含住房可償付調整計劃(Home Affordable Modification Program)、住房可償付再融資計劃(Home Affordable Refinance Program)、房貸可負擔止贖替代計劃(Home Affordable Foreclosure Alternatives Program)等幾部分。)”，其中最先實施且最核心的計劃即為HAMP。該計劃旨在通過住房抵押貸款重組等一系列措施削減借款人抵押貸款還款額，并擴大美國兩大房貸機構房利美和房地美(下簡稱“兩房”)在遏制房屋止贖率上升問題中所起作用。

二、HAMP實施過程及主要內容

1.第一階段(2009年3月至2011年10月):啟動HAMP。2009年3月份，美國政府宣布啟動HAMP，主要內容包括:一是幫助信用良好的購房者申請低利率貸款，通過再融資把現有房貸轉移到更安全、固定利率更低的房貸方案中。該過程要接受“兩房”審查，且再融資規模不得超過房屋市值的105%。二是美國政府設立750億美元的基金，鼓勵金融機構降低利率，使借款人每月抵押貸款還款額占其月收入比例不超過31%，以幫助300萬～400萬個房貸嚴重違約者保住即將被銀行收回的住房。三是作為配套措施，美國政府向“兩房”提供的融資額度增加1倍至各2000億美元。同時，美國財政部承諾繼續認購“兩房”的房貸債券，以保證市場穩定性和流動性。

2.第二階段(2011年10月至2012年1月):改革HAMP。2011年10月份，美國聯邦住房金融局(FHFA)與“兩房”發表聯合聲明宣布改革HAMP，旨在吸引更多借款人通過抵押貸款重組以享受當前較低利率。改革措施主要包括:一是取消或降低貸款重組中借款人的某些風險費用;二是取消此前“兩房”擔保品貸放率125%的上限;三是取消優質借款人的“兩房”貸款擔保費;四是對2009年5月31日之前將貸款轉讓給“兩房”的借款人，其參與HAMP的截止日期延長至2013年12月31日。

3.第三階段(2012年1月至2014年6月):擴大HAMP適用范圍。2012年1月份，美國政府宣布擴大HAMP適用范圍，旨在幫助更多房主擺脫困境、支持中產階級家庭緩解住房壓力并復蘇房地產市場。擴大后的HAMP包括以下主要內容:一是延長HAMP實施期限至2013年12月31日。二是擴大HAMP適用范圍，主要包括:第一，HAMP此前規定的適用范圍僅限于債務收入比低于31%的首套房房主。這意味著，債務收入比低于31%，但承擔二套房和醫療賬單的房主則不屬于救助范圍。擴圍后的HAMP將此類人群納入其中。第二，將房屋租賃者納入HAMP，以穩定社區住房市場。將房屋租賃者納入計劃有利于降低喪失房屋止贖權對中低收入房屋租賃者的負面影響。三是給予投資者更多貸款本金余額減計優惠。貸款重組時，若房主的貸款余額遠高于其房產市值，HAMP將為其提供貸款本金余額減計優惠。擴圍后的HAMP作出以下主要調整:第一，將處于“水下”(underwater，即抵押房產市值已低于其未償清的房貸余額)的房貸本金余額減計比例提高2倍。按照此前HAMP相關規定，根據貸款價值比例的不同，為房主提供每美元6～21美分不等的貸款本金余額減計優惠。為擴大減計規模，財政部將該比例提高2倍至每美元減計18～63美分。第二，為政府支持企業(GSEs)擔保的貸款提供本金減計激勵。按照此前HAMP的規定，“兩房”擔保的借款人不享受貸款本金余額減計優惠，為鼓勵GSEs向“水下”借款人提供幫助，財政部通知美國聯邦住房金融局(GSEs的監管者)，將資助“兩房”向借款人提供HAMP規定的貸款本金余額減計優惠。

鑒于HAMP實施效果良好，美國總統奧巴馬于2013年5月30日宣布，繼續延長HAMP至2015年12月31日。

4.HAMP最新進展。為緩解喪失止贖權、房租上漲對美國民眾造成的壓力，并解決私有抵押貸款擔保途徑匱乏的問題，美國財政部部長雅各布·盧于2014年6月26日宣布了MHA(含HAMP)即將實施的最新措施，主要包括:一是延長MHA計劃至2016年12月31日。二是建立美國財政部和美國住房與城市發展部新型融資合作伙伴關系。在新型融資合作伙伴關系下，美國聯邦融資銀行將為美國聯邦住房管理局(FHA)擔保下的抵押貸款提供融資，以支持廉租房項目建設。美國聯邦融資銀行將在FHA實行的風險分擔計劃下，為FHA擔保下的多戶型房屋貸款提供融資。美國財政部當日宣布，第一份合作伙伴關系將來自紐約房屋開發公司，該公司將幫助重建因颶風“桑迪”損壞的法洛克衛鎮的廉租房。三是財政部將力促自有品牌證券(PLS)市場發展，為更多符合資格的準房主提供信貸。在房地產危機之前，PLS為不符合GSEs和FHA資格要求的美國公民提供信貸。危機后，很多實力強的投資者并未重返市場，導致私有抵押貸款擔保途徑匱乏。因此，美國政府希望吸引更多私人資本進入房地產市場。雅各布·盧表示，近期將就打造健康的私有抵押貸款擔保市場廣泛征詢社會意見;同時，將在未來幾個月內召集投資者和擔保機構，共同探討增加私有投資的新途徑。

三、幾點思考

1.HAMP對緩解美國中產階級住房壓力起到了積極作用。HAMP實施五年來，通過抵押貸款重組等一系列措施緩解了借貸人的還款壓力，幫助很多房主避免了房屋止贖，對支持美國中產階級緩解住房壓力起到了積極作用。2014年6月份，美國財政部發布數據顯示，HAMP實施以來，已幫助130多萬家庭進行貸款重組，幫助他們每月平均節省按揭還款額540美元。在美國聯邦住房管理局及私人部門的合作下，超過460萬房主得到抵押貸款救助，避免了房屋止贖，目前全美范圍內抵押貸款止贖率已經開始下降。同時，HAMP為更廣泛的住房部門提供貸款重組和幫助房主的范本，截至目前，已經有超過500萬戶房主得到私人部門的抵押救助，避免了房屋止贖。

2.HAMP為美國房地產市場復蘇提供了重要支撐，但無法從根本上解決美國房地產市場問題。過去五年，美國政府通過HAMP使抵押貸款購房者可以利用低利率對其住房貸款進行再融資，獲得降低貸款利率和延長還貸期限等優惠，為美國房地產市場復蘇提供了重要支撐。隨著美國經濟復蘇和就業市場穩步改善，個人收入水平回升和被壓抑的購房需求釋放，以及國際投資者看好美國房地產市場復蘇前景，過去兩年美國房地產市場出現了量價齊升的增長局面。2013年7月份，美國住房成交量同比上升11%，為2013年住房成交量最高同比增幅。美國全國范圍內中位房價為17.45萬美元，同比上漲6%，為2012年3月份以來連續16個月保持上升態勢。

但房地產市場只有形成穩定的供求關系，才能成為面向大眾需求、以自住房屋為主的市場，從而抑制市場投機性，使房地產市場成為經濟的支柱產業。然而，HAMP雖然有效緩解了部分美國中產階級房貸壓力，但仍有大量中低收入者不具備還貸或購房支付能力，因此HAMP從中短期來看可以對房地產市場起到一定刺激作用，但從長遠來看無法從根本上解決美國房地產市場問題。只有不斷加快美國經濟復蘇，切實提高就業率、增加中低收入者實際收入和消費能力，從而形成穩定的房地產市場供求關系，美國房地產市場才能真正實現復蘇。

3.奧巴馬政府任期內仍將繼續推動HAMP實施。HAMP自2009年實施以來，奧巴馬政府一再延期，表明該行政措施取得了一定成效。但目前美國房地產市場依然呈疲弱態勢。2013年年底，美國無法支付抵押貸款的家庭仍高達650萬～970萬戶。截至目前，仍有600多萬戶房主的貸款余額遠高于其房產市值。同時，由于近期市場預期美聯儲將退出量化寬松政策以及美聯儲開始縮減購債計劃，美國抵押貸款利率逐漸上行，抵押貸款再融資活動大幅下滑。美國30年期定息抵押貸款利率從2013年5月份的歷史低位上升約1%～4.3%。融資成本上升和房價大幅上漲使居民購房可負擔能力急劇下降，潛在購房者轉為觀望，美國房地產市場復蘇出現降溫跡象。因此，美國房地產市場仍需要有力措施支撐，未來兩年仍將繼續實施HAMP。但隨著美國經濟逐步恢復和房地產市場真正復蘇，這項應對危機性質的行政措施終將被廢止。