短期對策與長效機制結合促進房地產市場穩定健康發展

中國國際經濟交流中心 陳永杰 張影強

我國房地產市場牽一發而動全身，深深影響著經濟發展、宏觀調控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩定等經濟社會的各個主要方面。房地產市場短期矛盾非常突出，中長期問題極為深層，政策制定極難合理協調，政策執行極難有效監督。解決房地產市場問題，既要針對當前突出問題，采取短期強力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機制，解決深層次矛盾問題，促進房地產市場長期穩定健康發展，使其與國民經濟發展與人民生活提高實現長期良性互動。

一、我國經濟對房地產業已經過度依賴

房地產是國民經濟支柱產業，對經濟發展起著舉足輕重作用。但我國在投資、稅收、金融、地方財政和居民財富等方面已經過度依賴房地產業。

1.社會投資對房地產業過度依賴。1991～2012年，我國全社會固定資產投資年均增長22.5%，房地產開發投資年均增長30.5%。房地產開發投資占全社會投資的比重，1990年為6%，2000年為15%，2010年為19.17%，2013年為19.8%。2013年房地產全行業投資占全國投資的25.5%。

2.土地財政對房地產業過度依賴。近十年來，土地出讓金占地方財政收入的比重一直保持在40%～50%左右，有的地方甚至高達70%～80%。2013年全國地方財政收入6.89萬億元，全國土地出讓金高達4.12萬億元，占地方財政收入的59.79%，創歷史新高。

3.國家稅收對房地產稅過度依賴。我國稅收增速長期明顯高于經濟增速，房地產業稅收增速又明顯高于全國稅收增速，全國稅收對房地產業稅收嚴重依賴。2013年，全國稅收總額為11.99萬億元，增長8.3%，而全國房地產行業稅收總額為1.54萬億元，增長26.5%，房地產業稅收占全國稅收的12.84%，創歷史新高。

4.銀行信貸對房地產業過度依賴。長期以來，房地產企業成為銀行信貸投放最主要行業。截至2013年年底，我國商業性房地產貸款余額為14.61萬億元，占金融機構各類貸款余額的比重為20%。影子銀行的信托、委托貸款、基金等業務，也有超過30%的資金流向房地產業。

5.企業賺錢對房地產業過度依賴。2012年，全國房地產開發企業營業利潤率為11.8%，從業人員人均利潤25.14萬元;規模以上工業銷售收入利潤率為6.1%，人均利潤6萬元，房地產是工業的近2倍和4倍多。房地產超額利潤賺錢效應，不少企業無心主業，轉行從事房地產，不少大型國企深深涉足房地產，大量購地、囤地、建房，成為各城市地王樓王的主要代表。

6.居民財富對房地產業過度依賴。我國房價與房屋租金長時間快速上漲，相當大部分居民的房產價值遠高于儲蓄、股票、理財等金融資產價值。有機構調查研究結果顯示，我國城鎮居民家庭財產總價值中，房產價值占比由十多年前的20% ～30%提高到現在的60% ～70%，北京超過80%。當前，主要靠房地產投資與投機造就的多房族，房產租金與轉讓等收入遠遠高于正常工資收入。這嚴重刺激了人們靠買賣房屋發財的投資投機心理，靠房租收入過好日子的食利行為，也嚴重挫傷了普通百姓靠正常勞動獲得工資收入的積極性。

7.政策調控對房地產業過度顧忌。長期以來，從中央到地方，在制定和執行房地產政策，在協調房地產政策與其他經濟政策時，經常處于左右為難、上下顧忌的尷尬境地。中央希望控制房價，但又擔心影響地方土地收入與政府債務償還，因此在多次政策制定中往往忌諱提調控地價。地方承諾按中央要求增加供地計劃規模，但實際供地基本不是按市場需求確定，而是按盡可能獲得高額土地出讓金來確定，因此經常有意不完成供地計劃。面對大量存在的空置房屋、各地出現的“多房族”，地方政府不過問不清查，擔心影響房市波動與社會穩定。2013年，“國五條”出臺后，地方普遍虛置中央政策，有的甚至反向操作，在實際行動中推高地價房價，中央對此不表態不追究，可能的一個原因就是擔心影響地方經濟。“國五條”執行一年已過，面對全國普遍大幅度上漲的房價，國家短期應對政策不出，長期機制不明。在這種形勢下，部門地方在等候，房地產商在探問，買賣房屋者在躊躇。廣大百姓對未來房地產形勢與政策方向，雖然在廣泛議論與激烈批評，但卻深抱巨大期待。

二、我國房價房租畸高已經遠超百姓支付能力

讓老百姓住有所居是政府服務人民的基本職責。住有所居，是指城鎮居民以其有效支付能力能夠購買或租賃一套與其身份相符的住宅。但我國的高房價、高房租已經遠超民居有效支付能力，成為百姓難以承受之重。

1.我國房價收入比遠高于國際水平。房價收入比是指一套普通商品房總價與一個家庭年可支配收入之比，它是國際通用的反映一個國家房價合理程度的基本指標。世界銀行認為，房價收入比在3～6倍為合理區間，發達國家一般在3～4倍，發展中國家一般在4～6倍。我國實際房價收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10～15倍以上。據統計，2012年全國商品住宅平均售價為5542元/平方米，城鎮人均住宅面積為32.9平方米，按當年平均家庭人口2.86人、住房面積94平方米一套房計算，總房價52萬元;當年城鎮家庭人均可支配收入為24 565元，戶均為70 256元。由此計算的全國城鎮房價收入比為7.4倍。如果考慮到買房還要繳新房契稅等稅費，多數商品房屬毛坯房，需要自己花錢裝修，實際可居住房屋最終支付的房價要高于交易房價的15% ～20%。而且，各地二手房價又普遍高于新房房價，多數熱點城市二手房成交量明顯大于新商品房成交量。因此，我國實際房價收入比要明顯高于統計數據，房價收入比實際在9～10倍。一線城市和二線熱點城市房價收入比已經超過15倍，北京房價收入比超過20倍。2013年北京房價上漲了20%左右，高達2.36萬元/平方米，二手房價格上漲了30%左右，超過3萬元/平方米，主城區房價上漲了40%左右，平均在5萬元/平方米左右，已經接近或超過紐約、東京、倫敦等國際大都市，成為世界房價最貴的大城市。

2.快速上漲的租金已經成為企業經營和百姓生活難以承受之重。與高房價相對應的是高房租，已成為工商經營和居民生活一大負擔。在我國一二線城市，商業租金已經占普通商店經營成本的30%左右，占普通餐飲業經營成本的40%左右;普通住宅的月租金已經占當地居民月平均收入的50%左右。而據第三次人口普查統計，我國城市家庭中有23%的家庭是租房過日子，因此，房租上漲的人口影響面遠遠超過房價上漲的人口影響面。過高房租迫使大量普通務工人員只得采取群租辦法過日子，由此產生一系列社會問題。

三、我國房價畸高源于供給成本畸高、結構扭曲與需求投機盛行、分配失衡

我國房價畸高，既有供給方面的原因，也有需求方面的原因，長期以來，正是供需雙方的深層次制度機制問題在推動著房價連續大幅度上漲。

(一)房地產市場供給成本有“六高”。

中國房價過高，主要源自六個方面的供給成本畸高。

一是地價成本高。據全國工商聯房地產商會的統計分析，我國商品房銷售成本中，地價占成本的40%左右，占售價的30%左右。多數研究機構的研究結果與此大致相同。2013年全國土地出讓金高達4.12萬億元。據統計，2013年，北京商品住宅的樓面價為9359.5元/平方米，占商品住宅房價23 616元/平方米的39.6%，高于開發商成本的50%。在一線城市與二線熱點城市，“地王”年年頻出，面粉貴過面包、樓面價高過周邊房價的現象經常出現。

二是稅費成本高。我國房地產行業的費稅種類多達十幾種，稅率費率都很高，導致行業稅負畸高。2013年，全國房地產行業增加值為3.33萬億元，占全國GDP總額56.89萬億元的6.6%。而房地產行業稅收總額為1.54萬億元，占全國稅收總額11.99萬億元的12.9%，房地產行業納稅貢獻率是其增加值貢獻率的2倍。2013年全國房地產業稅收占房地產業增加值的46.5%。同時，在二手房交易市場，各種稅費占成交價的5% ～10%，加之稅務部門對賣方向買方轉移收益所得稅的行為不聞不問，買方實際支付的總價中的稅費可能高達10% ～15%。

三是資金成本高。我國房地產企業資金來源中，銀行信貸資金與個人按揭資金占比大約1/3左右。銀行的房企信貸利率超過10%。盡管如此，房地產企業仍然很難從銀行貸款，于是轉向影子銀行，通過房地產信托、基金等非信貸途徑融資，其融資成本一般在15% ～20%，遠遠高于銀行名義與實際貸款利率。這又進一步提高了房地產企業的資金成本。

四是公關成本高。我國房地產行業開發銷售的審批環節多，時間漫長，企業項目要蓋110多個公章才能開發與銷售，高額的行政成本明顯增加了房地產企業開發成本。我國房地產的項目審批、開發建設、市場銷售等各個環節，均存在諸多不透明現象，給尋租留下了巨大空間，成為企業高額的“灰色成本”。一些房地產商與專家稱，商品房開發銷售中的“灰色支出”占總成本的一成左右，它既不公開，也難測量。據某咨詢機構披露，它受一家經營規模超過500億元的房地產公司委托開展調研，梳理了房地產全產業鏈120多個環節，發現有110多個環節可能出現尋租行為，其中政府權力尋租可能性最大。

五是房企利潤高。多年來，房地產開發實際利潤率明顯高于各行業平均水平。據萬得研究報告，2011年我國房地產行業平均開發成本為3600元/平方米，2011年全國商品住宅平均價格5011元/平方米，房地產商毛利率為40%左右，真實利潤率近30%。據2012年上市公司年報，全國最大的房地產上市公司萬科、保利、招商公司的營業凈利潤率與凈資產收益率分別為15.2%和19.67%、14.48和19.86%、16.91%和14.69%，遠高于一般上市公司利潤率。房地產業高利甚至暴利，造就了一批短期迅速發大財的富豪。中國歷年富豪榜的前幾十位富豪，大都是以房地產為主業或兼做房地產。據胡潤富豪榜披露，中國資產上億元的富豪有60%以上涉足房地產，房地產成為其快速致富、資產膨脹的主要原因。

六是中介費用高。我國房地產中介費用之高、機構之多、人員之眾、秩序之亂恐怕是在世界上絕無僅有的。我國城市二手房中介費率在2%以上，北京在2.8%左右。這樣的費率，在過去房價低、交易量小的條件下有其合理性，但隨著房價大漲、交易量大增，單套房交易價少則幾百萬元、多則幾千萬元，一次交易中介收入就達幾萬元、幾十萬元。熱點城市二手房交易量已經超過新房交易量，中介的交易收益遠遠高于其成本付出，房屋中介成為了高利潤行業，一些中介人員年收入達幾十萬上百萬元。于是中介公司遍地開花，中介門店街道林立，中介人員滿城遍布，成為了中國城市一道特殊而亮麗的“風景線”。高額中介費率已經成為刺激中介制造市場緊張空氣、明里暗里抬價，推動二手房價上漲的重要因素。

(二)房地產市場供給形式花樣百出、價格扭曲、差價巨大。

我國住房供給體系既復雜又混亂。既有公開的商品房，又有不公開的國有單位的經濟適用房與部分官員的無償分配房，還有形式多樣的公開與半公開的保障房與半保障房，如公租房、廉租房、限價商品房，還有數量眾多的小產權房。性質各異、渠道復雜、類型多樣的住房供給體系極大地扭曲了房屋市場價格。不同類型住房價格相差極大，按價格高低排序，最高為商品房，是市場高價;第二為公開的經濟適用房，大約為商品房價的60% ～70%;第三為小產權房，大約為商品房價格的50%左右;第四為不公開的國有單位的經濟適用房，許多只有商品房的1/5至1/3，甚至更低。非公開市場的后三類住房的實際供給總量，已經超過了開發商的商品住房供給總量。北京一些黨政機關的經濟適用房和中央企業的內部職工房，其價格只有同品質商品房價格的大約1/10，這已經是公開的秘密。

(三)房地產市場投資投機久盛不衰。

在住房供應總量和保障房供應量不足情況下，商品房變得稀缺。住房是生存必需品，具有需求剛性。稀缺性和需求剛性使得投機商品房有利可圖，許多房地產企業采用“囤地”、“捂盤”等方式投機，推動房價上漲。同時，由于高房價的吸引，熱錢紛紛流向房地產市場。炒房者通過信貸杠桿購買房產，然后坐等房價上漲，成為房價上漲的主要推動者。在一二線城市，盡管采取了限購限貸政策，但往往被有辦法者規避，高檔房屋大都被其買走。在北京，單價在5萬元/平方米以上的高價房，相當大部分購買者根本就不是無房者或改善型的剛需，實際上是“多房族”的投資投機者。

(四)居民收入分配嚴重不公。

分配嚴重不公、貧富差距懸殊是我國經濟社會面臨的主要問題。2013年，我國的基尼系數為0.47，遠遠高于0.4的國際警戒線。這意味著少數人集中了大量的社會財富。正是一些人通過合法、半合法和非法的途徑，采用明的與暗的、灰色的與黑色的手段，甚至犯罪獲得超常與超額收入，成為各類富豪、土豪，他們是房地產投資投機的主要推手，是高房價市場需求的主要拉動者。收入分配不公導致部分高收入者在房地產市場投資投機，大幅度地抬高了房價;投資投機又導致房產資源進一步向有錢人集中，有錢人大都成為了“多房族”，積累著更多的不動產財富，進一步拉大了社會貧富差距。同時，這又減少了對市場“剛需”的住房供給，給真正“剛需”的普通百姓帶來巨大經濟與精神壓力。

四、政府調控房地產市場不成功的主要原因

2013年3月出臺了“國五條”，被稱為史上最嚴厲的房地產調控措施，但被地方與部門嚴重虛置，一年執行下來，全國地價房價租價“三價”均大幅度上漲，成為十多年來漲幅最高的年份之一。社會上有人諷刺地說，從某種意義上講，“國五條”已經成為了“國污條”，地方、部門的實際執行嚴重污損了國家形象。房地產調控不成功，主要原因是:

1.關鍵政策不出臺。一是不出臺控制地價的有效政策。政府調控如果不從根本上改變土地供應制度，既不有效擴大土地供應量，又不抑制土地價格過快上漲，反而通過控地、通過競價抬高地價，就使房地產調控失去了基礎，就根本無法使房價保持在合理水平。二是不出臺調控多占房、空置房的有效政策。政府一直回避部分既得利益群體特別是部分官員不合規多占房現象，對住房資源流向與占有嚴重失衡問題熟視無睹。三是房地產稅立法進展緩慢，“多房族”住房持有成本很低，增值效益很高，房屋坐地升值，不怕長期空置，大量存量房、空置房沒法盤活。

2.重要政策不對路。一是多次采取的控制地根政策，實際上抑制了土地有效供給，反而抬高了地價進而抬高了房價。二是多次推出的控制銀根政策，反而抬高了地產商融資成本與購房者的按揭成本，實際刺激了房價上漲。三是對黨政機關公務人員與國有企事單位管理人員住房政策既不統一、又不規范、更不公開，各級各地各行業各單位的住房政策與分配辦法花樣百出，已經成為我國住房資源分配嚴重不公的重要發源地。四是對小產權房采取的是只壓不疏、壓而無力的政策，不僅控制不了其發展，反而提高了小產權房價格。

3.部分政策相掣肘。房地產調控中，往往很多部門出政策，相互之間缺乏必要協調。稅收歸財稅部門，土地歸國土部門，融資歸金融部門，監管歸住建部門，具體執行歸地方。各部門之間利益、部門與地方之間利益往往不一致，政策制定、執行都要對自己比較有利，因此，不少政策相互掣肘，嚴重影響樓市調控效果。如住建部門要擴大土地供應量，而土地與規劃部門要控制建設用地，財政部門要多收土地出讓金。于是在不少地方出現供地計劃明顯落后于土地市場有效需求，供地執行數量明顯低于供地規劃數量，土地出讓價格遠高于政府與社會預期價格。

4.執行政策不得力。多年來，國家房地產政策在地方執行中往往被大打折扣，很多時候采取“上有政策”、“下有對策”。一是對中央政府承諾的住房財產登記與聯網計劃執行時間被地方采取各種理由一推再推。二是地方對居民擁有三套及以上住房者、特別是那些非法擁有多套住房者在政策上不表態、不施策、不作為。三是不少地方對住房限購限貸政策緩執行、變通執行甚至不執行，致使住房投資投機行為長期得不到有效遏制。四是對國家法規規定要對個人房產轉讓增值收益征收所得稅，但大多數地方長時期就根本不執行。2013年國務院重申要嚴格征收賣房所得稅后，地方稅務部門對市場普通出現的所得稅由賣方向買方轉移的不當行為不作為，客觀上助推了房價大漲。

5.基礎數據不清楚。我國房地產市場發展的一些基本數據在可靠來源、科學統計和公開發布等方面都存在不小問題。如城鎮居民實際收入是多少、居民實際住房擁有量是多少、全國住房實際供應量是多少、全國與各地實際商品房市場真實價格是多少、全國與各地實際各類型住房出售價格是多少、全國房地產商的實際成本與利潤是多少、政府土地征收與開發成本和出讓收益與支出是多少、城市房屋空置率是多少，等等。這些重要數據有的根本不清楚，有的自相矛盾，有的故意隱匿，有的明顯與現實不符合。這些數據不清楚、不透明，既嚴重影響房地產形勢的客觀判斷，又嚴重影響社會對房地產市場的合理預期，更嚴重影響調控政策的科學制定、可靠執行與有效監督。

五、調控房地產市場要把握的幾個原則

中國房地產市場，既有自身存在的問題，更有宏觀經濟、制度建設、收入分配、廉政建設、百姓生活、社會穩定等方面存在的問題。解決房地產市場問題，一定要有宏觀思維、全局思維、系統思維，必須把握好幾個基本原則。

1.目標兼顧。房地產涉及方方面面，包括經濟增長、財稅增加、金融穩定等，房地產調控需要兼顧不同的政策目標，切不可偏頗。從房地產與經濟社會發展的關系看，要兼顧房地產發展與經濟增長，兼顧增加土地供應和堅持耕地紅線，兼顧保持合理地價與穩定地方財政收入，兼顧房地產融資與金融信貸穩定，兼顧不動產登記、官員財產公示與反腐有序推進，等等。從房地產自身看，要兼顧保障房建設與商品房發展，兼顧一手市場與二手市場調控，兼顧商品房市場與房屋租賃市場調控，等等。

2.政策協調。要根本上解決我國房地產業問題，不能就房地產而論房地產，頭痛醫頭腳痛醫腳，小修小補，必須將短期與中長期政策結合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內的一整套制度機制，并且，要與收入分配體制改革、壟斷性行業改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協調。如農村建設用地同權同價入市要與城市建設規劃完善、國有土地“招拍掛”制度改革相協調，國有土地轉讓定價機制改革要與地方財政收入結構調整相協調，推進房地產稅要與個人不動產登記、官員財產公示相協調，保障房建設規模進度要與商品房建設發展相協調，一般保障房分配改革要與公務員住房制改革相協調，等等。

3.分類推進。我國房地產市場存在很多歷史遺留問題，是典型市場經濟與計劃經濟條件下的混合體。未來房地產調控需要針對不同地區、不同人群、不同住房，采取針對性的辦法分類推進。一要分類推進一線城市，熱點二線城市，一般二線、三線、四線城市等不同類型的房地產調控;二要分類推進經濟適用房、保障房與商品房的調控;三要分類推進滿足剛性與改善性住房需求與嚴格控制投資投機性需求的調控;四要分類推進農村建設用地同權同價平等有序入市與小產權房經規范整頓后合法有序入市的調控，等等。

4.逐步解決。房地產調控要堅持穩中求進，逐步解決的原則，某一階段以某個目標為主，其他政策目標相輔。從短、中、長期問題解決來看，第一要堅決遏制地價、房價和租金過快上漲勢頭問題，第二要從制度機制上解決城鎮土地供給數量、結構與定價問題，第三要通過立法解決從公務員到普通居民的財產登記、公開、查尋問題，第四要通過立法解決房地產稅征收問題，等等。

5.強化執行。我國十多年房地產調控表明，政策并不是出臺越多越好，關鍵在于政策執行。要高度關注房地產調控過程中地方虛置中央政策的行為，加強對重點關鍵政策執行的監督力度。從近期看，要重點強化政策執行的主要方面與領域是，土地供應計劃、限購限貸、二手房轉讓所得稅賣方繳納與嚴格監督、房屋租賃市場秩序規范、總結房地產稅試點經驗并擴大試點、住房信息全國聯網、公務員領導干部住房財產公示，等等。這些政策每一項能夠嚴格執行，都會對房地產市場健康發展起明顯推動作用。監督政策執行，重在建立責任追究制度。一定要建立對部門與地方政策執行不力者和不作為者的責任追究機制，懲戒用“土政策”對抗國家政策的部門與官員。

六、抑制房價繼續不合理上漲的短期政策建議

從近期看，要針對當前的突出矛盾與問題，采取堅決和有力措施，重點是嚴格控制熱點城市的高地價、高房價與高房租繼續上漲勢頭，穩定市場預期，同時，防止其他城市房地產市場大幅波動，避免出現大的市場風險。

1.加大熱點重點城市住房土地供應和控制土地價格漲幅。一要增加城鎮商品住宅用地有效供給，特別是熱點重點城市。對過去沒有完成供地年度計劃的城市，要在新的年度里追加供給，補充完成過去計劃;對超額完成供地計劃的，要根據市場有效需要擴大土地供給量。二要增加保障房建設土地供給量，為完成國家提出的保障房建設目標提供足夠的土地供給。三要控制土地出讓價格，明確要求地方政府將本地總體地價嚴格控制在當地綜合物價上漲或居民收入增長幅度范圍之內。四要推廣農村土地流轉成功經驗，如重慶的“地票”制度，盤活農村閑置土地，增加城鎮土地供應。

2.熱點重點城市繼續嚴格執行限購限貸政策。一要在北京等一線城市和部分二線熱點城市繼續嚴格執行住房限購、限貸政策，重點是嚴格審查購房資格。二是統籌住建、公安、稅務、民政、人社等部門，完善購房資格審核工作機制，加強購房資格聯網審核，嚴肅查處違規行為。

3.為城鎮改善型住房需要提供政策支持。一要在政策上鼓勵民居“以舊換新”和“以小換大”。對“售舊買新”、“售小買大”行為，當其出售住房收入低于或等于其購買住房支出時，應免除其原房出售歷史差價的所得稅。二要對改善型住房需求與首套需求一視同仁，實行同等的信貸按揭政策。三要合理確定改善型住房需求者界限，既看住房套數，更看住房面積。具體標準由各地方制定。

4.加快住房財產登記與全國聯網步伐。一要加快推進住房信息全國聯網步伐，爭取在今年年底或明年上半年完成全國聯網。二要推進一線、二線城市住房信息查尋制度建設，規范查尋程序，公開查尋辦法。2014年可在已經全國聯網的40個城市進行試點。三要加快制定《不動產登記條例》，爭取在2014年年內出臺，盡快為不動產登記提供制度保障。

5.公布國家機關、國有企事業單位新任領導住房情況。對新任國家機關單位主要領導和國有企事業單位高層管理人員，要求在其任前必須公示家庭財產情況。公示重點是家庭住房情況，包括直系親屬住房情況。對省、市、縣黨委政府及主要部門的新任主要領導，要在公開媒體上公布財產情況;對國有企事業單位新任高層管理人員，可在單位內公布財產情況。

6.清理規范二手房市場中介秩序、嚴控賣房者轉稅避稅行為。一要對房地產交易的各個經紀環節進行清理，規范中介機構行為;二要重新評價房地產中介收費項目與費率標準，重點降低費率標準，減輕二手房交易費用;三要推動房地產中介機構兼并重組，嚴格稅務部門稅法執行，禁止二手房出售溢價所得稅由賣方向買方轉移。

7.整頓房屋租賃市場、嚴格租金征稅管理。一要整頓房屋租賃中介機構，規范租賃中介行為;二要全面清理個人與單位私下出租房屋的行為;三要嚴格監督房屋租金所得稅收征管，防止租金逃稅;四要禁止公租房和廉租房私下出租;開展住房空置調查，推動空置房屋入市。

8.擴大房地產稅試點，加快房地產稅立法。一要在總結與完善上海與重慶房產稅試點經驗的基礎上，擴大試點范圍，擴展到一線城市和部分二線熱點重點城市。完善試點辦法，重點是對購買第三套住房、超大面積住房、高檔公寓和別墅者征收特別稅，并加強征稅管理。二要加快推進房地產稅的立法進程，爭取在2015年年內出臺房地產稅法。要提高立法透明度，廣泛聽取社會意見，增強立法科學性。

9.采取替代措施，降低地方政府的土地財政依賴。一要調整城市土地供給結構，適當提高工業用地出讓價格，開辟土地收入新渠道;二要探索解決國有土地無償使用與低價使用問題，遵循市場決定資源配置原則，逐步使其從由政府低價轉讓轉變為市場公開公平價;三要加大對二手房交易稅和房屋租金所得稅征管，清理偷稅漏稅行為。

10.查清房地產市場與城鎮居民住房情況真實信息。重點查清城鎮居民實際住房擁有量是多少，全國住房建設用地實際可供量是多少，政府土地征收與開發成本和出讓收益與支出是多少，全國與各地實際租賃房屋數量與租金是多少，全國房地產商的實際成本與利潤是多少，黨政機關工作人員住房實際情況，全國各城市房屋空置率是多少，全國小產權房有多少，等等。

七、建立房地產市場穩定健康發展的長效機制

從中長期看，要針對深層次矛盾問題，從法律、政策、執行和監管等全方位全過程著手，采取系統、配套與綜合性措施，在根本上建立制度和健全機制，以保障房地產市場長期穩定健康發展。

1.全面推進城鄉建設用地市場一體化。一要全面落實憲法賦予農民對集體土地擁有占有、使用、收益與處置等完整權利;二要著手建立城鄉統一的建設用地市場，保障農民公平分享土地增值收益;三要重新評估全國耕地紅線界限水平，在確保我國糧食安全前提下，適當擴大城鎮建設用地范圍與規模;四要實行城鎮建設用地增加規模與吸納農村轉移人口落戶數量掛鉤政策。

2.全面推行城鄉建設用地同權同價制度。一要制定農村集體經營性建設用地與國有土地同權、同價、同等入市專門法規政策;二要改革與完善現行國家土地征用制度，嚴格界定“公益公共性用地”范圍，公開征地條件、程序、標準，提高公益公共性用地征收補償標準;三要推進城鄉建設規劃和土地用途管制的規范化、公開化、公平化，避免政府對農村建設用地正常入市的不當干預。

3.全面調整工業與開發區用地結構、增加城鎮住房供給。一要采取多種方式調整工業和開發區用地結構，降低工業和開發區用地在城市建設用地中的比重;二要逐步提高工業項目容積率、土地產出率門檻，推行長期租賃、先租后讓、租讓結合的工業用地制度改革;三要健全工業用地批后監管，對新增工業用地項目做到全程監管;四要加大違規處理力度，對土地閑置、擅自改變用途等違法行為，堅決予以查處。

4.全面推行國有企事業單位按公開市場價購買、租賃與有償占用國有土地。一要全面摸清國有企事業單位占有與使用國有土地資源情況，并向社會公示;二要取消國有企事業單位無償或低價使用國有土地的做法;規范國有企事業單位占有土地轉讓交易行為;三要全面禁止國有單位在其占有使用的土地上擅自建設住宅，若要建設住宅，必須納入商品住宅開發銷售公開市場范圍，并補繳土地出讓金和相關稅費。

5.全面評估房地產供給環節各項稅費，分類逐步降低總體稅率費率。要對房地產購地、開發、銷售和二手房交易各個環節稅費的稅種費種與稅率費率進行全面重新評估，認真總結房改前、房改后房地產各環節稅費征收經驗教訓，分析借鑒國外房地產稅費制度成功經驗，提出新的房地產稅費制度改革政策。改革的總體取向應當是，明顯降低房地產供給端即購地、開發與銷售總體稅費水平，適當提高房地產保有端即占有、使用和二次轉讓總體稅費水平，使房地產從開發供給到消費需求各個環節的稅費更加公平合理，使房地產供給需求各個環節的總體稅費水平與發達市場經濟體水平大致相當。

6.全面推行房地產項目開發銷售成本與售價監控，對超額利潤征收累進稅。一要住建等部門建立房地產開發銷售成本與銷售成交價格信息的全程監督制度，有的信息要進行社會公示，如公示土地購置成本、工程建筑成本、主要稅費成本等，公示房產項目的各類型房屋價格信息等。二要根據房地產行業平均利潤率和全國各主要行業平均利潤率，確定當地各類型房地產項目最高合理利潤率，對明顯超過市場平均利潤的房地產項目，對其超額利潤按累進制征收所得稅。

7.全面推行房地產稅制度，實行基本住房免稅與超額住房累進征稅。爭取在2015年出臺房地產稅法，在2016年全面施行房地產稅法。從房地產市場長期健康穩定發展角度看，對民居住宅征收房地產稅，必須充分考慮不能影響城鎮大多數居民家庭住房需求的最基本利益，同時，必須對過多占有房地產資源的居民要進行限制。為此，房地產稅設計，核心原則是實行居民基本住房免稅和超額住房累進征稅。界定居民基本住房需求，既要看套數也看面積，以面積為主，具體標準不同城市可依本市情況確定。對民居基本住房免征房地產稅，對超過基本住房面積的部分，按超額程度累進征收房地產稅;對高檔公寓和別墅征收累進稅。與征收房地產稅相配套，要逐步建立全國統一、規范的房地產價值評估制度。通過評估對房地產價值做出客觀科學核定，以此為據依法征收房地產稅。

8.全面推行公民住房等不動產登記制度。一定要爭取在2015年全面實施《不動產登記條例》，全面推行家庭不動產登記制度。要將不動產登記與健全社會公民個人征信系統有機結合起來，促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠。要建立登記信息依法查詢制度，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。

9.全面推行國家公務員和國有控股企事業單位中高層管理人員住房與財產公示制度。一要著手制定《公務員財產公開法》，為公務員財產公開提供法律依據。二要在法律出臺前，按照現行政策要求，全面推行公務員財產公開制度，從國家機關主要領導到一般公務員，均要在一定范圍內公開與公示家庭或個人住房及其他財產情況。三要在國有控股的企事業單位的中高層管理人員中，全面推行住房及其他財產公開與公示。中央企業和大型國有控股企業董事長、總經理、總會計師等要在全國公開媒體上進行公示，其他中高層管理人員，要在企業內部對員工進行公開公示。

10.建立公務員與普通居民統一和公開的保障房制度。一要制定《住房保障法》，完善保障房頂層設計，推動保障房建設有法可依。二要健全保障房制度機制，建立保障房的財政穩定投入機制，擴大保障房有效供給，制定公平合理保障房分配與租售政策和公開透明的監管程序，要從制度上對保障房用地應保盡保。三要制定公務員住房管理專門法規，將其納入法制軌道，推進公務員住房制度、分配與監督管理公開化與透明化。四要將公務員住房與普通居民保障房制度有機結合起來，建立公務員與普通民居住房保障相協調的統一、公開制度。

11.支持發展住房合作社，允許其在城鄉建設用地上開展合作建房。一要制定《住房合作社法》，為支持住房合作社發展提供法律保障。二要在地方建設用地統一規劃下，允許住房合作社參與城鄉土地公開市場購買或租賃農村和國有建設用地，開展合作建房。三要允許農村集體發起或參與住房合作社，在符合政府規劃要求的條件下，利用集體建設用地與社會合作建房。

12.全面放開、普遍規范、積極引導、嚴格監督房屋租賃市場。一要制定城鄉居民住房租賃法，全面規范與引導城鄉居民住房租賃市場。二要支持房地產商和住房合作社投資經營住房租賃，允許企業事業單位公開租賃住房。三要全面加強住房租賃市場監管，規范中介市場，監管中介行為，提高租賃合同備案率，嚴肅合同執行，建立城鄉住房租賃信息系統。四要全面加強房屋租金稅收征管，嚴厲懲戒偷稅漏稅行為，在住宅小區進行租金納稅公示，增強社會監督功能。五要學習借鑒西方國家經驗，制定城鎮房屋空置管理辦法，在城鎮中普遍征收房屋空置費，從根本上規制房屋土地資源閑置與浪費。