特征價格理論在房地產評估中的應用

文/康雯婷

房地產業的繁榮和房地產市場的進一步完善，迫切需要做好房地產估價工作。實際上，房地產估價貫穿房地產投資、開發、建設、銷售、出租、分銷、分租、轉讓、抵押、饋贈、征用、保險、課稅直到拆除等各個階段，每個階段都需要做出相應的估價，并以此作為決策和行動的依據。國內外的經驗表明，房地產估價是房地產業內技術性強、難度大的一個部分。

現實中，房地產估價的目的主要是為房地產市場交易及其他有關房地產經濟活動提供公平合理的價格或價值尺度。目前房地產估價主要服務于以下幾種目的：一是各類房地產的買賣、租賃、拍賣、出讓、轉讓、交換等交易中的估價；二是房地產抵押、典當、保險；三是征地拆遷補償；四是企業合資、合作、承包經營、租賃經營，企業改制、兼并以及破產清算等涉及到的估價。不同的估價目的所采用的技術路線是有所差異的，直接影響估價結果。

目前，獲取房地產價格的途徑通常有以下三種：一是與類似房地產的近期市場成交實例進行比較；二是根據待估房地產的期望收益；三是通過確定重置或更新待估房地產所需的費用。由此形成房地產估價的三大基本方法，即市場比較法、收益還原法和成本法。但是，這些評估方法都有一定的局限性，在此就不過多論述了。

一、特征價格理論簡述

近年來，房地產評估方法上，引進了一種新的方法——特征價格法。所謂的特征價格中的“特征”這個概念來源于希臘文“hedoni?kops”——快樂，但是由于不好理解，所以相關專家翻譯為“特征”。自從這個理論被引入我國，各個行業都能用其來定價，例如汽車業、電器業、農地價格和房地產價格的評估。

（一）特征價格理論的起源

特征價格模型（HPM）的研究起源于20世紀二、三十年代。Court（1939）是最早明確提出特征價格法（hedonic price method）概念的學者。當時，他使用特征價格方法來建立汽車價格指數。因此，Court的研究應該算是特征價格思想的鼻祖，但由于當時特征價格理論尚未完善，且Court對特征價格理論的貢獻大多集中在實證研究上。20世紀四、五十年代的研究主要集中在宏觀經濟學領域，對微觀領域的特征價格相關研究相對較少。到20世紀六、七十年代，陸續有學者對特征價格理論進行研究。格里利茲用特征價格方法建立了汽車行業的享樂價格指數，引起了人們對這種方法的關注，越來越多的人開始了進一步的研究。自20世紀80年代以來，特征價格理論得到較為深入的研究和廣泛應用，尤其從計量經濟學的角度對該模型的函數形式選擇、變量選擇、估計方法進行了較為深入的研究，發展了半參數、非線性回歸技術，并有學者討論了樣本選擇偏差、函數形式選擇的問題。

（二）特征價格理論的基礎

蘭開斯特的消費者理論和羅森的市場均衡模型是特征價格理論的基礎。蘭開斯特的消費者理論認為，消費者對產品的需求并不是基于產品本身，而是因為產品所包含的特征，這些特征結合在一起，形成影響效用的特征集，商品是作為內在特征的集合來出售的。消費者購買商品所產生的效用，實際上是商品各個特征所包含效用的集合，商品特征越多，其效用就越大。

羅森認為：特征價格理論以消費者效用最大化和生產者利潤最大化作為目標，從理論上分析了在市場完全競爭的條件下，異質產品市場的短期均衡和長期均衡中，有一組完全潛在的價格引導消費者和生產者在特有的空間中做出地區性的決策。分析了消費者和生產者的選擇、市場均衡的意義和性質，特征價格回歸的經驗含義及指數結構，為特征價格理論的建模、特征價格函數的估計奠定了基礎。

（三）特征價格理論的主要思想

特征價格理論的主要思想是：同類差異產品的價格是該產品的總價格，這個價格有其內部結構，這是因為同類差異產品的效用空間是由產品所內含的各個特征所對應的效用組成。特征價格理論認為可以通過技術手段將產品所內含的各個特征對應的價格，即特征價格從總價格中分離開來。這樣操作不僅可以清晰地判斷各個特征對產品的價格做出的貢獻，而且還可以為控制價格提供理論和政策上的依據。

二、特征價格理論在房地產方面的應用——以住宅為例

（一）住宅特征的選取

采用特征價格方法對房地產進行估價，對特征變量的選擇是非常關鍵的一步。通過對消費者消費情況可以發現，他們選擇房地產的關鍵因素主要有建筑特征、鄰里特征、區位特征三大類。下面以住宅為例，就上面選擇的特征變量及其對住宅價格的影響進行簡單的介紹。

1.建筑特征。住宅價格與住宅建筑本身的特征相關。在其他條件相同的情況下，如果一套住宅擁有更多的令人滿意的建筑特征，那么這套住宅的市場價格就更高。眾多學者對房間總數、臥室的數目、建筑面積與住宅價格之間的關系進行了細化的研究，發現這些建筑特征與住宅價格有正的關系。而建筑年齡一般被認為與住宅價格負相關。這是容易理解的，因為舊住宅的能耗要大于新的住宅，而且它需要更多的保養與修理成本，再加之建筑設計的變化、供電線路的老化、機械系統有用性的減少都會導致住宅價值的降低。

2.區位特征。可以從整個城市范圍的角度衡量住宅的區位特征。對區位特征的衡量往往是對可達性進行量化和評價，可達性一般指的是交通站點、商業中心、旅游景點以及社會服務設施的可達性。對可達性指標的量化往往可以使用到達相關地點的距離進行量化。交通可達性可以與到達相應場所的便利程度相聯系，可以采用出行時間、出行成本、方便程度、不同交通方式的可用性等來進行衡量。大家公認良好的公共交通服務對住宅價格有正的影響。

住宅的景觀效果也對住宅價格有著重要的影響，當然不同的景觀效果給消費者帶來不同的感受，這樣他們愿意為此支付的價格也不盡相同。

3.鄰里特征。鄰里特征一般分為社會變量（如鄰里的社會階層分布、小區居民的職業特征）、地方政府和市政公共服務（如學校、醫院、教堂）、外部環境（如犯罪率、噪聲污染程度、繁華程度）三類。

（1）社會變量。由于種族歧視和生活文化習慣差異等因素的存在，鄰里的社會階層對住宅價格存在著影響。這方面非常突出的是美國的房地產業。

（2）地方政府和市政公共服務。學校的質量對周邊住宅價格有重要影響。例如：在北京，海淀區高校林立，被認為是上風上水的風水寶地，人們愿意支付更高的價格購買臨近北京大學、清華大學等高校的住宅。在我國，距離醫院太遠會造成就醫不方便。因此，相當多的消費者希望在住宅合適的距離有較高規格的醫院。

（3）外部環境。人們都希望自己的住所有一個良好的外部環境。空氣污染、水污染、噪聲污染程度與住宅價格一般負相關。而機場、購物中心、城市森林對住宅價格的影響均有兩面性，距離太近會產生噪音太大、過于擁擠、昆蟲過多等負面影響，距離太遠也會造成接受服務不便利等缺點。

（二）對住宅特征的量化

根據住宅價格與各個特征中的細化項目的正負、有無關系，把各個特征中的細化項目進行量化。這樣，方便建立回歸模型以及對模型的估計。

（三）選取回歸模型和抽取樣本數據

根據上述特征的多少，建立數學回歸模型。一般的數學回歸模型主要有四種，線性—線性函數形式、線性—對數函數形式、對數—線性函數形式和對數—對數函數形式是經常采用的簡單的函數形式。這四種函數形式被稱為基本函數形式。但是，線性—線性函數形式是最被普遍采用的，與其他將要論述的函數形式相比較，這種函數形式在操作上計算量要明顯少得多。

根據選取的特征，進行數據的收集。可以通過設計問卷的方法，對相關數據進行收集和分類，或者根據相關權威機構統計出來的數據進行樣本選取。

（四）參數估計方法

從特征價格模型的早期應用到現在，估計特征價格函數的標準方法是參數方法。傳統的估計方法主要是最小二乘法（OLS），它要求樣本方差為一常數，也就是說所有的變量對于計算過程具有相同的貢獻。這種方法容易進行統計推論和假設檢驗。經常還會用到加權最小二乘法（WLS），它要求樣本方差不為常數時，且其變異性是可以通過其他變量進行預測的，就可以使用WLS估計方法來進行模型擬合。加權最小二乘法實際上是在回歸分析計算過程中給予不同的變量不同的權數，變異性小的變量賦予更大的權值，而且給出了一個加權轉換的范圍，并指出最佳的權數值。

（五）參數檢驗

參數的檢驗通常分為經濟意義檢驗和統計檢驗。經濟意義檢驗主要檢驗模型參數估計量在經濟意義上的合理性。具體方法是將特征價格模型參數的估計量與預先設定的理論期望值進行比較，檢驗住宅各個屬性的特征價格的符號、大小、相互之間的關系是否符合理論假設。統計檢驗目的在于檢驗模型的統計學性質，通常廣泛應用的統計檢驗準則有擬合優度檢驗、變量和方程的顯著性檢驗等。

總之，采用特征價格理論對住宅價格進行研究時，將住宅作為一種由其本身的建筑特征、區位特征和鄰里特征集合而成的商品，住宅通過這些特征的組合來影響消費者的選擇。而傳統的住宅價格模型不能很好地反映區域的經濟、人口等特征對住宅價格的影響，從而在對不同城市之間住宅價格水平進行比較分析時也顯得力不從心。由此入手，本文對住宅的特征進行了簡單概括的研究，簡明扼要地敘述了模型的建立情況以及后續過程，且本文只為介紹特征價格模型在房地產業中的應用，所以，也沒有具體地論述特征價格模型的具體實施細節，這是本文的不足之處。

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