探索我國(guó)小產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律

王呈琛

（長(zhǎng)春金融高等專(zhuān)科學(xué)校 吉林長(zhǎng)春 130028）

探索我國(guó)小產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律

王呈琛

（長(zhǎng)春金融高等專(zhuān)科學(xué)校 吉林長(zhǎng)春 130028）

隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，城市的空間顯得越來(lái)越擁擠。土地資源的不斷匱乏，城市人口數(shù)量的不斷增加，在無(wú)形中將本就“生意紅火”的房地產(chǎn)業(yè)炒的更加紅火。隨著房?jī)r(jià)的一路飆升，很多城市居民以及外來(lái)居民面臨著嚴(yán)峻的住房問(wèn)題。在這一背景下，價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”成為了很多人的“最?lèi)?ài)”。盡管其在法律上屬于違規(guī)建筑物，但是，很多人抱著“法不責(zé)眾”的僥幸心理，紛紛將資金投放到“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)買(mǎi)上。本文從法律的角度，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分析，并重點(diǎn)探索小產(chǎn)權(quán)房的法律系統(tǒng)構(gòu)建。

小產(chǎn)權(quán)房；法律規(guī)定；房地產(chǎn)業(yè)

近年來(lái)，隨著大中城市房?jī)r(jià)的不斷攀升，很多普通百姓的“購(gòu)房夢(mèng)”變得越來(lái)越虛幻。在這無(wú)奈與殘酷的現(xiàn)實(shí)面前，很多人不得不遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)，或者成為“租房一族”。“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，為普通購(gòu)房者帶來(lái)了“希望”，很多人的“購(gòu)房夢(mèng)”成真了。但是，在這一現(xiàn)象的背后，卻涉及到了很多風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。例如：法律風(fēng)險(xiǎn)等。“小產(chǎn)權(quán)房”盡管數(shù)量不斷增加，但是，其本質(zhì)卻是“違章建筑”，在一定程度上，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是很難得到法律的有效權(quán)益保障的。所以，很容易成為購(gòu)買(mǎi)者的“噩夢(mèng)”。

一、小產(chǎn)權(quán)房

(一)小產(chǎn)權(quán)房定義

小產(chǎn)權(quán)房主要是指：得到或者并未得到當(dāng)?shù)乜h、鄉(xiāng)政府或者村委會(huì)審批以及認(rèn)可的，在農(nóng)村集體土地大范圍構(gòu)建的，類(lèi)似于商品房外形的，向當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體組織之外的購(gòu)房者出售的房屋。

(二)小產(chǎn)權(quán)房同合法的商品房間的主要差異

相對(duì)來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房在某些方面存在一定的差異，具體表現(xiàn)在：

1.二者的土地所有權(quán)性質(zhì)差異。《土地管理法》中明確規(guī)定：城市市區(qū)的土地歸國(guó)家所有，而農(nóng)村以及城郊土地則有一部分歸農(nóng)民集體所有。例如：農(nóng)村的宅基地、自留地以及自留山等。同時(shí)，《土地管理法》中還規(guī)定，任何單位或者個(gè)人都不能在未經(jīng)申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)的情況下，私自對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)，并將建筑房屋作為商品投放到流通市場(chǎng)。然而，小產(chǎn)權(quán)房就是在這些違規(guī)操作下產(chǎn)生的。房屋的建造以及銷(xiāo)售者并沒(méi)有繳納土地出讓等稅費(fèi)，也沒(méi)用變更土地性質(zhì)。

2.購(gòu)房者的權(quán)屬證書(shū)效力差異。正規(guī)的商品房，購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)的同時(shí)，會(huì)獲得國(guó)家認(rèn)可的“三證”。其充分證明了購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房屋的合法權(quán)益。但是，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者僅僅是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同或者鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書(shū)證明其對(duì)房屋的“所有權(quán)”。根據(jù)相關(guān)法律，這類(lèi)證書(shū)的合法性并不成立，僅能證明購(gòu)買(mǎi)者對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房有過(guò)出資。

3.流動(dòng)性存在差異。正規(guī)商品房是可以自由流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，并進(jìn)行流通交易的。但是，小產(chǎn)權(quán)房則是受到了諸多限制。《土地管理法》中指出：不能以任何形式進(jìn)行農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出讓給進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的人或者單位。并且，相關(guān)法律還規(guī)定：城鎮(zhèn)居民不能私自購(gòu)買(mǎi)農(nóng)戶(hù)的宅基地，并禁止為購(gòu)買(mǎi)者發(fā)放相應(yīng)的土地使用證。然而，小產(chǎn)權(quán)房的“房產(chǎn)證”由于是不具備發(fā)證資格的鄉(xiāng)政府或村委會(huì)發(fā)放的，所以，其并不能作為房產(chǎn)證明，這在房產(chǎn)交易中必將是一個(gè)“麻煩”。

二、小產(chǎn)權(quán)房存在的法律原因

(一)法律規(guī)制中的真空地帶導(dǎo)致

在房產(chǎn)管理方面，《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)城市房屋建設(shè)給予了明確規(guī)定，但是，該法律卻并不適用于農(nóng)村土地。盡管在《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中對(duì)農(nóng)村地區(qū)的宅基地進(jìn)行了法律規(guī)劃，但是，規(guī)劃的過(guò)于籠統(tǒng)，并沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)保護(hù)進(jìn)行明確規(guī)定。另外，盡管?chē)?guó)家對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非用地的審批進(jìn)行了明確規(guī)定，但是，審批后如何對(duì)違規(guī)者進(jìn)行懲罰，卻是沒(méi)有詳盡的法律依據(jù)。這些法律空白都是小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量不斷增加的重要?jiǎng)恿Α?/p>

(二)法律法規(guī)間存在矛盾

《憲法》中明確規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”而且，《物權(quán)法》中也指出，國(guó)家和集體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，具有平等的法律地位以及發(fā)展權(quán)利。但是，在《土地管理法》中，則對(duì)農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了諸多限制。

三、小產(chǎn)權(quán)房法律規(guī)制的構(gòu)建

(一)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類(lèi)治理

1.集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房。如果小產(chǎn)權(quán)房是在集體建設(shè)用地上建造并進(jìn)行銷(xiāo)售的，如果并沒(méi)有違背相關(guān)的規(guī)劃方案。則可以對(duì)購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行區(qū)分對(duì)待。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)目的是投資時(shí)，則令開(kāi)發(fā)商退房；如果是自用，并且，屬于收入低微者，則令其補(bǔ)繳稅費(fèi)后作為經(jīng)濟(jì)適用房使用。另外，如果小產(chǎn)權(quán)房還沒(méi)有銷(xiāo)售出去，這部分則需要根據(jù)其是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃來(lái)制定處理方案。如果是未違反規(guī)定的，則可以將其作為新農(nóng)村建設(shè)用房或者農(nóng)村宅基地用房。如果是違規(guī)建造，則責(zé)令其盡快拆除。

2.農(nóng)用地上建造的小產(chǎn)權(quán)房。一直以來(lái)，耕地不足問(wèn)題都是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大問(wèn)題。國(guó)家對(duì)耕地的監(jiān)管工作給予了高度重視。所以，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房建造是建造在耕地上時(shí)，無(wú)論什么情況，都必須無(wú)條件地予以拆除。并對(duì)違法行為人進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。

3.宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房建造。對(duì)于宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，分為兩種情況進(jìn)行處理。第一種，農(nóng)民在自家宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房。這種小產(chǎn)權(quán)房多存在于某些城中村。村民除了一部分自用以外，將剩余的房屋進(jìn)行出售。對(duì)于這一問(wèn)題，可以責(zé)令農(nóng)戶(hù)補(bǔ)繳土地出讓金，補(bǔ)辦相關(guān)的房屋所有權(quán)手續(xù)，即可承認(rèn)其房屋買(mǎi)賣(mài)合法；第二種，利用農(nóng)村宅基地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的建造。這種行為多發(fā)生在“空心村”，此時(shí)，如果尚未處于建設(shè)階段，則令其無(wú)條件停建。如果已經(jīng)在建設(shè)中，并且，其周邊已經(jīng)被城市高樓所占，國(guó)家應(yīng)對(duì)其予以支持，并在滿(mǎn)足集體成員用房之后，將剩余房屋作為國(guó)家保障住房，并就這一部分給予村集體一定補(bǔ)償。

(二)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制的法律途徑

1.對(duì)農(nóng)村土地利用以及監(jiān)管進(jìn)行完善。加快對(duì)宅基地管理有關(guān)立法的制定與完善，并且，使其更加有利于宅基地的使用者。同時(shí)，積極推行宅基地權(quán)利登記制度；當(dāng)農(nóng)民的宅基地處于閑置狀態(tài)時(shí)，可以對(duì)其執(zhí)行宅基地退出制度。這樣農(nóng)民可以在退出的過(guò)程中，獲得一定的補(bǔ)償，例如：用宅基地?fù)Q取商品房，也可以享有城市居民的各類(lèi)福利保障。而國(guó)家則可以將大量的閑置宅基地進(jìn)行集中管理，以便更好地促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。

2.引入“永佃權(quán)”，構(gòu)建小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利體系。將小產(chǎn)權(quán)房的使用看成是“永久租賃”。這種權(quán)利也可以稱(chēng)為是“準(zhǔn)所有權(quán)”。永佃權(quán)具有一些特征：可以使用，但不擁有。也就是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)者，并不具有“所有權(quán)”，只能是永久使用；其對(duì)所有權(quán)具有一定的限制。當(dāng)所有權(quán)人對(duì)永佃權(quán)人的使用收益權(quán)利提出質(zhì)疑時(shí)，永佃權(quán)人可以提請(qǐng)“對(duì)人之訴”；永佃權(quán)人相對(duì)于所有權(quán)人之外的第三人，擁有“準(zhǔn)所有權(quán)”。這種保護(hù)制度的設(shè)定，使得永佃權(quán)人相對(duì)用益權(quán)人獲得更多的權(quán)益保障。

3.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)法律進(jìn)行完善。房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展能夠有效拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。例如：建材、鋼鐵以及建筑行業(yè)等。然而，從目前一線城市的房?jī)r(jià)來(lái)看，已經(jīng)同城市居民的收入和國(guó)家整體的經(jīng)濟(jì)狀況不成正比，其勢(shì)必會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到一定的不良影響，甚至?xí)?duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)產(chǎn)生不良影響。這一問(wèn)題也是小產(chǎn)權(quán)房“長(zhǎng)盛不衰”的直接原因。所以要盡快對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)法律進(jìn)行完善，穩(wěn)定房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的供需平衡。另外，在執(zhí)行過(guò)程中，有關(guān)政府一定要做好相應(yīng)的監(jiān)督、管理工作，真正地將有關(guān)管理法律落到實(shí)處。相關(guān)的法律主要包括：國(guó)有土地出讓法律制度；抑制投機(jī)性購(gòu)房的政策或法律以及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管立法等。

4.完善社會(huì)保障立法。2012年國(guó)務(wù)院通過(guò)訂立“行政規(guī)章”的方式將《住房保障法》改為由國(guó)家住房與建設(shè)部起草《基本住房保障條例》。目前，該條例處于征求意見(jiàn)階段。《基本住房保障條例》一旦出臺(tái)，會(huì)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起到積極作用，也許會(huì)實(shí)現(xiàn)人民“居者有其屋”的夢(mèng)想，同時(shí)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展有很大的抑制作用。另一方面應(yīng)該加大我國(guó)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。我國(guó)的許多城市大力發(fā)展商品房，而廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房這些非營(yíng)利性住房的建設(shè)卻幾乎停滯不前。政府應(yīng)該制定政策法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)普通商品房時(shí)按一定比例建設(shè)廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房，并且保證房屋的設(shè)計(jì)與施工符合規(guī)定保障房屋的建筑質(zhì)量。建成之后，將這些保障性住房交給政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分配，并嚴(yán)格控制這些保障性住房的價(jià)格與分配對(duì)象，確實(shí)保證那些沒(méi)有住房的低收入群體能夠“居有其所”。

(三)強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，明確政府責(zé)任

中央政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督檢查，成立專(zhuān)門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)小產(chǎn)權(quán)房摸底調(diào)查，要做到從違法占地階段就能及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)制止，從根源上解決小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。同時(shí)對(duì)農(nóng)村轉(zhuǎn)讓宅基地的個(gè)人不能再批新的宅基地。對(duì)地方政府責(zé)任人追究問(wèn)責(zé)，對(duì)政府主管領(lǐng)導(dǎo)追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任從嚴(yán)懲處。建立農(nóng)村內(nèi)部對(duì)基層干部的監(jiān)督，使農(nóng)民真正擁有監(jiān)督權(quán)。并且對(duì)于農(nóng)村基層干部貪污受賄、以權(quán)謀私行為依法進(jìn)行制裁。輿論監(jiān)督可以彌補(bǔ)其他監(jiān)督方式的不足，節(jié)約了政府辦公成本，使人民群眾的意愿得到體現(xiàn)，真正參與到社會(huì)管理中去。同時(shí)要建立多渠道的監(jiān)督舉報(bào)渠道，可以對(duì)監(jiān)督舉報(bào)適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。這也和我國(guó)建立和諧社會(huì)的方針相符合，提高政府的公信力真正做到執(zhí)政為民。

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，人們的思想價(jià)值觀念呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)。在一線城市居高不下的房?jī)r(jià)面前，很多人看到了無(wú)限的“商機(jī)”。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了很多村民“一夜暴富”的夢(mèng)想。然而，這種行為如果無(wú)節(jié)制的繼續(xù)下去，無(wú)疑是對(duì)社會(huì)公平性的重大挑戰(zhàn)，甚至?xí)?duì)生態(tài)環(huán)境保護(hù)以及社會(huì)安定團(tuán)結(jié)造成威脅。因此，我國(guó)政府應(yīng)慎重對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房的建造問(wèn)題，在盡量保護(hù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理。本文從法律制度的構(gòu)建方面，探索了小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問(wèn)題，并提出了一些對(duì)應(yīng)的法律解決策略，希望能夠更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

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The relevant laws of our country small property

Wang Cheng-chen

(Changchun Finance College, Changchun Jilin, 130028, China)

Along with the speed accelerating of economic growth in our country, urban space appears more and more crowded. Lack of land resources and the increasing of urban population make the real estate industry become more prosperity. With the soaring house prices, many urban residents and foreign residents face the grim problem of housing. In this background, low price "the small property right" house has become a lot of people "love". Despite it legally belong to illegal buildings, but many people hold "laws don’t punish the majority" fluky psychology, pull money into the purchase of the" small property right" house. From the aspect of law, this paper analyzes the small property right house, and focus on exploring the small property right house legal system building.

small property right; Laws and regulations; the real estate industry

D920.0

A

1000-9795（2014）02-0477-02

［責(zé)任編輯：陳懷民］

2013-12-20

王呈琛（1973-），男，吉林長(zhǎng)春人，漢族，副教授，從事民商法學(xué)、經(jīng)濟(jì)法學(xué)方向的研究。