房產(chǎn)稅稅基評估的特征價(jià)格模型研究

石丁　韓會　胡克建

摘要：通過對稅基評估的批量評估方法的研究，建立特征價(jià)格模型與統(tǒng)計(jì)分析方法的有機(jī)連接，對所采集的石家莊市裕華區(qū)二手商品住宅的稅基計(jì)算進(jìn)行模擬分析、評價(jià)，最后得出具有一定范圍適用性的估算房產(chǎn)稅稅基的回歸方程。完備的GIS系統(tǒng)和自動評估技術(shù)在不動產(chǎn)稅基評估中的應(yīng)用，將會對提升特征價(jià)格模型的可用性和可靠性產(chǎn)生更佳效果。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；稅基評估；特征價(jià)格模型；不動產(chǎn)稅基評估；自動評估技術(shù)；GIS系統(tǒng)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-1573（2014）01-0063-04

一、引言

當(dāng)前，對個人住房征收房產(chǎn)稅問題已引起社會的廣泛關(guān)注，并將成為下一步政府財(cái)稅改革的重要內(nèi)容。2003年“物業(yè)稅”第一次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，在其后的7年里，我國陸續(xù)采用批量評估技術(shù)對10多個試點(diǎn)省市的物業(yè)稅實(shí)施了模擬“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。2011年1月，國務(wù)院常務(wù)會議決定在上海和重慶兩市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，兩市相繼出臺了相應(yīng)的《暫行辦法》和《實(shí)施細(xì)則》，我國房產(chǎn)稅改革就此拉開了序幕。

2013年2月國務(wù)院頒布的“新國五條”規(guī)定，對二手房價(jià)差要征收20%的個人所得稅，截至3月底，廣東、北京、上海、重慶等地方政府相繼發(fā)布了國五條實(shí)施細(xì)則。國務(wù)院辦公廳就實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》發(fā)布通知，要求2014年6月底前出臺并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，而這一制度的實(shí)施，必然會進(jìn)一步助推我國房產(chǎn)稅稅制改革進(jìn)程。

總的來看，基于長遠(yuǎn)的稅制建設(shè)目標(biāo)，對個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅已是大勢所趨。而作為對個人征收房產(chǎn)稅重要技術(shù)前提的房產(chǎn)稅稅基評估方法的研究，也就變得十分必要和迫切。

二、房產(chǎn)稅稅基的批量評估及其適用性

國際評估準(zhǔn)則（2005 International Valuation Standard）對批量評估的解釋是：應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和結(jié)果分析的評估方法和技術(shù)，評估多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在指定日期價(jià)值的活動。其基本原理是，在利用某種模型方法對批量資產(chǎn)進(jìn)行模擬評估后，應(yīng)用一系列統(tǒng)計(jì)、計(jì)量、計(jì)算機(jī)技術(shù)對上述模擬評估進(jìn)行檢驗(yàn)和修正，直至評估結(jié)果能夠在可接受的偏差范圍內(nèi)較大程度地接近被評估資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

基于房產(chǎn)稅稅基評估工作所涉及的評估對象數(shù)量多、差異因素日益多樣化、評估工作量大等特點(diǎn)，傳統(tǒng)的三大評估方法（即成本法、收益法、市場法）受各自存在的固有局限性，已難以滿足房產(chǎn)稅稅基評估需要。故此，目前多數(shù)征收不動產(chǎn)稅的西方國家在進(jìn)行房產(chǎn)稅基評估時，普遍采用批量評估技術(shù)來予以實(shí)現(xiàn)。而本文利用的特征價(jià)格模型正是實(shí)現(xiàn)批量評估的一種技術(shù)方法。

相關(guān)理論及事實(shí)已證明，建立在完備的GIS系統(tǒng)和自動評估技術(shù)支持下的批量評估方法在不動產(chǎn)稅稅基評估方面具有綜合適用性較強(qiáng)、可操作性高、偏差具有技術(shù)可控性的優(yōu)勢。

三、基于批量評估的Hedonic特征價(jià)格模型及其應(yīng)用

從實(shí)用、便利、準(zhǔn)確性角度考慮，基于批量評估的自動評估技術(shù)（AVM）日益迅猛發(fā)展，而自動評估技術(shù)根據(jù)其模型所采用的數(shù)學(xué)方程的不同，可分為特征價(jià)格模型和按時間趨勢變動模型兩類。本文擬采用特征價(jià)格模型對所采集的石家莊市裕華區(qū)二手房掛牌交易數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬分析，以進(jìn)一步驗(yàn)證其可用性。

（一）特征價(jià)格模型的函數(shù)形式

Hedonic特征價(jià)格模型的一般形式為：P=f（x1，x2，…，xn），其中xi表示商品的第i種特征，P為商品價(jià)格。理論上，特征價(jià)格模型中常用的函數(shù)形式有四種，分別為（1）線性形式：P=？茁0+∑？茁ixi+？著；（2）半對數(shù)形式：lnP=？茁0+∑？茁ixi+？著；（3）對數(shù)形式：lnP=？茁0+∑？茁ilnxi+？著；（4）逆對數(shù)形式：P=？茁0+∑？茁ilnxi+？著。

（二）特征價(jià)格模型數(shù)據(jù)變量的定位

考慮到批量評估的內(nèi)涵及其對樣本的要求，本文數(shù)據(jù)樣本系通過對石家莊裕華區(qū)2013年4月25日至5月25日的644套二手房的網(wǎng)上掛牌信息（http：//sjz.soufun.com/）的查詢和對相關(guān)機(jī)構(gòu)人員的咨詢調(diào)查而得。

1. 因變量的選取。由于房產(chǎn)稅稅基主要涉及相應(yīng)房產(chǎn)的總價(jià)值量，而房產(chǎn)的均方單價(jià)正是對其總價(jià)值量的反映；并且有相關(guān)研究表明，房產(chǎn)的交易價(jià)格與其掛牌價(jià)格之間存在較穩(wěn)定的線性關(guān)系，例如，“通過對杭州市房產(chǎn)的成交價(jià)格及其掛牌價(jià)格的研究即得出：成交價(jià)格=-11 960+0.930*掛牌價(jià)格”。因此本文選取各調(diào)查樣本掛牌數(shù)據(jù)的平均單平方米價(jià)格p作為因變量。

2. 自變量的選取。特征價(jià)格模型是一種基于區(qū)位特征、建筑特征和鄰里環(huán)境特征三方面的差異來估測不動產(chǎn)價(jià)值量的方法，因此，本文從上述三個方面的主要影響因素進(jìn)行具體自變量的選取。對于區(qū)位特征，本文選取繁華程度、交通情況、基礎(chǔ)設(shè)施3個主要因素；對于建筑特征，選取建筑面積、房間數(shù)、臥室數(shù)、客廳數(shù)、主房間朝向、裝修程度、樓層、建筑類型、樓齡共9個因素；對于鄰里環(huán)境特征，選取物業(yè)管理、生活配套、教育配套和環(huán)境配套4個因素進(jìn)行分析。

3. 自變量的量化標(biāo)準(zhǔn)。由于本文所采集的掛牌數(shù)據(jù)集中于2013年4月25日至2013年5月25日，其掛牌價(jià)格期日調(diào)整的空間甚小，因此模型的實(shí)現(xiàn)過程忽略了對價(jià)格的期日調(diào)整。其相關(guān)自變量的分類和量化標(biāo)準(zhǔn)如表1所示。

（三）模型的建立及實(shí)現(xiàn)

本文應(yīng)用多元回歸分析方法來對相應(yīng)的自變量單方價(jià)格P及選取的16個描述性變量間關(guān)系進(jìn)行綜合分析評價(jià)，并期望得到具有一般適用性的回歸方程。應(yīng)用SPSS19.0對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。

1. 因變量和自變量的回歸分析。對特征價(jià)格模型進(jìn)行四種形式的估算驗(yàn)證。考慮到選取的描述性變量個數(shù)較多，為了排除變量間可能存在的多重共線性對估算結(jié)果的影響，模型驗(yàn)證均選用逐步進(jìn)入的方法（見表2-表5）。

通過對比表2-表5驗(yàn)證結(jié)果，在半對數(shù)形式下自變量對于因變量的解釋性最好，故以下采用半對數(shù)形式對數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合。半對數(shù)函數(shù)的顯著水平Sig.≈0.000<0.05，即方程通過了F檢驗(yàn)（見表6）。

2. 半對數(shù)模型的相關(guān)解釋

在半對數(shù)形式下采用逐步進(jìn)入方式，得到的方程回歸系數(shù)如表7所示，在選取的16個解釋變量中，最終有8個解釋變量通過了t檢驗(yàn)進(jìn)入回歸方程，即運(yùn)行結(jié)果確定的函數(shù)形式為：

lnp=9.115-（9.349E-5）×x1-0.001×x4+0.032×x6+0.015×x8-0.009×x10-0.005×x12+0.054×x14+0.008×x16

由以上結(jié)果可以看出8個變量中除了x1（CBD距離）、x4（建筑面積）、x10（所處樓層）、x12（建筑樓齡）的回歸系數(shù)為負(fù)外，其他變量回歸系數(shù)均為正。解釋如下：（1）距市中心距離越遠(yuǎn)，房產(chǎn)的價(jià)值量一般會逐漸減少。本模型得出的這一結(jié)論符合經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和一般常識。（2）住房的建筑面積偏大時，其單平方米價(jià)格趨于降低。這一結(jié)論可能與大部分購房群體的購買能力或收入水平及再轉(zhuǎn)手的難易程度有關(guān)，基本與常識吻合。（3）所處樓層相對于中間層數(shù)偏離越大，價(jià)格出現(xiàn)降低。根據(jù)走訪調(diào)查，目前石家莊市新建樓盤中確實(shí)呈現(xiàn)越靠近中間層數(shù)單平方米價(jià)格越高的現(xiàn)象，這可能由于人們對于私密程度、樓層便捷度、空氣質(zhì)量等眾多因素綜合考慮形成的一種特定偏好。（4）建筑樓齡對于居住用房價(jià)值量的影響為負(fù)。顯然，由于樓齡越長，建筑的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及其設(shè)計(jì)風(fēng)格越陳舊，住宅的折舊度越高，加之人們生活水平的不斷提高令其對于住宅的選擇更加傾向于身心享受，從而會使得趨向“老齡化”的住宅價(jià)格偏低?？偟膩碚f，上述模型結(jié)論中的變量關(guān)系基本符合經(jīng)濟(jì)常識。

四、模型驗(yàn)證的基本結(jié)論

根據(jù)以上模擬分析結(jié)果，我們得出了具有一定范圍普遍適用性的房地產(chǎn)單方價(jià)格函數(shù)，從而對于滿足條件的特定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)，通過掌握其相關(guān)參數(shù)信息，就可以求得相似或同類房地產(chǎn)的平均總價(jià)。這將對房產(chǎn)稅稅基評估的實(shí)施提供極大的便利。

本文對于特征價(jià)格模型的半對數(shù)形式回歸分析擬合度檢驗(yàn)，得到R2=0.738，總的來說，囿于我國房地產(chǎn)市場中信息獲取的局限性，會對此模型結(jié)論產(chǎn)生一定程度的影響，但本文意在說明特征價(jià)格模型在房地產(chǎn)稅基評估中的可用性，這一目的已經(jīng)達(dá)到。在未來的具體實(shí)踐中，隨著完備的GIS系統(tǒng)的建立與現(xiàn)代自動評估技術(shù)的發(fā)展及其在不動產(chǎn)稅基評估中的應(yīng)用，加之模型修正技術(shù)的不斷改進(jìn)及更加完備的數(shù)據(jù)信息的獲取，特征價(jià)格模型在房產(chǎn)稅稅基評估中一定會進(jìn)一步凸顯其優(yōu)越性。

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責(zé)任編輯、校對：武玲玲