淺談直管公房修繕工程的造價控制

●王改紅

淺談直管公房修繕工程的造價控制

●王改紅

要合理控制直管公房修繕工程的造價，關鍵是做好勘察鑒定、規范工程簽證、加強工程合同管理、加強竣工結算管理。根據修繕工程的特點，合理地利用舊料并處理好與外部各個部門及內部住戶的關系。

直管公房 修繕 造價控制

一、直管公房修繕工程的特點

直管公房是一種福利性質很強的政府保障住房，房屋所有權歸政府，由各級房地產管理部門或其下屬機構代表政府行使各項權利，并具體承擔日常經營管理修繕責任，是城市存量房屋的重要組成部分。直管公房的居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設施也不完善，有相當部分的房屋已是危房，存在著許多安全隱患，政府每年都須投入大量資金予以維修。由于房屋的建造時期不同，修繕對象結構復雜且多樣，決定了直管公房修繕工程具有以下特點：

1.房屋狀況總體較差，每年修繕費用相對較大。直管公房大部分建成年代較早，房屋狀況復雜，完好房占比較小，需要修繕的房屋占比較大。

2.房屋集中分布在老城區，修繕施工限制多。直管公房大多分布在老城區，不少房屋還處于歷史建筑風貌保護區，修繕管理首先還要征得文物保護部門的同意。由于上世紀90年代公房出售政策的實施，導致目前直管公房與私有住宅交錯分布，使直管公房修繕容易受到周邊私產房屋的影響。

3.機械化施工水平低，人工使用量大。由于施工項目較多，涉及面廣，但零星分散，單項工程量較小，施工對象固定，施工作業流動，施工地點分散、工程地點狹小,加上受周邊居民和既有建筑的影響和限制較多，所以，施工機械利用率低，大多依靠人力施工。

4.計劃維修與搶修要同時兼顧。每年年初，房管部門或其下屬單位都要對房屋狀況進行摸底排查，結合使用人的報修，編制修繕計劃，作為下達維修計劃的依據。除了計劃維修外，公房修繕還需要應對隨時可能出現的需要搶修的情況，像冬季水管爆裂、夏季屋面嚴重滲漏、下水管道堵塞、地下室積水等由于會嚴重影響使用人的生活，勢必要采取急修措施，特別是雨季中還涉及房屋安全度汛的問題，對于修繕管理工作人力、財力、物料的準備都提出了更高的要求。這與房屋建造工程是不同的。

5.工程內容變化大，分項工程調整多房屋修繕工程可變因素多,不可預見的因素也多。施工條件和環境的多變,尤其是結構上的隱蔽工程，如地基是否能達到承載力;基礎是否能利用；木屋架、檁條、椽子的腐爛情況以及工程實施時是否影響到相鄰建筑結構等等，都是難以預測的。在具體施工中，既定的修繕項目實施時，可能就會使原來存在而未發現的問題暴露出來，不可避免的要對修繕計劃做相應調整，與房屋新建工程相比分項工程變更較多。

二、合理控制房屋修繕工程造價應做好以下幾方面的工作

1.查勘鑒定是修繕工程的關鍵。房屋建成后，隨著時間的推移，損壞也就開始。這就要求從對房屋的結構進行鑒定，并對建筑功能及設備的可靠性、功效等進行檢測，根據不同的需要采取相應措施。房屋修繕工程查勘不同于新建工程，它必須對需要維修的房屋作詳盡的勘察，修繕施工方案、修繕的范圍和標準都應以查勘鑒定結果作為依據。如果查勘發生失誤，必然會造成材料大幅增減，施工方案也將隨之變動，不斷變更工作內容和調整工程量，造成管理上的混亂及資金的浪費。所以必須十分重視房屋的查勘鑒定工作，確保工作質量，做到技術先進、經濟合理、安全適用。

2.規范工程簽證，做好工程隱蔽驗收的基礎資料工作。在修繕工程中，根據施工過程造價控制要求，制定工程簽證的程序和手續，要求隱蔽工程的質量檢查驗收要及時、真實、準確，要深入工地現場，嚴格核實，隨時查看工程實施情況，確保工程簽證的準確性，對隱蔽工程簽證進行有效的造價控制。在修繕過程中勘察與施工應密切聯系配合，施工工地負責人應全面掌握工地現場情況，發現問題及時與建設單位聯系，共同研究制定出最佳的施工方案來加以解決。房屋修繕工程的特點決定了做好資料工作的重要，工程在施工過程中，因建設單位或現場的種種原因，常會出現一些設計變更或修改現象，作為施工方，一定要及時搜集整理好隱蔽驗收及變更的有關資料。比如：臨時的變更修改通知書；現場變更的簽證手續；材料、設備型號規格的改變；材料的實際供應情況、周圍的影響工程等。努力做到隱蔽資料工作與工程同步完成。通過上述工作，既為將來結算奠定良好的基礎，也為項目節省不合理的開支。但在實際施工中，施工單位對資料的管理不重視，資料記錄混亂，不及時填寫隱蔽工程驗收單，工程結算時才補驗收資料，造成丟項拉項嚴重。

3.加強工程合同管理及竣工結算管理。工程變更是合同管理中普遍存在的工作，工程變更可能導致增加工程造價。在工程實踐中，合同雙方應嚴格按照合同規定執行，從全局考慮，本著保證質量，加快進度，提高效益的原則，確定變更的必要性和可行性，合同額外工程不得納入工程變更。

工程竣工結算是施工單位按照合同規定的內容全部完成所承包的工程，經驗收質量合格，向建設單位進行的最終價款結算，應確保送審資料的完整性與準確性，實地測量竣工項目的工程量，嚴格執行建設工程計價依據，還應注意所使用的材料預算價格信息與工程施工時間相吻合。

4.處理好與外部部門的關系及與用戶、周邊住戶的關系。直管公房修繕工程項目類型繁多，外部需要供水、供電、市政設施等各部門的配合協作，還必須在修繕施工中協調好各施工階段的工序，搞好總體綜合平衡。為此，在施工中要認真及時檢查計劃的實施情況，加強施工階段各工序的檢查驗收工作。

房屋修繕工程施工要順利進行，除了需與外部有關單位搞好協調外，還需處理好與周邊住戶的關系，根據情況，提出相應的對策。施工時要進行文明施工，做好安全防護措施，保證用戶和住房的安全，不斷提高服務質量，以滿足住戶的需要。

5.進一步提高施工管理人員的業務水平。直管公房的修繕工程情況復雜，特別是在房屋翻修中，或地基基礎加固，或原有構件加固拆換，較多取之于實踐經驗，但實際工作中，許多建設單位并不重視培養工程技術人員，造成建設單位對工程的施工工藝不懂，材料價格無法控制，維修成本大大提高。因此修繕工程的技術人員必須在具備足夠的建筑工程專業知識的基礎上，熟悉各類新舊建筑的損壞規律、掌握查險、鑒定、糾偏等專業技術，才能勝任修繕工作。

6.舊料的合理回收和利用。建筑行業是耗能的大戶，據統計資料反映，我國每建成一平方米房屋，將釋放0.8t碳。同時，在建造、使用中，建筑采暖、空調、通風、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。合理回收和利用舊料，能提高資源利用效率，減輕使用建筑材料的消耗率，降低工程造價。例如：在現有修繕工程中，有許多筒瓦屋面和澄泥瓦屋面需揭頂換棧或瓦屋面重新改造，拆除的舊瓦，除一部分風化或破碎以外其余均可利用。對揭頂改現澆的屋面，拆除的舊瓦也可用于其它維修屋面當中。對拆除下來的舊機磚：可在混水墻、基礎及零星砌筑中加以利用。對磚木結構中大梁、檁子、椽子等木料，在拆卸時盡量考慮不損壞為原則，加以重復使用。對于許多的低洼院落，可利用拆除部分的污土進行回填，還可利用拆下的鋼筋混凝土、素混凝土、碎塊等回收加工，作為三合土墊層。這樣即能減少購買黃土回填的費用又能減少污土外運，以及減少對環境的污染。從多年來實際的修繕工程結算來看，綜合的利用舊料可使修繕工程造價每平方米造價降低20%左右。

三、結束語

直管公房修繕工作不僅是工程項目管理的問題，而且是關系到改善群眾住房條件和居住環境的民生問題，要同時兼顧經濟效益和社會效益，要充分認識到公房修繕工程不同于一般房屋建造工程的特點，科學組織，合理安排，借鑒工程項目管理的方法，達到改善居民住房條件與控制修繕成本之間的平衡，延長房屋的耐用年限，使國有資產保值增值。隨著科學技術的發展和工程質量要求的提高，保護和發揚有地方特色的建筑和建筑群風貌，提高資源和能源利用效率、減少材料消耗，建設低碳節約型住宅，更加合理地確定工程造價，可使老百姓住得更健康，用得更省錢，為社會的可持續發展作出貢獻。

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（作者單位:太原市廉租房建設管理中心 山西太原 030001）

（責編:賈偉）

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1004-4914（2014）03-252-02