調控背景下銀行房地產開發貸款風險與防范
——基于商業銀行壓力測試方法實證研究分析

●劉秋英

調控背景下銀行房地產開發貸款風險與防范
——基于商業銀行壓力測試方法實證研究分析

●劉秋英

文章基于宏觀調控背景下研究了我國商業銀行房地產開發貸款的風險，同時利用商業銀行壓力測試方法實證分析了調控背景下房地產市場走向對銀行房地產開發貸款的影響和存在風險，并對房地產開發貸款風險防范提出了建議。

房地產 壓力測試 風險防范

一、研究背景及意義

（一）研究背景

中國改革開發以來以較低的人力要素成本吸引了全球加工制造企業，各城市形成了以阿爾弗雷德·韋伯（1909）的工業區位論所描繪的具備大規模生產的顯著優勢的地方性集聚效應，工業化帶來了人口聚落。而1998年的住房制度改革，透過“住房商品化”更是撬動了中國將近15年轟轟烈烈的造城活動。據統計年鑒數據顯示，中國的城市化率從1990年的26.41%，增長到2011年的51.27%。市民群體的增多為中國房地產行業的興起制造了繁榮。由此，房地產行業充當了“十五”、“十一五”拉動經濟增長的支柱行業。房地產市場的波動與宏觀經濟周期緊密相關，并且房地產業的資金需求巨大，自有資金比例偏低，對銀行貸款依賴程度大，實際上相當于將部分市場風險和信用風險轉嫁給銀行，使銀行承擔了房地產業的大部分風險。房地產行業的周期決定性及房地產信貸的同向循環性決定了銀行房貸存在巨大的潛在風險。

因此，本文是基于宏觀調控背景下研究我國商業銀行房地產開發貸款的風險分析與防范。

（二）實際意義

房地產行業對中國GDP的拉動作用巨大，被形象地喻為中國經濟發展的第四駕馬車，房地產的高收益吸引了眾多企業參與房地產行業競爭，房地產開發企業具有一定的特殊性，其自有資金比例較低，銀行貸款一直是房地產開發投資資金的重要來源，房地產開發貸款因此得到飛速增長。在緊縮的貨幣政策和樓市調控背景下，加之來自監管方面的壓力，銀行對房地產開發貸款持審慎態度，投速降低，房地產開發企業資金壓力、財務壓力上升；與此同時，銀行房地產信貸風險——政策性風險、流動性風險和系統性風險逐步顯現。把握政策導向，積極應對房地產開發貸款風險，成為目前銀行信貸管理人員關注的熱點之一。

二、研究目標及研究內容

我國的房地產業經歷十幾年的發展，從規模到產業內涵都發生了巨大的變化，成為我國國民經濟發展中一個起著舉足輕重作用的產業。而我國房地產企業依然存在著融資方式單一、融資渠道狹窄等問題，融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預售房款，房地產企業發展迫切需要資金支持。而隨著近年來宏觀調控的不斷深入，金融業門檻的提高，房地產融資將日益困難，成本逐步提升。將使一大批沒有資本實力的房地產企業因資金短缺而被淘汰，而銀行信貸資產也受到較大威脅，因此，在調控背景下研究房地產開發貸款信貸資產質量，是我國房地產企、金融行業、監管機構所需要面對的一個熱點課題。在此宏觀調控背景下，本文研究的主要目標和內容是總結了政府對房地產調控政策內容和特點，分析了國內房地產市場走向和受政策影響情況，并結合自身工作，利用商業銀行壓力測試方法實證分析了調控背景下房地產市場走向對銀行房地產開發貸款的影響和存在風險，并對房地產開發貸款風險防范提出了建議。

三、房地產行業發展現狀

自2010年房地產行業調控開始后，我國房地產市場運行總體上符合宏觀調控預期方向，投資投機性需求得到有效抑制，自主需求有序釋放。具體來看，我國房地產行業目前存在一線城市商品房供需矛盾突出，房價上漲壓力大，部分中西部城市庫存壓力大等現狀特點。

四、壓力測試方法選擇及過程

商業銀行壓力測試是一種以定量分析為主的風險分析方法，通過測算銀行在各種不同發生概率的壓力情境下可能產生的風險，并對這些風險進行評估，進而對壓力測試對象的脆弱性做出判斷，提出必要的解決方案。如將風險變動因子設定為利率或某一貨幣或股價等，通過將風險因子組合設定在各種壓力情景下進行測試，看是否能經受得起風險因子的巨幅變動。壓力測試中，應考慮不同風險之間的相互作用和共同影響。

（一）房地產壓力測試方法

商業銀行進行房地產開發貸款壓力測試的通行方法包括自上而下法或者自下而上法兩種。自上而下法通常利用歷史數據，直接建立承壓指標與風險因子之間關系的計量模型。這種方法大多是用于宏觀壓力測試或測試對象的內部結構不是非常清晰的情況。自下而上法是指根據現有理論、歷史經驗或專家判斷，自下而上匯總或直接給出在各種事先設定的壓力情景下，承壓指標的最終取值。

“自上而下”壓力測試方法往往要求整個金融機構宏觀層面的歷史數據。對于銀行內部明細數據的歷史長度要求較高，實際建模難度比較大，操作性不強。以J行為例，在一級分行、二級分支行中由于房地產開發項目數量不多，而且項目之間差異較大，不太適合“自上而下”壓力測試方法建立的計量統計模型，且房地產開發貸款的房價對壓力測試極其敏感，傳導路徑非常明確，所以在實踐中常采用自下而上的財務模型壓力測試法，即利用財務模型測算，相比計量統計模型，針對單個開發項目比較準確和實用。從貸款發放日到貸款到期日之間產生的現金流出和現金流入，判斷其是否有足夠的現金流量歸還貸款。

（二）房地產壓力測試數據、步驟及場景設置

1.測試數據。數據主要來自內部數據，主要的來源有項目的評估報告、客戶財務報表等。數據內容主要包括三部分：

（1）基本情況信息。反映了客戶名稱、項目的名稱、客戶經理名字、聯系電話、融資金額、貸款利率等信息。

（2）項目評估信息。數據主要包括項目的用地面積、建筑面積、土地成本、總成本，預測銷售價格等。

（3）資金投入信息。反映項目的投入情況，主要包括項目通過自籌、貸款、預售融資的比例。

2.測試步驟。

（1）確定壓力價格。

（2）計算壓力價格下的分項收入。分項收入（I）＝已銷售收入+剩余銷售收入

（3）計算項目的總收入。I（n）=I（1）+I（2）+I（3）+…，…+I（n）…

（4）計算項目的預征稅后收入。I（稅）=項目收入＊（1-11.5%）…

（5）計算項目靜態成本。C（靜）=目前實際投入資金+完成項目再需投入資金…

（6）計算項目融資成本。C（融）=已投入銀行貸款利息費用+再需投入銀行貸款的利息費用

（7）計算項目動態成本。C（動）=C（靜）+C（融）…

（8）計算項目的盈虧。Y=I（稅）-C（動）…

如果Y＞0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款安全性較好；Y＜0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入不足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款安全性存在問題。

3.壓力場景設置。房地產開發貸款的風險因子主要是項目融資成本暨利率上升和銷售價格的下降。經過2008年金融危機以后，在國家4萬億經濟計劃刺激下，房地產市場價格迅速上揚，投機氣氛濃厚。2009年下半年開始，隨著國家一系列調控政策的出臺，房地產市場呈調整縮量態勢，投資主體結構和市場供需關系發生改變，市場成交量明顯下降，銷售出現滯后現象。根據這一態勢，綜合考慮后確定將房地產開發項目的銷售價格和銷售情況作為壓力指標。

壓力測試情景1：分別是假設項目的基準銷售價格在評估預售價格的基礎上分別下降10%、20%、30%三種情況。

壓力測試情景2：考慮最不利的情況，即假設項目的基準銷售價格在評估預售價格的基礎上下降30%后，同時項目銷售期限分別延長1年和2年兩種情況，在銷售延長的情況下，不但企業的財務費用將增長，而且企業的管理費用也將同步增長。

設定好壓力測試情景后，可以按照壓力測試過程，根據項目在銷售價格下產生的現金流量計算項目盈虧。

五、房地產開發貸款壓力測試實證分析

（一）實證分析目標及變量

1.壓力測試的目標。此次壓力測試的目標是：針對目前國家對房地產行業宏觀調控不斷深入，市場成交量、價格持續低迷，量化分析微觀形勢變化下房地產開發項目的安全性。實證分析主要是通過D市J行的十一個房地產開發項目數據，采用自下而上的壓力測試，研究項目受銷售價格下降、銷售滯后等壓力場景因素影響后對項目開發、銀行信貸資產的影響。

2.壓力測試變量。本次壓力測試選取11個項目作為樣本。該11個項目信貸余額合計為18.58億元，樣本包含在建、預售等情況，可以較好地反映D市J行房地產開發貸款的總體情況。如表1所示

（二）實證分析運算結果

根據以上過程，逐個計算所有的11個項目后，匯總后，僅考慮銷售價格下降因素可以得到以下結果：

以上結果說明，D市J行房地產開發項目具有一定的抗風險能力，在銷售價格分別下降10%、20%、30%的情況下，項目盈虧個數分別為0、1、5個，項目虧損金額分別為0、2149.37萬元、29472.80萬元。

在極端壓力情景，即30%壓力價格下并考慮延長銷售時間，可以得到以下結果：

表1 D市J行房地產開發貸款壓力測試樣本數據表（單位:萬元）

表2 測試結果A

表3 測試結果B

上述結果說明，由于在極端壓力情景銷售價格下降30%，而且延遲1年和2年銷售的情況下，房地產開發項目由于財務和管理費用增加幅度較大，項目出現虧損情況較多，在延遲1年和2年銷售的情況下虧損項目7個和8個，占全部項目比例的63.63%和72.72%。

（三）實證分析運算結果分析

根據這次壓力測試結果來看，D市J行房地產開發項目在房價下跌的過程中抗風險能力較強，但如果出現房價大幅下跌尤其出現銷售滯后時，由于客戶的財務費用和管理費用等成本增幅較快，項目出現虧損較多，信貸質量難以得到保證。

通過對比項目財務數據，影響項目抗風險能力的兩個關鍵因素是土地成本和自籌資金比例。土地成本較低或，客戶的利潤空間就會較大。前期工程自有資金投入較多，在一定程度上確保了貸款的安全邊際。同時，后期項目出現滯銷時，企業財務費用支出較少，也確保了項目開發安全。

受國家房地產行業調控影響，目前D市J行房地產開發貸款自有資金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上確保了貸款的安全邊際，樓面地價成為影響項目風險較大的因素。樣本中兩個風險較大的項目3、7，樓面地價均超過了3000元，遠高于周邊地區樓盤樓面地價，在房地產價格下行趨勢時，受到沖擊明顯，抗風險能力較差。

所以在房地產開發項目審批和決策時要充分考慮土地成本和自籌資金比例兩個因素，優先考慮開發土地價格低于周邊樓盤的項目。

六、風險防范建議

受國家房地產行業調控影響，目前房地產開發貸款自有資金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上確保了貸款的安全邊際，樓面地價成為影響項目風險較大的因素。在房地產價格下行趨勢時，樓面地價高的項目受到沖擊明顯，抗風險能力較差。因此商業銀行在房地產開發項目審批和決策時建議要充分考慮以下幾點：

（一）理性開展房地產開發貸款業務

商業銀行應高度重視房地產信貸風險，改變將房地產開發貸款當作低風險產品經營的觀點。在房地產開發項目審批和決策時要充分考慮這土地成本和自籌資金比例兩個因素，優先考慮開發土地價格低于周邊樓盤的項目，同時要確保項目自有資金必須先于貸款資金到位，嚴格按照銀監會固定資產貸款管理辦法和房地產貸款有關管理辦法發放和支用貸款。

（二）加強風險監測，提高風險識別能力

加強對國家宏觀調控政策和房地產行業的前瞻性研究，密切關注房地產市場的變化趨勢，準確把握風險點。結合區域經濟發展不平衡的實際，根據各地的投資和信用環境、市場銷售等情況，分門別類地制定積極支持、維持存量、優化緊縮和清戶退出等營銷策略。同時，商業銀行同時要注意跟蹤項目開發過程，收集企業內部管理、財務和成本核算的信息，重點檢查項目資金的投入進度與施工進度是否匹配，密切關注項目的施工、監理單位是否有不良行為而影響項目的進度，一旦出現影響本項目的情況，及時采取措施。

（三）加強對開發企業的貸前調查和信貸審查，從源頭上防范信貸風險

嚴格審查開發企業財務報表、可研報告、項目批復、“四證”等關鍵資料，特別關注項目資本金的到位情況、“四證”是否真實合規，防止開發企業通過提供虛假資料、虛增項目投資額套取銀行貸款，從源頭上防范信貸風險。

（四）做好貸款封閉運行管理，加強資金監管

項目資金監管是房地產開發貸款風險控制的中心環節。商業銀行應對封閉賬戶進行有效監管，項目結算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用；及時掌握項目銷售進度及資金回籠進度等情況，督促借款人按協議要求歸還貸款。

（五）加強貸款抵押物的管理

優先選擇能夠在近期產生現金流的住宅等出售類房產做抵押物，謹慎選擇出租類、經營類房地產做抵押，抵押物要產權明晰、無爭議，土地使用及地上建筑經有權部門批準，通過合法途徑取得，相關稅費應繳清，有土地使用權證等權屬文件。抵押物的評估應采取謹慎性原則，并注意收集抵押物不同區域的市場價值信息，以減少市場價值波動帶來的損失。

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（作者單位：中國建設銀行廣州審計分部 廣東廣州 510045）

（責編：若佳）

F830.572

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1004-4914（2014）07-149-03