試論以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款的比較

【摘要】我國已經(jīng)進入了深度老齡化社會，為了保障老年人能夠老有所養(yǎng)，我國政府也明確提出要開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。住房反向抵押作為一種新型養(yǎng)老模式，在西方國家取得較大成功，但是在我國卻遭遇諸多障礙。本文中筆者償試將信托獨有的制度優(yōu)勢和利用價值運用以房養(yǎng)老理念中，創(chuàng)造一種新型的以房養(yǎng)老模式，該模式可以實現(xiàn)養(yǎng)老服務、投資理財和財富傳承等功能，其優(yōu)勢和功能遠大于住房反向抵押貸款模式。

【關鍵詞】以房養(yǎng)老信托 反向抵押貸款

引言

2013年《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告》中顯示我國老齡人口已經(jīng)達到2.02億，我國已經(jīng)進入深度老齡化社會，但老齡人口的實際贍養(yǎng)比不足5：1。受到計劃生育政策影響，我國家庭結構發(fā)生巨大變化，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”方式愈顯單薄。此外，我國養(yǎng)老金也存在較大的缺口，票子養(yǎng)老也遭遇較多障礙，而西方國家提出的“以房養(yǎng)老”理念正好能夠將作為家庭主要財富的房屋轉變成養(yǎng)老資源的有益補充，改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國窮老人”的生存現(xiàn)狀。我國各城市也紛紛開展“以房養(yǎng)老”模式，如2005年南京湯山的“以房換養(yǎng)”模式、2007年上海的“售房反租”模式、2011年中信銀行率先推出的住房反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品。在2013年，國務院才正式提出開展住房反抵押貸款保險試點，但是受到我國國情、養(yǎng)老觀念、政策、體制上的障礙，開展的“養(yǎng)老模式”不是以失敗告終就是需求不足。信托作為一種高度靈活的財產(chǎn)管理制度，具有財產(chǎn)管理、破產(chǎn)隔離、投融資、財產(chǎn)分拆等基本功能，在國外其已被廣泛運用到民事、商事和社會公益領域。如果將信托應用到以房養(yǎng)老理念中，創(chuàng)造一種新型的以房養(yǎng)老模式，不僅能作為一項很好的理財產(chǎn)品拓寬老年人養(yǎng)老資金來源，又能為老年人提供投資理財渠道，此外還可解決老齡人的財富傳承問題。與反向抵押貸款模式相比，以房養(yǎng)老信托模式具有更大的優(yōu)勢和功能。

一、以房養(yǎng)老信托的含義與特征

以房養(yǎng)老信托是指是老年人基于對受托人的信任，將其擁有所有權的房屋轉移給受托人，并指定自己為受益人，由受托人按照養(yǎng)老保障的目的管理和處分信托的房屋，并以該房屋所產(chǎn)生的收益為老年人提供養(yǎng)老保障服務。以房養(yǎng)老信托的目的就是保障老年人能夠老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂。受托人作為專業(yè)的信托公司發(fā)揮其金融專業(yè)人的能力，對所信托的房屋進行整合性運作，綜合利用房屋租賃、出售、資產(chǎn)證券化等形式進行管理和處分，使得房屋保值、增值。受托人對所信托房屋進行價值評估和風險評估，根據(jù)受益人（老年人）每個月的生活所需支付生活費，并為受益人提供娛樂、休閑、醫(yī)療、文教、康體等服務，解決老齡人房產(chǎn)居住、保健、護理、遺產(chǎn)處理和財富傳承等問題。

以房養(yǎng)老信托的特殊性在于其提供綜合性的養(yǎng)老服務包括“衣食住行醫(yī)學樂財”等方面，其具有以下幾個特征：首先，以房養(yǎng)老信托的目的在于增加受益人的養(yǎng)老金來源、實現(xiàn)養(yǎng)老保障目的，所以受托人必須提供滿足受益人所需的居住、健康、娛樂、教育等綜合性養(yǎng)老服務；其次，以房養(yǎng)老信托中的委托人通常是指擁有一套房屋并且年齡在60歲以上的老年人。這里的房屋不包括農(nóng)村宅基地上所建筑的房屋，僅指城市中可自由交易的商品房，且該商品房上不存在權利負擔如抵押、保證等；最后，以房養(yǎng)老信托的受益人不僅可以是委托人自己，還可以包括委托人的后代。通常委托人即老年人將其擁有所有權的房屋委托給專業(yè)信托公司，由信托公司對該房屋進行經(jīng)營、管理，并用該房屋所產(chǎn)生的收益為老年人自己（第一受益人）提供養(yǎng)老服務，待老年人去世后，如果信托財產(chǎn)還有剩余則可繼續(xù)為老年人的后代（第二受益人）提供教育、培訓、醫(yī)療、保健等服務。

二、以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款的比較

以房養(yǎng)老信托是將信托原理運用到“以房養(yǎng)老”理念中創(chuàng)造出來的新型養(yǎng)老模式，與住房反向抵押貸款相比優(yōu)勢和功能更強大，包括但不限于理財服務、六老產(chǎn)品服務、長期規(guī)則、財富傳承、破產(chǎn)隔離以及受托人的嚴格的受信義務。

首先，由于信托所具有的“代人理財”功能，使得以房養(yǎng)老信托中的專業(yè)受托人可以綜合利用租賃、出售、資產(chǎn)證券化等形式對信托財產(chǎn)進行管理、維護，使其保值、增值。而住房反向抵押貸款模式中，金融機構只是根據(jù)抵押房屋評估價值的一定比例貸款給老年人且在老年人去世后將抵押的房屋進行拍賣、變賣償還貸款。老年人仍居住在原有的房屋，房屋的管理、維護由老年人自己負責，但其精力、時間有限，往往不能夠對房屋進行市場化運作使其保值、增值。而以房養(yǎng)老信托中的專業(yè)受托機構為老年人處分生前和生后事項，包括對房屋進行維護、科學合理地制定理財投資方案使得房屋保值、增值，并運用房屋所獲得的收益為老年人提供豐富多彩、功能全面養(yǎng)老服務。在以房養(yǎng)老信托中，通過受托人的專業(yè)理財能力可將房屋價值放大化，比起只對房屋價值進行評估并抵押貸款所獲取的養(yǎng)老金來源更多，且可以免去老年人自己管理、維護房屋、理財?shù)痊嵤隆?/p>

其次，以房養(yǎng)老信托不僅可以為老年人提供理財服務，還是為其提供六老產(chǎn)品服務，而住房反向抵押貸款中的貸款機構只是每個月為老年人提供生活費用，雖然一定程度上可以解決老年人養(yǎng)老資金不足的問題，但是卻無法滿足老年人的其他需求如娛樂、休閑、護理、醫(yī)療康健等。而以房養(yǎng)老信托中的受托機構可以為老年人提供包括“衣食住行醫(yī)學樂財”等六老產(chǎn)品的綜合性養(yǎng)老服務，解決老齡人居住、健康、娛樂、教育等問題，為老年人提供的保健服務、房產(chǎn)居住、護理服務和遺產(chǎn)處理，安全管理信托財產(chǎn)使其保值、增值等，使得老年人能夠真正老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為。

再次，由于信托所具有的長期規(guī)則功能使得老年人能夠長時間內(nèi)穩(wěn)定地享受養(yǎng)老服務。以房養(yǎng)老信托所具有的長期規(guī)則功能源于信托的連續(xù)性特征，它使得在以房養(yǎng)老信托關系存續(xù)期間，不因受托人死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被依法撤銷或者被宣告破產(chǎn)而終止，也不會因為受托人的辭任或者被解任而終止。所以在以房養(yǎng)老信托模式中可受益人可以在其生命的整個周期實現(xiàn)自己的養(yǎng)老保障目的。而反向抵押貸款中的貸款機構一旦出現(xiàn)被依法解散、被依法撤銷或者被宣告破產(chǎn)等情形時，反向抵押貸款合同將被迫終止，此時借款人（老年人）必須返還貸款的數(shù)額及利息。如果老年人無法清償債務，其抵押的房屋必須變賣、拍賣償還債務，這對本來就資金缺乏的老年人來說無疑雪上加霜。如果老年人有能力償還債務，在反向抵押貸款合同終止后為了繼續(xù)辦理該項業(yè)務，必須尋找新的貸款機構，而且還需重新對房屋價值、老年人的身體狀況等進行評估，這些花費無疑是由老年人自己承擔。因此，以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款模式相比，更具長期性和穩(wěn)定性。

又次，信托財產(chǎn)的獨立性使得信托具有破產(chǎn)隔離功能即信托財產(chǎn)獨立于委托人、受益人、受托人的財產(chǎn)，且委托人、受托人及受益人三者任何一方的債權人都無權主張以信托財產(chǎn)償債。總之，在老年人將房屋轉移至受托人名下，該房屋作為信托財產(chǎn)獨立于委托人、受益人的固有財產(chǎn)，在受益人即老年人因種種原因對外產(chǎn)生大量債務又無法清償債務時，該房屋因為作為信托財產(chǎn)可不被受益人的債權人追及，從而可以保障老年人能夠老有所保。如果是在反向抵押貸款模式中，一旦借款人因種種原因對外產(chǎn)生大量債務，因該房屋屬于老年人的個人財產(chǎn)，該房屋必須用來清償債務，此時反向抵押貸款不僅被終止，而且老年人也失去其唯一最具價值的財產(chǎn)。

此外，以房養(yǎng)老信托還具有財產(chǎn)傳承功能。住房反向抵押貸款模式在我國發(fā)展緩慢的一個重要原因在于反向抵押貸款模式中，雖然老年人還居住在原有的房屋，但是在老年人去世后該房屋通常歸金融機構所有，這與我國傳統(tǒng)將房屋留下子孫的做法不一致。國內(nèi)一些學者主張應當引導國人克服這一思想。但是筆者認為不必克服，利用信托特有的功能就可以在不影響房屋繼承權的基礎上解決養(yǎng)老問題。在以房養(yǎng)老信托中，房屋作為信托財產(chǎn)，其權利極為特殊，表現(xiàn)為權益的分離與重構。也就是說由受托人享有名義所有權對房屋進行管理處分，而受益人（老年人）作為實際上的所有人享有該房屋所產(chǎn)生的收益。在受益人死亡后，該信托財產(chǎn)作為其遺產(chǎn)由其繼承人繼承或者該為信托繼續(xù)存續(xù)，由其繼承人作為新的受益人享受信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。可見，以房養(yǎng)老信托不僅解決老齡人的養(yǎng)老問題，也解決其財富傳承問題。

另外，以房養(yǎng)老信托中的受托人享有較大的自由裁量權，可以根據(jù)老年人的實際需要支付養(yǎng)老費用并提供養(yǎng)老服務。比如在受托人生病時需要大量的醫(yī)療費用或者受益人想要去旅游時，受托人可根據(jù)具體情況擴大每個月給予老年人醫(yī)療費用、生活費用，也可為受益人安排出游的衣食住行等問題。而反向抵押貸款中貸款機構通常每月固定給予老年人一定的生活費用，這種方式對貸款人來說相對安全，但是對老年人來說卻缺乏靈活性，不能應付不時之需，比如老年人因生病、旅游、償債、消費等需要支付款項時，受到貸款額度的限制不能向貸款機構領取額外所需資金。

最后，在以房養(yǎng)老信托中受托人必須遵守《信托法》所規(guī)定的嚴格的受信義務即忠實義務和善良管理義務，這使得以房養(yǎng)老信托中的受托人不必擔心受托人會侵吞其財產(chǎn)損害其利益。以房養(yǎng)老信托中的受益人大多為自身保障能力較弱且年過半百的老齡者，不管是在身體、精神等生理方面，還是在知識、能力等方面均無法進行自我保障。而受托人嚴格的受信義務可以解決受益人在行使監(jiān)督權存在不足難題，受托人必須履行忠實義務和善良管理義務。忠實義務要求受托人必須為受益人的最大利益處理信托事務，不能將自己的利益置于受益人利益之上，不得利用所處優(yōu)勢損害受益人的利益且不得利用信托財產(chǎn)牟取私利。善良管理義務要求受托人處理信托事務時必須以一個謹慎的人在相似的情形下所應表現(xiàn)的謹慎、勤勉和技能管理信托財產(chǎn)，使其保值、增值。

四、結束語

以房養(yǎng)老信托是將信托特有的功能與“以房養(yǎng)老”理念有機結合的新型養(yǎng)老金融產(chǎn)品。目前，我國以房養(yǎng)老信托并沒有真正的開展起來，在運作中還存在諸多制度障礙和制度缺失。本文寫作的目的，就是為了讓人逐步了解到將信托運用到以房養(yǎng)老理念中的巨大優(yōu)勢和功能，為該項信托產(chǎn)品在今后能夠順利實行提供理論上的支持。還要讓民眾擺脫對信托的誤解，認識到信托既能為富豪巨室謀利，也可為升斗小民服務，另外也可激發(fā)信托公司創(chuàng)新設計更多的信托產(chǎn)品，推動整個行業(yè)的發(fā)展。以房養(yǎng)老信托運作是一個較為復雜的問題，隨著理論界和實務界關注的提升，必然涉及到信托風險控制、契約內(nèi)容、信托設立等一系列的問題。由于本人知識有限，無法更為全面的研究以房養(yǎng)老信托，但筆者會繼續(xù)關注這個問題并積極汲取新的知識，積極為我國以房養(yǎng)老信托的實行提出更多更好的建議！

參考文獻

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作者簡介：蘇麗蓉（1990-），女，福建南安人，華僑大學，2012級碩士研究生，法學院，民商法專業(yè)，研究方向：商法。