城鄉建設用地增減掛鉤背景下的新型農村社區建設成本與經濟效益

郭艷 陳守民 劉曉麗

摘要以政府為主體，從資金的角度研究城鄉建設用地增減掛鉤實施過程中新型農村社區建設成本和可能產生的經濟效益，并以張灣東宏社區為例進行價值化分析，得出政府應在土地流轉產生的經濟效益的基礎上統籌分配農民拆遷安置補償和社區基礎設施建設的資金投入，并提出合理化的建議，為完善城鄉建設用地增減掛鉤政策、破解社會主義新農村建設資金瓶頸問題提供參考依據。

關鍵詞增減掛鉤；新型農村社區；建設成本；經濟效益

中圖分類號S28；F301.24文獻標識碼A文章編號0517-6611（2014）23-08004-02

基金項目2012年河南省政府決策課題。

作者簡介郭艷（1979-），女，河南鄭州人，工程師，碩士，從事土地利用規劃與地理信息技術研究。

收稿日期20140707 城鄉建設用地增減掛鉤是為統籌城鄉發展，改善農村生產、生活和生態環境，促進土地節約集約利用的一項重要舉措，目前河南省正以新型農村社區建設為切入點和結合點推進城鄉建設用地增減掛鉤工作。自2009年實施以來，城鄉建設用地增減掛鉤在緩解建設用地指標緊張、提高農村建設用地效率、優化土地利用結構和布局、改善農村生活環境、提高農民生活質量等方面取得了顯著成效，但同時也發現資金不足、農村集體建設用地拆遷工作不能按期完成是制約城鄉建設用地增減掛鉤工作順利開展的重要因素。因此合理分析新型農村社區拆舊建新過程中政府投入的建設成本和節余指標可能獲得的經濟效益，是保證掛鉤工作順利進行的重要基礎性工作。筆者以新密市張灣東宏社區為例，從資金的角度全面分析和估算了政府投入的建設成本和可能獲得的經濟效益。

1相關概念

1.1城鄉建設用地增減掛鉤的概念和內涵城鄉建設用地增減掛鉤是依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊和擬用于城鎮建設的地塊等面積共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積、提高耕地質量、節約集約利用建設用地、城鄉用地布局更合理的目標[1]。城鄉建設用地增減掛鉤的內涵具體分為建設用地的掛鉤和耕地的掛鉤。建設用地的掛鉤是指在一定區域范圍內城鎮建設用地的增加，必須以相當規模的農村建設用地減少為前提條件，以盤活閑置、低效利用的農村集體建設用地的方式，為工業化、城鎮化提供必要的建設用地，實現城鄉建設用地總規模的有效控制；耕地的掛鉤是指以農村土地綜合整治新增加的耕地作為城鎮建設占用耕地的有效補充，落實耕地占補平衡，實現城鄉統籌中保護耕地與保障建設的“雙贏”[2-3]。

1.2新型農村社區建設成本和經濟效益 在目前以政府為主導的城鄉建設用地增減掛鉤項目實施中，政府通過實施項目獲得掛鉤周轉指標，同時需要投入大量資金在一定時期內完成農村集體建設用地的拆除、復墾和解決農民的住房安置問題。從這個意義上講，政府投入的建設成本主要是指社區的建新安置和農村集體建設用地拆遷補償需要投入的耗費，包括征地補償安置費、新型農村社區的規劃設計費、土地整理復墾費、房屋建設費和基礎設施配套建設費及拆舊區的拆遷補償費等；而獲得的經濟效益主要體現在掛鉤周轉指標的使用和可置換等量建設用地指標的耕地產生的稅收，其中后者主要是指耕地開墾費和新增建設用地有償使用費[4-7]。

2新型農村社區建設成本和經濟效益的估算

2.1新型農村社區建設成本的估算

（1）征地補償安置費包括土地補償費、新型社區規劃費、土地整理復墾的費用，一般根據當地有關規定的標準執行。

（2）房屋建設費和基礎設施配套建設費。計算公式為：

T=P×M×N（1）

式中，T為房屋建設費用和基礎設施配套建設費的總投資（元）；P為新型社區需安置的農民戶數（戶）；M為當地戶均用地標準（m2/戶）；N為當地房屋建設成本（元/m2）

（3）拆舊區的拆遷補償費是指對房屋及其附著物的補償，其補償金額計算公式為：

Q=I×v×s（2）

式中，Q為房屋拆遷補償總金額（元）；I為拆舊房屋總面積（m2）；v為當地房屋拆遷補償標準（元/m2）；s房屋面積占拆舊區面積的系數（即土地容積率）。

2.2經濟效益的估算通常情況下政府取得的掛鉤周轉指標多用于工業倉儲和房地產開發建設，通過土地招拍掛的方式取得土地出讓金，用于支付拆遷安置補償等相關費用。因此該研究根據最大價值替代原理，采用工業倉儲和房地產開發兩者當年的出讓平均價作為衡量政府獲得經濟效益的方法，其估算公式為：

V=S×C （3）

式中，V表示交易總價格（萬元）；S表示當地工業倉儲和房地產開發的土地出讓的平均價格（萬元/hm2）；C表示出讓的用地數量（hm2）。

通過土地整理復墾將復墾出的耕地扣除新型社區建新占用的耕地，剩余的可置換等量建設用地指標的耕地產生的相關稅收，通常包括耕地開墾費和新增建設用地有償使用費，一般依據當地有關規定執行。

3實例分析

以新密市張灣東宏社區為例分析新型農村社區的建設成本和經濟效益。張灣東宏社區于2009年開始建設，2012年全部竣工，社區占地規模10 hm2，總人口2 430人，690戶。原村占地57.2 hm2，結余建設用地面積47.2 hm2，整理后預計新增耕地25.6 hm2。按照上述方法估算該社區的建新成本和可能產生的經濟效益。

（1）征地補償安置費。根據當地的補償標準，按照每戶5 000元的標準進行估算，690戶預計345萬元。

（2）新型社區規劃設計費。按照3萬元/hm2的設計標準，10 hm2預計30萬元。

（3）土地整理復墾的費用。根據當地復墾的標準，按照復墾10萬元/hm2的標準進行估算，25.6 hm2預計256萬元。

（4）房屋建設和基礎配套設施建設費。根據公式（1），按照新型社區需安置的農民戶數690戶、戶均120 m2、當地房屋建設成本600的標準進行估算，預計4 968萬元。

（5）拆遷補償費。拆舊區的拆遷補償費是指對房屋及其附著物的補償。根據公式（2），按照拆舊房屋面積34.32 hm2，當地房屋拆遷補償標準150元/m2，土地容積率為0.6的標準進行估算，預計總的拆遷補償費為3 090萬元。

（6）土地出讓金。根據相關部門提供的數據，新密市2012年工業倉儲和房地產開發的平均土地出讓金為300萬元/hm2，按照可使用的建設用地47.2 hm2進行估算，預計總出讓金為14 160萬元。

（7）耕地開墾費。根據當地的政策，占用1 hm2耕地需繳納開墾費24萬元，按照占用25.6 hm2耕地進行估算，預計需繳納耕地開墾費614萬元。

（8）該社區的建新成本=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=8 689萬元，節省建設用地指標可能產生的經濟效益=（6）+（7）=14 774萬元，增減掛鉤的整體效益為6 085萬元。

4結論和建議

城鄉建設用地增減掛鉤是一項周期長、涉及面廣、資金需求量較大的系統工程，從建設成本的構成來看，房屋建設和基礎設施建設費、拆遷補償費用在總建設成本中比重較高，土地出讓金是經濟效益的主要來源，因此各級政府應在土地流轉產生經濟效益的基礎上，結合新型農村社區建設成本統籌分配農民拆遷安置補償和社區基礎設施建設的資金投入，用于提高失地農民的補償金額，改善農民生活條件和環境。該研究提出以下幾點建議，為解決新型農村社區建設的資金問題提供參考依據。

（1）統籌考慮土地流轉收益與農村拆舊建新成本的合理分配。農村集體土地在流轉過程中產生較大的經濟效益通常都納入到政府財政中，但在目前的資金使用上還沒有體現出土地流轉產生的級差效益和新農村建設成本的合理分配，因此自身政府應該根據自身經濟實力適當提高支付農民拆舊建新的比例。

（2） 新型農村社區建設需要整合資金資源。在一般或者欠發達地區，由鄉鎮乃至縣、市財政解決基礎設施、公共服務設施和社區居民建設等存在著巨大壓力，因此各行業的支農項目和支農資金應該整合并以明確的政策形式向新農村社區建設傾斜。

（3）隨著城鎮化進程的推進，除了城市周邊的村鎮外，在其余地方預留一定比例的村鎮集體建設用地，統一用于農民的社會服務、就業及養老，在一定程度上能減少政府的安置補償費用。

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（上接第7933頁）

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