淺析房地產開發項目設計管理重點

張軍明

摘 要：近年來，我國的城市化發展速度非常快，城市在發展過程中，對基礎工程建設項目非常重視，市政工程以及建筑工程的數量在不斷增加。建筑行業的快速發展引起了很多企業的重視，尤其是房地產業的發展。房地產業發展過程中，對項目管理經濟非常重視，在開發設計階段對項目管理方法進行分析，能夠更好的加強質量管理，在管理方面水平提高，也能更好的促進房產項目建設獲得更好的發展。

關鍵詞：房地產開發；設計管理；質量管理；產業化經濟

經濟的快速發展，人們的生活水平有了很大的提高，人們的思想意識也發生了很大的改變，在這種情況下，人們對社會基礎建設的要求也越來越高。近年來，人們對住宅產品的質量、功能以及安全問題非常重視，建筑行業在發展過程中，數量在不斷增加，因此，很多的項目開發商和項目參建單位對項目設計管理非常重視，在設計、施工以及管理方面都取得了很大的成績。但是，隨著產業化的不斷發展，市場競爭更加的激烈，因此，人們對住宅商品的功能需求也在不斷增加。房地產開發商在發展過程中如果一直處于原地不前的狀態會導致企業的競爭能力出現下降的情況，同時，對人們的生活也將帶來很大的影響，因此，國家對房地產開發業非常重視，加強房產項目的設計管理具有非常大的指導意義和實用價值。

1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值

建筑項目設計階段的管理具有非常重要的意義和價值，建筑設計的專業人員是建筑設計的執行者，建筑設計成品中集結著專業工程設計人員的智慧結晶，這樣使建筑項目會更加具有實用價值，能夠更好的滿足人們的需求。房產開發企業的項目設計人員在項目規劃和設計中起到的作用十分大，能夠更好的實現多方的溝通和協調，對項目以后的規范施工具有非常重大的意義。在項目設計階段，房產開發企業的設計人員要對整個項目設計階段進行很好的控制，這樣能夠更好的帶動內部的資源，充分發揮項目設計人員的能動性，促進項目設計向著更好的方向發展。

房地產開發建設項目設計過程分為兩個階段，分別是方案的設計階段和施工圖紙設計階段。方案設計最終形成的產品是方案報建文本，施工圖紙設計最終的產品是施工圖。這兩個階段的成果都是要報送相關的政府部門進行審批的，在審批合格以后進行工程項目施工。建設項目設計過程的項目管理根據方案設計以及施工圖紙設計階段的成果展開，這兩個設計階段所承擔的目標和任務不同，因此，項目管理執行組織的結構以及相關的管理都存在著很大的差異。在項目管理中主要包括人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理以及質量管理，不同的階段，針對這些管理存在著不同的側重點。方案設計階段的重要性得到了房產開發企業的重視，在方案設計階段，要先擬定招投標任務書，對招標的方案進行確定，接下來對方案進行定案，最后得出方案報建文本，最好進行方案的報建。很多的房地產開發公司在方案設計階段，通常會投入大量的內部資源和外部資源，在方案設計方面能夠更好的滿足市場需求。

2 強化質量管理

工程項目的方案擬定設計階段分為方案投標階段和方案定案階段。通常情況下，房地產項目的開發企業采用招投標的方式來確定項目方案，或者委托中介設計組織對設計方案進行確定。這兩種項目方案的確定方式都有一定的好處，但是，也存在著一定的壞處。房地產企業在中標以后會針對項目開展市場調研，然后結合項目的實際情況作出基本的策劃，這樣能夠明確項目設計目標和投資方向。房地產企業對項目本身也會對項目進行內部的方案設定，然后進行分析和探討，能夠對利弊進行權衡，對具體的設計和投資方向進行確定。在開展項目初期調研的時候，要對項目設計組織機構的實力進行分析，這也是保證項目設計可行性的重要手段。

在項目設計確定階段，無論是采用的招標形式，還是采用的第三方委托設計的方式，都要對行業信息以及相關的信息進行了解，這樣能夠對設計企業的情況作出客觀的評價，對不同設計類別的公司要進行更為嚴謹的了解。對項目的基本設計方案確定的時候要進行反復的推敲，然后進行反復的研究，這樣能夠更好的對最終方案進行確定。這個過程中，房地產企業可以使用專業項目設計人員對重大的問題進行分析，對周邊的交通以及空間布局情況要進行很好的分析，例如，對項目空間的部分的設計，建筑結構的規劃以及綠化景觀的規劃設計，對建筑住宅的戶型風格以及位置也要進行分析，滿足更多人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。

除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。

3 做好協調管理

一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。

4 結束語

房地產項目設計管理階段經常會出現設計方案確定時間過長的情況，因此，在進行圖紙設計的時候時間會比較短，在這種情況下，圖紙設計就會出現比較被動的情況，導致設計施工處于比較尷尬的狀態下。因此，項目設計管理階段，要對時間進行很好的安排，這樣對方案設計以及質量管理都有很大的促進作用，同時也能保證工程項目的下個階段順利進行。