破解物業管理行業困境的財務報表分析路徑

李娜

[摘 要]以齊齊哈爾為例，物業管理行業問題重重，存在著管理不規范，收費偏低，業主管理制度不完善等困境。財務報表是市場經濟的產物，在當前已經被廣泛使用。將財務報表分析應用于物業管理行業，就是加強物業管理企業與服務對象即業主的有效溝通，也是加強與監管部門即政府的有效溝通。財務報表分析有利于進一步提升物業企業服務水平，有利于進一步提高物業費收繳率，有利于進一步激發居民自治潛能，有利于進一步解決老舊散小區歷史遺留問題。

[關鍵詞]物業管理；行業困境；財務報表；分析法

[中圖分類號]F274 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2014）04 — 0067 — 02

改革開放特別是90年代以來，我國物業管理行業高速發展，取得了令人矚目的成績。但在一些經濟欠發達地區，特別是部分老城區，也普遍存在著物業企業管理不規范，服務水平不高，從業人員素質偏低，業主對服務不滿，各種矛盾沖突較多的問題。財務報表分析法起源于上個世紀初西方金融業大發展時期，原本是用于金融業對生產企業的監控評價，后逐步發展為市場經濟體制下應用及其廣泛的一種財務管理手段。本文擬以黑龍江省齊齊哈爾市為例，探討將財務報表分析法應用于物業管理行業的路徑。

一、齊齊哈爾市物業管理行業概況

齊齊哈爾市現有住宅小區260個，其中實施物業管理的253個，占小區總數的97.4%。國家級物業管理示范住宅小區5個，省級物業管理示范住宅小區43個，市級物業管理示范住宅小區83個。物業管理總面積3827萬平方米，其中北三區2358萬平方米、南四區694萬平方米，各縣（市）775萬平方米。全市物業服務企業165戶（北三區58戶），從業人員5480人。2013年全市物業企業年經營收入1.1億元，上繳稅金683萬元。

二、齊齊哈爾市物業管理行業存在的問題

齊齊哈爾市物業管理行業起步于1996年，基礎差、遺留問題多，一些小區特別是老舊散小區的物業管理問題尚未得到根本性解決。突出表現在以下幾個方面：

1.物業企業管理不規范，隊伍素質和服務水平不高。在全市165戶物業企業中，一級資質企業僅1戶，二級資質企業僅5戶，其余的均為三級，三級資質企業占全市物業企業總數的比例達96.4%。按照《物業管理企業資質管理辦法》規定，資質的等級決定了物業服務企業可承接物業服務項目的規模，并可影響企業的物業管理收費標準。齊齊哈爾市物業企業資質整體水平偏低，直接影響了物業服務行業的健康發展。目前，全市大部分物業管理企業是由開發公司所屬的子公司接手，由于政府沒有相應的引入機制和退出機制，這就導致大多數物業企業管理不規范、服務隨意性大、交叉管理、重收費輕管理等問題頻繁發生。單就信息公開一項，很多物業公司不能將物業費收繳、使用情況，以及服務內容和收費標準等全部公開。

2.收費標準偏低，收費難現象較為普遍。齊齊哈爾市物業收費現行0.9元、0.7元、0.45元、0.3元和0.15元5個標準，由于物業費采取業主和物業企業協商定價機制，在實際執行中，全市按每平方米0.9元和0.7元收取的比例不高，80%是按每平米0.3元或0.15元收取。由于收費標準低，加之雇工工資和材料漲價等因素，各物業企業普遍采取裁員、購買低等材料、甚至降低服務標準等方式以維持日常運轉。這就導致部分業主因不滿物業服務而拒繳物業費，物業公司以業主不繳費為由不提供物業服務。久而久之，便形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。此外，部分困難群體因經濟原因交不起物業費，有些業主包括個別黨政機關、事業單位工作人員帶頭拒繳物業費，也在一定程度上加深了這種循環。據統計，齊齊哈爾市物業費收繳率平均在50%左右，最低的僅為7%。

3.業主自治意識不強，大部分業主委員會形同虛設。按照《物業管理條例》規定，全體業主組成的業主大會是小區物業管理的決策主體，業主大會的執行機構是業主委員會。物業企業作為服務的提供者，必須按照業主大會的決議開展工作，業主委員會負責監督，這是規范的物業管理工作體制。但是，從實際操作看，由于業主對物業管理和業主委員會組織普遍不了解，加之業主彼此之間不熟，大多數業主對召開業主大會和成立業主委員會漠不關心。在全市224個業主委員會中，真正由業主大會選舉出來的為數不多。由于業主委員會缺少敬業、富有號召力的組成人員，除部分小區業主委員會真正發揮作用外，大多數業主委員會沒能擔負起協調、服務、監督的職責，致使業主與物業公司之間矛盾不斷。

4.老舊單散樓房數量多，改造壓力大。齊齊哈爾市屬于東北老工業城市，很多樓房都是上世紀七八十年代建造，由于年久失修，很多小區沒有物業管理企業，房屋漏雨、管網老化、墻體不保溫、環境臟亂差等問題突出。目前，僅市中心城區就有600多棟老舊住宅樓，約占中心城區全部樓房的15%。這些老舊樓房的配套功能欠缺，跑、冒、堵、漏等問題普遍存在，有的連最基本的物業管理條件都不具備。加之沒有房屋維修專項資金，發生的各類問題得不到及時處理和有效解決，升級改造壓力很大。

5.物業管理立法滯后，缺少法律依據和執行規范。齊齊哈爾市現行《齊齊哈爾市城鎮住宅區物業管理辦法》制定于2001年，由于操作性不強，隨著發展，已不能適應現代物業管理的需要。特別是關于房屋維修資金方面的法規尚未正式出臺，房屋維修資金的歸集、續籌和使用工作有待于進一步加強。目前，齊齊哈爾市共欠繳物業維修資金大約2億元（按每年支付2000萬元計算，可連續使用10年），占全市現有房屋維修資金賬面資金4.6億元的43.5%。

三、財務報表分析法綜述

財務報表分析由最初的為金融系統分析生產或服務型企業的償債能力，發展到為投資人分析預投資企業的盈利能力、發展前景，為企業經理人員分析內部數據以改善管理行為。財務報表分析的應用范圍隨著市場經濟的深入發展，正越來越廣泛。財務報表分析法是以企業的各類財務報表或其他所有財務數據為依據，采用分析和綜合的方法，系統分析和正確評價企業過去、現在和將來的經營狀況。財務報表分析的最終目的是為科學決策提供咨詢服務，以期減少決策的不確定性。

財務報表分析既是一個分析的過程也是一個認識的過程，通過財務報表分析可以發現企業在經營活動中存在的問題。例如，一家以生產通用設備為主營業務的企業，收益率低，通過財務報表分析可以了解到是資產流轉率低，進一步進行財務報表分析還可以知道資產流轉率低的原因是存貨過高，再進一步對財務報表進行分析可以知道存貨過高是由于產成品積壓造成的。企業財務報表主要為投資人、債權人、經理人員、供應商、政府、雇員和工會以及中介機構等服務。企業財務報表一般使用比較分析法對多個相關數據進行對比，找出差異進行分析。

四、財務報表分析法在物業管理行業的應用

一般情況下的企業財務報表是根據報表的全體使用人的一般要求設計的，并不十分適合特別報表使用人的特殊要求。物業公司特別是內地老城區的物業公司，各種矛盾交錯縱橫，除應有一般公司財務報表要求外，還有一個重要方面是向自己的客戶和監管部門，即物業的業主和政府有關部門匯報財務情況，這就要求物業管理公司的財務報表有與一般公司不一樣的特殊要求，即要適合于物業業主和作為各種矛盾調解人的政府的實際需要。一個優秀的物業管理公司，若要獲得良好的績效，必須建立與其服務對象的相互信任關系，即要面向物業業主公開披露信息，物業管理公司需要信息披露的內容很多，茲就其主要而又特色的部分分析如下。

1.物業管理費收繳說明書。物業管理費收繳說明書應該作為物業管理公司向業主收繳物業管理費用的依據和必須的要件。物業管理費收繳說明書應包括收繳的依據、標準、類別、條件等要件。

2.物業管理財務預算。物業管理財務預算是物業管理企業全面預算的一部分，它和其他的預算是聯系在一起的，整個全面預算是一個數字相互銜接的整體。物業管理企業預算不僅僅是一個控制支出的工具，也是物業管理企業使自身資源獲得最佳生產率和獲利率的一種方法。

3.定期報告和臨時公告。物業管理公司的定期報告一般可以分為年度報告和中期報告。年度報告內容包括公司簡介、財務數據、公司管理層的業務報告、相關的財務報表、年度內發生的重大事件等。中期報告內容包括財務報告、經營情況的回顧和展望、重大事件的說明等。臨時公告一般是指物業管理公司臨時發生的關系到公司及其服務對象的重大事件。

五、財務報表分析破解物業管理行業困境的的作用

1.財務報表分析法有利于進一步提升物業企業服務水平。物業企業是物業服務的根本依托。唯有物業企業有實力、有作為，物業服務水平才能有新提升。因此，必須加大物業企業財務管理力度，才能不斷提升服務水平。通過財務報表分析有利于政府資質評審，也有利于退出與準入制度的真正實行。財務報表分析可促進物業行業實行市場化運作和公開招投標，引進資質高、實力強、服務好的物業企業，從而提升物業企業規模和質量，淘汰差的企業。財務報表分析法有利于進一步加強行業自律，規范行業經營模式，提高經營管理水平。財務報表分析法便于監督物業企業收費標準、服務內容、服務標準和物業費使用情況，滿足業主知情權，有利于消弭矛盾。財務報表分析法有利于加強物業企業信用考評，支持業主評議物業企業。

2.財務報表分析法有利于進一步提高物業費收繳率。物業費是物業管理系統高效有序運轉的前提和保障，必須轉變觀念、強化措施，在全社會建立一套物業企業積極服務、業主主動繳費的良性循環體制。財務報表分析法有利于物業企業調整收費思路，便于引進第三方對物業服務進行評估，以評估結果作為收繳物業費的依據。財務報表分析讓所有財務活動公開透明，便于取得業主的支持和理解。惡意欠費必然受到道德譴責。財務報表分析有利于核定收費標準。物業企業應以財務報表分析為基礎廣泛征求意見、搞好聽證，核準物業服務收費等級基準價格。只有這樣才能化解收費矛盾，整合社會力量，建立物業糾紛調解平臺，最大限度化解物業企業和業主之間的矛盾，維護雙方利益。

3.財務報表分析法有利于進一步激發居民自治潛能。業主委員會的法律地位及其與小區物業的關系，相關法律和條例已有明確規定，這其中的關鍵就在于如何真正建立起負責任的業主委員會，如何真正發揮好業主委員會在服務業主、監督物業、協調各方中的職能作用。齊齊哈爾市部分小區推行的“三網合一、一格到底”管理模式取得了很好的效果。財務報表分析法在“三網合一、一格到底”管理模式中起到了基礎性作用。真實的數據、科學的分析把黨建的力量、公共服務的力量和居民自治的力量結合起來，社區黨支部、居委會與業主委員會“交叉任職”，實行社區網格化管理，最終達到各種力量優勢互補、各項服務下沉底層。實踐證明，這種以財務報表分析為基礎的管理模式有利于調動廣大居民自我教育、自我管理和自我監督的積極性和主動性，是一種行之有效的途徑。

4.財務報表分析法有利于進一步解決老舊散小區歷史遺留問題。老舊散小區之所以稱為“老舊散”，就是因為小區建設時間久、配套設施舊、公共服務和集中管理差。財務報表分析可以溝通信息，團結企業、業主和政府的力量，著眼于居民最關心、最期盼、最焦急的現實問題，科學做好改造規劃，先行解決當務之急。對居民高度關注和反映強烈的物業管理問題，從財務管理的角度進行系統梳理，分清輕重緩急，排好時序，逐一解決。通過財務報表分析便于拿出解決方案，將老舊小區、單散棟等無物業管理的樓房附加到新物業項目的承接條件中。在小區改造資金上，財務報表分析有利于建立多元化籌資渠道，讓企業投資、社會融資、政府投入、國家補貼、業主出資都清清楚楚明明白白，為老舊散區改造提供充裕的財力保障。

〔責任編輯：陳玉榮〕