房企參股銀行的圖謀

孫曉兵

就在銀行意識到房地產風險并試圖收緊地產貸款時，求資若渴的房地產找到了與銀行往來的另一種方式——參股銀行。

2014年1月底，恒大地產公告稱，以33億元收購了華夏銀行4.522%的股份，收購后，恒大地產成為華夏銀行第五大股東。不久后的2月初，越秀集團宣布以116.4億港元完成對創興銀行75%已發行股本的收購。而早前，地產龍頭萬科斥資30億港元入股徽商銀行，成為其單一最大股東。

2013年下半年以來，包括萬科、新華聯、世茂、越秀地產、恒大等多家房企已進軍金融業，房企金融化呈加速態勢。據記者不完全統計，目前已有約30家房地產開發商涉足銀行。房企扎堆參股商業銀行的意圖是什么？此舉將給國內地產行業帶來什么樣的影響？

房企扎堆入股銀行

2013年10月底，徽商銀行在香港路演，令人意外的是 ，此次路演主角竟然是開發商大佬萬科。路演過程中，徽商銀行向機構投資者披露，萬科出資4.19億美元，成為徽商銀行的最大單一股東。

對于萬科參股徽商銀行的原因，萬科董秘譚華杰此前表示，參股是為更好地滿足客戶在金融服務方面的需求。相對于萬科過千億元的年規模，此次參股投資不大，但可望發揮協同效應，幫助公司率先向客戶提供領先的社區金融服務，提升全面居住服務方面的競爭力。

隨著萬科入主徽商銀行，許多房地產企業紛紛與銀行聯姻。

2013年11月4日，另一家地產上市公司新華聯公告稱，其參與籌建民營銀行的消息屬實，相關事宜正等待國務院的正式批準。據公告，湖南省人民政府已正式行文向國務院請示，由新華聯作為共同發起人之一成立民營銀行，注冊地在湖南長沙，注冊資本為50億元人民幣。而此次并非該公司首次涉足銀行業務。

早在2012年11月，新華聯便收購了湖南新華聯建設工程有限公司100%的股權，而后者持有長沙銀行股份約10358萬股，占長沙銀行總股份的4.48%。

差不多同一時間，廣東本土開發商越秀地產母公司越秀集團表示，越秀集團已向創興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港元現金收購最多不超過75%的股份。此次要約收購總金額約為114.44億元港幣，若能實現，將成為4年來首宗內地企業對香港銀行的并購案。

綠地集團也于2013年8月底宣布與貴州省政府簽署金融戰略合作協議，擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行，組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

另外，由7家民營企業擬共同發起組建的合肥銀行，其中就有5家涉及房地產，房企進軍銀行業跡象明顯。目前“涉銀”的房地產企業已經達到了30多家。

事實上，早在幾年前便已有房企瞄上了金融市場，并且取得了豐厚的利潤。2009年4月，華潤收購珠海市商業銀行，并更名為珠海華潤銀行。至2012年年末，該行總資產達到1030億元，資本充足率為15.48%；而2010年，該數據僅為165.6億元，增速高達521.98%，連續多年凈利潤翻倍。

2011年9月，綠地集團與遼寧省盤錦市政府簽署戰略合作備忘錄，成為盤錦市商業銀行第一大股東。綠地集團表示會使該銀行走出遼寧、走向全國，力爭在三五年內將其打造成為全國經營、在遼寧省最具競爭力和影響力的商業銀行。

開發商的圖謀

房企聯姻銀行的意圖何在？

萬科創始人王石此前的言論也許可以作為注腳：“房地產的問題說到底是金融問題，將來的房地產市場如果沒有幾千億元的融資平臺，你就只是一個打工的。”

一直以來，房企的發展很大程度上取決于與銀行的關系。因為銀行一直為開發商提供貸款用于買地和進行房地產開發，而且也涉及向開發商的客戶提供按揭貸款。

有業內人士指出，有了自己的控股銀行后，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業產品的客戶，房企可以讓其通過銀行來辦理按揭貸款，從而打造企業銷售的一個核心競爭優勢，同時可以大大提升企業的流動資金。因為這些企業實行多元化經營，集團旗下其他業務可與房地產業務相匹配，因此不受國家房市調控的限制。

在持續的宏觀調控政策背景下，房企與銀行攜手，一方面，可以降低融資成本，為房企融資提供便利；另一方面，可打通地產上、下游產業鏈，開拓社區金融等新的業務領域。因此，未來房地產聯姻金融將成為趨勢。此外，房企還可以借助銀行平臺，開發針對旗下項目的資產證券化產品，便利性更高。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，房企頻頻參股銀行，將引領房地產行業融資模式的創新與相關金融產品的創新。

以萬科為例，萬科看重的是通過參股銀行實現自身業務與金融的深度結合。萬科方面曾表示，此舉是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求，可幫助萬科率先向客戶提供國內領先的社區金融服務。

所謂的社區金融服務包括以下方面：一是代理各種便民服務，方便居民生活，如代收水電費、電話費，代理非稅收收入，代繳交通罰款等；二是開發銷售理財產品，幫助小區業主財富增值；三是進社區開展金融知識與服務講座，豐富物業活動；四是涉足電商，構建社區內網上銀行、手機銀行、電話銀行、短信銀行等全渠道的電子服務網絡。

這背后的利潤空間有多大呢？

萬科通過近30年的積累，目前其社區居住人口截止到2012年年底，已經達到了300萬人。這是一個龐大的資源，以每個人年消費1萬元計算，一年消費額將達到300億元，如果收取3%的傭金，每年收益高達9億元。而到了2017年，萬科入住業主預計將達到800萬人，屆時這部分收益將達到24億元，而且是長期的、穩定的收益。

社區金融服務不僅可以給開發商帶來可觀的傭金收入，同時未來面向個體的小微金融服務也可能成為新的增長點。目前，花樣年聯合光大銀行推出的彩生活e卡通、恒大聯手中國郵政推出的金融便利店等社區金融服務已經開始運作了。

降低綜合融資成本也是萬科在“城市配套商”定位之下的考量。在萬科社區商業、購物中心、寫字樓、旅游地產等業務不斷增持的狀況下，原來以單純的住宅業務開發為主的融資模式已經不能滿足新需求，萬科必須拓展更為多元的融資。“參股銀行”對于萬科來說，其意義堪比萬科B轉H。

蘭德咨詢總裁宋延慶則認為，房企入股銀行，一是借助金融業投資對沖日后可能遇到的房地產下滑風險，二是從銀行業發展中獲得更多的資本回報。尤其在目前，銀行股估值偏低，房企可以從股權投資中獲益。

而對銀行來說，通過與房企聯姻，不僅能獲得大客戶的資源，還可以充實資本金。

房企銀行聯姻，將會對行業造成怎樣的影響？

據權威人士透露，由住建部牽頭制訂的“住宅產業化行動方案”目前已經形成框架，有望于2014年出臺。據透露，到2015年，政府將在全國培育20個左右的試點，其中，東部地區發展10個左右，中西部各發展5個。當前一些有遠見的企業已經開始嘗試住宅產業化，比如萬科、遠大等，這些企業正在引領整個房地產開發模式的變革，也將逐漸改變當前房企主要依靠土地升值、房價上漲的盈利模式。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從房地產行業發展趨勢來講，住宅產業化模式將成為房地產行業經歷暴利之后新的盈利模式。

因此，房企頻頻收購銀行，將引領房地產行業融資模式的創新與相關金融產品的創新。與此同時，隨著明年住宅產業化試點的逐漸推進，房地產行業也將呈現出“加工業”的特征，未來房地產行業將呈現出“金融業+加工業”的發展趨勢，整個行業也會因此逐漸發生變革。

房企急需轉型

一個不可忽視的事實是，隨著銀行對于房地產業風險擔憂的加劇，開發商從銀行能拿到的貸款越來越少。

根據銀監會2013年上半年公布的數據顯示，在新增房地產貸款中，房地產開發貸款占24.55%，同比下降12個百分點。也就是說，開發商能從國內銀行拿到的錢越來越少，而且越來越難，這對于在A股上市的企業而言，境況更加窘迫。

一位國有銀行人員表示：“很多房企都自身難保，除了某些大型房企，其他的都是欠了一屁股的債。錢都拿來買地了，拿著地再貸款。”

2014年2月11日，國土資源部發布《2013年國土資源有關統計數據》。數據顯示，住宅類地價為5033元/平方米，同比增幅最大，達到9.0%。地價方面，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。四類用地價格環比增長率分別為2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增長率分別為7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。

也就是說，房地產政策頻繁收緊的同時，土地價格卻在持續攀升，在成本上漲與需求下降的背景下，房地產企業利潤率終會下降。在這樣的格局下，房企拿錢顯然要比拿地更急迫，而銀行正是較好的投資對象。

事實上，利潤率下滑也逼迫房企進行多元化投資。

2014年1月底，德勤發布研究報告顯示，受政策環境收緊和經濟增長回落的影響，房地產企業開始進入盈利能力下降周期，近60%的上市內地房地產企業在2012年出現凈利潤率下滑的局面。

此前中房協發布的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》也顯示，隨著市場競爭越來越激烈，房地產行業的平均利潤率也將越來越低，預計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將會持續下去。《藍皮書》預計，到2015年，房地產行業平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。

張宏偉表示，由于在房地產利潤下滑的同時，銀行業盈利水平卻長期保持較為平穩的高水平，因此，企業投資銀行業本身就可以獲得穩定的投資回報。從當前來講，銀行估值水平為較低階段，現在萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行等企業行為可視為“抄底”投資轉投金融行業的最佳時機，未來房企可以據此獲得溢價收益。

可以預見，地產和金融聯合將是大趨勢。未來中國房地產企業更多會采取美國模式，而美國模式的基礎就是地產和金融的合作。房地產企業最重要的任務就是進行現金流管理，融資途徑必須打開。而銀行作為最低廉的融資途徑，入股銀行具有戰略意義。同時，地產企業龐大的物業管理載體，也為社區金融提供了最良好的平臺。

不僅是開發商，以地產服務為主營業務的世聯地產近期也提出了金融化的口號。隨著中國金融業的改革和開放，房地產的金融屬性越來越成為行業至關重要的因素，無論對開發商還是置業者，要進行開發資金籌措、項目投資、住宅消費、商業地產開發、集合信托（REITs）等活動，專業地產金融服務都是必不可少的、越來越重要的一環。

謹防衍生風險

房企參股銀行是否存在風險？

從金融“國十條”發布以來，不少企業逐漸介入金融業，這既可以緩解民營企業的資金鏈風險，又可以為大量過剩的民間資本找到出路，減少民間資本高利貸化的傾向和對理財產品的依賴。但房企參股銀行，需要防止房企對于銀行業務的干預。

地產與金融互相滲透和融合，既為雙方帶來便利和利益，也可能由此形成更加復雜的新風險。一旦某一方遭受危機，另一方可能也會迅速受到沖擊。銀行資產若配置不當，地方債與影子銀行都有可能拖累金融業，從而會對房地產業造成沖擊；而房地產市場一旦陷入低迷、發生紊亂，也勢必會影響金融安全。兩者捆綁在一起會讓風險成倍放大，因此需要特別警惕。

也有業內人士認為，房企經營比銀行更顯脆弱。商業銀行的金融管制很嚴，基本上在風險控制方面有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商業銀行，會將房企的經營模式和習慣帶到銀行的日常決策上來。當房企遇到資金鏈問題時，很可能會傾向于向商業銀行“求救”，削弱商業銀行信貸政策、利率政策的獨立性，這對于銀行系統的穩健性可能是一個打擊。

對房企而言，此舉可能會喪失融資渠道拓展的積極動力，而依賴于銀行。房企在商業銀行的溫室下成長，獲得了苛刻調控政策下的庇護，但很難提升未來的競爭能力。

從日本房地產泡沫破滅的原因來看，日本地產公司與銀行等金融機構的互相參股、交叉持股，造成了地產市場和金融市場之間風險的快速傳遞，造成大量房企以及金融機構倒閉，形成了巨額不良資產。

東方證券銀行業分析師金麟認為，為了避免由于大股東干擾銀行正常經營和由此產生的風險，銀行業監管機構對于發起人和大股東有著嚴格的監管細則。有銀行業專家表示，萬科即便成為徽商銀行的最大股東，也只能是戰略投資者，不會影響到銀行的正常業務開展，也很難用銀行資金投資房地產。業內人士認為，適合投資銀行的地產商必須具備幾個條件，首先要求本身的資金鏈相對寬裕，不會從銀行抽離資金；其次要求具有良好的內控系統和管理能力，企業運作規范；最后還要求擁有較大規模，并且擁有較好的信用記錄和資源。