新型城鎮化社區商業發展問題研究

張榮齊　石秀娟

摘要：未來幾十年，城鎮化會成為我國經濟發展的增長點，住宅已成為居民新的消費熱點。住宅區的發展衍生了社區商業。社區商業又是推動城市商業結構優化和功能提升、實現城市商業轉型和構建和諧社會的戰略選擇。以北京市門頭溝區為例，通過對門頭溝地區有代表性的八個社區的商業企業走訪并發放調查問卷，以實地調查法和問卷調查法為主，結合數據分析法和文獻研究法，運用管理學相關理論及近年商務部制定的商業發展政策，深入分析門頭溝區社區商業的基本情況、核心增長極、物流平臺、信息平臺、文化軟實力及發展環境等問題。通過分析調研情況，針對門頭溝區社區商業發展中的問題，提出相應的解決方案，探求城鎮化建設中社區商業發展整體解決方案，確保商務部 《社區商業發展促進便利消費指導意見》的有效實施。

關鍵詞：新型城鎮化；社區商業；問卷調查

中圖分類號：F292

社區商業在我國城市化進程與經濟生活中扮演著重要的角色，關系到“社會和諧”，“環境宜居”，“生活保障”的大事。隨著我國城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社區的興起，引導和發展社區商業已經成為一項重要的民生工程，越來越受到政府的支持和社會的廣泛關注。門頭溝區社區商業成為居民日常生活消費的重要載體，但社區服務很難實現整合。針對于此，此前北京商委再度將支持發展社區商業便民服務連鎖門店、社區商業綜合體等項目列入重點扶持對象。這無疑推動新型城鎮化發展。

一、北京門頭溝區社區商業基本情況

門頭溝區位于北京西部山區，是具有悠久歷史文化和優良革命傳統的老區。全區東西長約62公里，南北長約34公里。總面積1455平方公里。境內總面積的98.5%為山地，平原面積僅占1.5%，其中海拔高度大于800米的中山占山地面積的一半。門頭溝區轄4個街道、3個地區、9個鎮。其中共有126個社區，人口29萬。商業社區的網點集中在大峪街道、城子街道、東辛房街道、永定地區這幾個街道、地區。商業社區種類很多，既有大型超市、便利店、小吃店、菜店，又有理發店、洗衣店、藥店等。

（一）區位特點

區位特點主要涉及以下三方面。

1.發展態勢

一是發展速度快。隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，門頭溝區居民消費能力也有所提高，新建的星座商廈、物美購物超市、重新修建的貿易大樓等，還有很多在規劃的地區，像是原來的百貨大樓、物美城子店，物美河灘店都已經拆除了，在新的規劃中。

二是配套設施逐漸完善。位于區中心的綠島家園和閣外山水較等樓盤雖處于較貴地段，但是周圍的商業社區一直不完善，近幾年來，便利店、理發店、小吃店和藥店等便民的設施逐漸開始完善。周圍建起了大型超市物美，其他的社區周圍也逐漸在完善社區設施。

三是網點數量在增多。因為門頭溝區在進行棚戶區改造，原來的平房都拆除了，新建了很多樓房，在樓房周圍會形成新的商業社區。網點數量也在隨著住宅區的建成而增多。

2.區域特征

該區域主要有如下四個特征。

一是城鎮人口聚集，占總人口比重持續上升。城鎮人口聚集以及占總人口比重的提升是城鎮化的重要標志，第六次全國人口普查數據顯示，門頭溝全區常住人口29 萬，其中城鎮人口總數24.9萬，城鎮化率為85.6%，市政、商業、醫療、教育等城市生活設施日漸完善。

二是城鎮化水平較高，進入快速發展時期。一般而言，城鎮化會經歷緩慢發展、加快發展和穩定發展三個不同階段，即城鎮化“S”曲線演進規律。城鎮化水平低于30%，屬緩慢發展階段，這一階段基本是依靠工業化推進城鎮化；30%～70%屬加快發展階段，特別是40%以后基本是城鎮化帶動工業化；高于70%屬穩定發展階段。截至2010年10月底，按人口標志計量，門頭溝區城鎮化水平為85.6%，從某種程度上看，門頭溝區已進入城鎮化快速發展時期。

三是經濟活動人口是指年齡在16周歲及之上，有勞動能力，參加或要求參加社會經濟活動的人口。它從供應的角度反映該區可以投入經濟過程的勞動力規模。普查數據顯示，全區經濟活動人口12.9萬人，其中：城鎮地區人口為10.95萬人，占85%，農村地區1.95萬人，僅占15%。隨著城鎮化進程的加快，農村經濟活動人口開始大幅度向城鎮地區轉移，進一步繁榮了區域經濟，并不斷為經濟的發展注入新的生機與活力。農村經濟活動人口占區域經濟活動總人口的比重不斷攀升，彰顯了門頭溝區經濟活動城鎮化發展的基本特征。

四是當人口向城鎮集中或鄉村地區變為城鎮地區，人口由鄉村人口變為城鎮人口，城市生活方式便成為人民的主要生活方式。從習以為常的農村生活變為較為陌生的城鎮生活，這期間的差異并非是朝夕之間就能更改的。而本區城鎮化調研中發現，大部分居民在迅速適應新環境上付出了極大的熱情與努力，使得城鎮化進程變得更為溫馨、順暢，發展不斷趨向于平穩與和諧。

3.面臨機遇

機遇和挑戰是并存的。在門頭溝區社區商業發展過程中，國家政策給予了很大的支持，提供了很多的優惠政策來促進社區商業的快速發展。近幾年來，區政府為了引進外部資源，與很多企業洽談招商事宜。也同一些企業簽署了長遠的戰略協議。

門頭溝區在進行全區整體大改造，門城地區、永定地區、馮村地區、石門營地區和城子地區都在這次的改造范圍內。涉及占地面積共1080畝的棚戶區以及低密度的居民住宅區。現在還在修建S1線城市輕軌，完成后將通達石門營、馮村等社區。棚戶區改造后，將在原有土地的基礎上修建居民住宅區，新建成的住宅區會形成新的社區商業，一些企業也會入駐新社區。

北京城市功能的重新定位，城鎮化的大力發展，新農村建設的實施，都為社區商業的發展提供了有利條件。門頭溝區“十一五”規劃為社區商業的發展指明了道路。其中，也提到了棚戶區的改造以及社區商業的發展。這是門頭溝區在未來5年里的重點項目，也具有長期的指導意義。在社區商業的發展中，要求調整產業結構，發展生態產業鏈，并對社區的功能進行重新定位和規劃。社區商業的市場發展潛力和發展前景非常廣闊。在未來的幾年內，門頭溝區還會陸續建成幾個社區，新社區的建成，也會帶動社區商業的大發展，給企業帶來新機會。

（二）問卷調查分析

調查問卷分析分為以下三個步驟。

1.樣本選擇

調查的社區共有八個，是門頭溝區具有代表性的社區（如表1所示）。閣外山水和綠島家園都是新建的商品房社社區，屬于高檔社區位于門頭溝區中心位置，地理位置優越，環境優美，小區的居民都是有穩定工作的較高收入的人群。新橋大街小區、濱河小區和大峪小區是20世紀90年代新建的小區，屬于中高檔小區，位于新橋大街附近交通便利，超市、便利店、菜市場都位于附近，相對于新建的小區而言，新橋大街和濱河小區已經形成了相對完善的商業社區，社區配套設施相對完善。永安小區和葡東小區都屬于企事業單位人員居住的小區，小區附近有企事業單位，居住人口多為公務員，整體的經濟水平和文化水平都較高，小區離區中心有4站或5站的距離，但是周圍有便利店和菜店，相對而言還是比較方便的。石門營小區是屬于回遷小區，居民都是原來位于東辛房、西辛房、增產路附近的拆遷戶回遷到這里的居民。也是新建的小區，配套設施不完善，離區中心相對較遠，但是在未來的兩三年的規劃中地鐵輕軌S2將到達這里。小區的配套設施也會逐步完善。

2 .樣本分析

本次調研的八個社區都位于門頭溝區的平原地區，也是門頭溝區商業發展較快的地區，在這里居民住宅區較多，社區商業發展情況較好。居民的生活水平較高。

閣外山水小區是新建的小區，比較靠近區中心的位置，小區周圍有便利店、菜店等配套設施，去門頭溝區去醫院走路5分鐘的路程，坐車1站到雨潤發超市，步行5分鐘到肯德基和好倫哥，周圍還有貿易大樓。

綠島家園是新建的高檔社區，位于區中心，交通便利，環境優美，步行5分鐘到濱河公園，周圍沒有便利店、菜店和小吃店等配套設施，步行10分鐘到物美賣場，大賣場一層都是快餐店和服裝店，相對而言較為便利。

新橋大街小區位于新橋大街上，交通便利，8條公交線路都經過新橋大街這一站。該區域周圍有很多小吃店，快餐店（呷哺呷哺、肯德基），也有京客隆超市，星座大廈，工商銀行等。小區的配套設施很完善，走路5分鐘到菜市場，非常便利。

濱河小區是20世紀90年代的中高檔小區，小區的配套設施比較完善，出小區走3分鐘就能到濱河公園，附近有農商銀行，便利店、美容美發店、菜市場等，交通相對便利。步行5分鐘能到物美大賣場，周圍也有很多飯店。

永安小區屬于企業單位社區，小區的配套設施比較完善，雖然周圍沒有大型的超市，但是便利店、菜店和理發店等設施還是比較完善的。出小區走5分鐘就是大峪中學--這是門頭溝區最好的中學。峪園小學中學也在附近。居民送孩子上下學很方便。

葡東小區為事業單位型社區，小區距離區中心較遠，周圍有便利店，小的菜店，小區周圍有很多飯店，修車洗車店，小區配有小型的公園，環境較好。

石門營小區是新建的回遷小區，周圍的配套設施還在建設中，輕軌S2也在建設中，交通不是很便利，周圍只有幾個剛開業的小吃店。

大峪小區是20世紀90年代新建的小區，位于濱河路上交通便利，336、383、645和快4的總站就位于小區附近，小區周圍有很多小吃店、服裝店、菜店等社區配套的設備。

3. 數據采集與分析

本次調研主要在門頭溝區所選中的8個社區進行。分別用8天進行，基本上在每個星期天選擇一個社區發放10份左右的調查問卷。主要針對社區中的商業門店進行調研，本次調研共準備調查問卷80份，發放問卷72份，其中可回收問卷60份，最終有效問卷是50份。本次調查的企業門店一共50個，其中包括大型超市、連鎖超市、便利店、美容美發店、菜店、洗衣店和書店等。

通過圖1得到的數據可知，在所調查的企業中入駐社區1～3年的企業或門店最多，占到總體的44%，其次是4～6年的企業或門店占到總體的40%，7～9年和10年以上的相對較少，分別占到10%和6%。由此可知，社區商業發展過程中，企業在所在社區中發展的時間不是很長，還比較年輕的發展階段。

從圖2中得到的數據可知，在所調查的企業中，私營企業所占的比重最多，主要是社區周邊的便利店、菜店、洗衣店為主。其次就是股份合作企業和有限責任公司。這些主要是大型超市、連鎖超市和大型的美容美發店等。比重最少的是國有企業。數據顯示，位于社區周邊的商業發展還是以居民的吃穿住行為主。

通過圖3可以看出，社區商業企業的年銷售額在10萬～50萬元之間的企業占到了48%。這主要是便利店、菜店以及小型的理發店等小的私營企業。其次是100萬～500萬元的企業占到26%，這部分企業主要是大型超市、連鎖超市和飯店。500萬元以上的企業相對較少，只占到了22%，主要是百貨大樓、貿易大樓和像蘇寧和大中這樣的家電連鎖企業。銷售在10萬元下的企業也很少，占到總體的4%，這樣的企業可能處于虧損的狀態。

從圖4得到的數據可知，68%的企業達到了行業的平均水平，這樣的企業大部分是小超市、菜店、理發店和小型的服裝店。24%的企業達到了行業領先的水平，這樣的企業主要是家電連鎖企業、連鎖超市。其中，8%的企業在行業平均水平一下，這樣的企業較少。

從圖5得到的數據可以看出，在所調查的企業中有24家規劃為貨運服務型。其次是商貿服務型有12家，生產服務類型有7家，綜合服務型有6家，其他有1家。通過調研的材料分析出，社區商業的的規劃類型是以貨運服務為主，社區商業的主要企業或門店對物流的依賴主要就是運輸，需要物流支持運輸貨物。

通過圖6得出的數據可以看出，運輸企業入駐社區占到了36%，快遞公司占到了26%，商貿企業占到了12%，物流公司占到了12%，生產企業占到了10%。通過調研的數據得知，入駐社區的物流類型主要是運輸企業和快遞企業兩大類型，在社區商業發展過程中，社區企業對運輸和快遞的依賴程度很高，企業的貨物需要運輸，企業的小件貨物或者一些紙質的郵件需要快遞公司。

從圖7的數據可以得出，客戶對公司在社區商業中所提供服務的的滿意度的情況，滿意的占到14%，比較滿意的占到46%，基本滿意的占到30%，不滿意的占到10%，通過調研的數據我們可以了解到，大部分居民還是對社區商業中的企業或門店比較滿意的。而10%不滿意的居民，認為有時候大型的超市或賣場的員工服務態度不是很好，衛生間不干凈，存包的柜子少，沒有人介紹商品的信息等等。雖然有些居民的要求可能會有一些苛刻，但這是對企業的鞭策。

通過表2的數據可以看出，認為非常不必要補充便利服務網點的占5%，不必要的占9%，無意見的占到12%，必要的占到48%，非常必要的占到26%。通過數據可以看出，大部分被調查者認為補充老社區的便利服務網點還是很有必要的。一些老社區便利網點少，導致很多居民買早飯或者買蔬菜水果等要坐兩三站車才能買到。

從圖8中可以看出，社區商業在發展過程中，大部分被調查者希望可以加強社區的治安，加強衛生的監督和管理。在被調查的8個社區中，一些老社區存在著治安問題，有些便利店和菜店丟失過部分商品。還有些老社區在發展過程中，由于附近沒有便利的早餐店，導致一些非法的早餐車會集在社區附近，并在早餐時間過后遺留很多垃圾，對社區的衛生造成了一定的影響。一部分被調查者認為政府需要提供一些優惠政策來扶持企業的發展。在新建成的社區中，部分企業店鋪入駐社區，沒有相應的優惠政策，這給經營者帶來了很大的困難。

（三）門頭溝區社區商業發展成效

隨著門頭溝區經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，社區商業的也在快速發展中。政府的大力支持，提供優惠政策扶持社區企業發展。企業自身在社區商業發展中起到了重要的作用。

1.建設便民設施

門溝區商務委加大區政府實事和棚戶區改造工程項目辦理力度，加速推進社區便民商業發展，為居民生活帶來了方便和實惠，取得了明顯成效。期間大力發展社區連鎖便利店。按照“統一采購、統一配送、統一管理、統一標準、統一標識”的“五統一”原則進行建設。以銷售蔬菜水果和生活必需品為主，同時搭載繳費、維修、家政等生活服務，通過實體店與網絡銷售相結合的方式，最大限度地滿足居民日常的生活需求。努力推進社區菜市場升級改造。為社區居民提供了便捷、安全的購物環境。推進社區再生資源回收站點的建設。截至目前，已建成社區再生資源回收站點50個，新建社區覆蓋率達到80%，逐步形成完善的回收網絡體系。

2.促進居民就業

隨著新建社區的增加和已建成社區的改造，社區新建了很多便民早餐店、菜店等為低收入人群、下崗再就業人群和農村富余勞動力提供了再就業機會。而且一些剛建成的住宅區周邊建成了大型的超市、賣場，促進了居民的就業和再就業的問題，解決了一部分人的生活困難問題。

3.改善居民教育環境

近年來，為了振興該區教育事業，解決制約該區教育發展的師資短缺問題，該區區委、區政府通過制定優惠政策，面向全國范圍招聘，越來越多的優秀教育人才來此任教，參與教育管理，極大地促進了其教育事業又好又快發展。石門營小區附近計劃引進人民大學附屬小學。作為區政府承諾完成的2012年重點民生工作之一，北京八中門頭溝校區、中國人民大學附屬小學京西分校也在引進與建設。

4.完善商業配套設施

由區商務委牽頭，結合棚改安置房新建小區大規模的入住，加強與企業的溝通，選取適合群眾消費的家具品牌、種類，探索通過“線上銷售、線下體驗”的模式，在為群眾提供便利服務的同時，創造新的經濟增長點。區規劃分局、區商務委、區委社會工委要加強協調配合，盡快做好便民菜店配套的相關工作。一是做好設計工作，通過網上征集、聘請專業公司等方式，凸顯現代、時尚元素，精心設計出與周邊環境相適宜的便民菜店；二是做好選址工作，深入開展實地踏勘，在街邊花園、停車場周邊因地制宜實施便民菜店建設，并逐步探索定制型銷售、網上銷售等社區銷售模式，切實為群眾生活提供便利；三是加快安置房新建小區和老舊小區更新的建設步伐。

二、北京門頭溝社區商業發展存在的問題

與國外社區商業相比，我國的社區商業發展比較慢、起步比較晚。社區商業的公共設施還不夠完善，社區商業規劃存在問題。通過對北京市門頭溝區社區商業的調研，發現當前其社區商業存在如下問題。

（一）物流運輸基礎薄弱

物流業在我國發展的相對較弱，競爭力不強。尤其是冷鏈物流這樣相對比較專業化物流，還未跟上發達國家的腳步。社區商業的發展中對物流、運輸和快遞的依賴程度很高，所以物流業的基礎薄弱也制約著社區商業的發展。目前，門頭溝區的大型超市、家電連鎖企業，都引進了先進的物流配送系統來支持企業的發展。但是一些小型的企業和門店還做不到這樣大規模資金的投入，來完善物流配送。第三方的配送也不夠完善。像一些快遞公司，經常出現沒有準時送貨的問題，丟失貨物的問題。冷鏈物流在社區商業中尤為重要，像超市、菜店、小吃店平時買的魚、蝦、酸奶、速凍餃子等都要用冷鏈物流運輸。所以冷鏈物流的薄弱，直接影響社區商業的發展。而且物流薄弱，很能導致貨物不能準時送到，影響企業正常經營。

（二）社區企業發展缺乏人才

目前，門頭溝區社區商業中工作的員工大部分受教育程度為初高中學歷，受教育程度較低。他們學習能力較弱，接受新鮮事物較慢，如Word、Excel、和PPT等辦公軟件不熟練。這樣不利于年度匯報以及相關銷售資料的呈現。社區商業在快速發展，需要創新型人才促進企業的發展。

（三）發展環境還需政策扶持

門頭溝社區商業發展處于起步階段。很多企業門店入駐社區經營時間都不長，有的企業利潤為負。有些大的連鎖超市、家電連鎖，投入的資金更大。所以為了社區商業的快速發展，政府部門的支持是必不可少的。通過調研資料發現，政府部門在社區商業發展過程中，需要給予企業很多優惠政策，來促進企業的發展，否則企業靠自己的力量發展，很困難。

三、門頭溝區社區商業發展政策建議

該區商業發展政策建議如下。

（一）完善社區商業周邊的配套設施

在對門頭溝區現有新社區的建成和老社區的改造過程中，出現很多問題。老社區中存在很多規劃不合理的問題。社區在建成之前對未來的規劃存在問題，導致社區建成后，很多不便利的因素存在其中。以葡東小區為例，葡東小區是20世紀90年代建成的小區，小區周邊便利店、菜店比較少，周圍1公里的飯店沒有幾個，這都是由于建設之前沒有做好規劃。

新社區中，很多社區存在著配套設施不完善的問題。新社區是剛剛建成沒多久的社區，周圍相應的便利店、便利菜店部分沒有建設好，公交系統還未完善，給居民的生活帶來了極大的不便。以綠島家園為例，綠島家園是新建的高檔社區，位于區中心，交通便利，環境優美，步行5分鐘到濱河公園，周圍沒有便利店、菜店和小吃店等配套設施。

（二）加快產業創新型人才培養

社區企業在發展過程中，需要具有創新型人才和年輕的后備力量的加入，以促進其發展。壯大人才隊伍建設，培養符合企業需求的相關人才是必不可少的因素。通過本次調研得出的結果也可以看出，企業在社區商業發展中，需要創新型人才，人才對于產品的創新、服務以及運營都是不可或缺的因素。像一些大型的連鎖超市和家電連鎖都在向高校招聘管理后備，來為企業注入新鮮的血液。

（三）出臺相關措施

社區商業的最終目的就是便民利民，政府以及相關部們也出臺了一些扶持政策，像減免稅金、差額征稅等政策，來促進社區商業的順利發展。通過調研結果得知，大部分企業認為政府應該出臺相關政策來扶持社區商業的發展，相關部門應該加大對商業網點的監管力度，嚴厲打擊造假售假等不正當的行為，規范社區商業的流通秩序。

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（編輯：周南）