保障性住房融資渠道問題研究

唐燕妮　聶麗

【摘要】為了解決中低收入家庭住房困難，我國推出了廉租住房、經濟適用房、公共租賃房等多種保障性住房，即多層次保障性住房供應體系格局基本形成。本文梳理了現在保障房建設的融資的幾條渠道，并結合現實狀況，針對不同層次的保障性住房，分別探究對應的融資新渠道。

【關鍵詞】保障性住房 融資 創新

導言

我國的保障房體系構建開始于1994年，但是由于福利分房制度、保障房建設的微利性等原因，我國的保障房建設長期落后于商品房的發展。近年來，隨著經濟的發展，居民對住房要求的不斷上升，如何利用金融手段來加快保障性住房建設，推進保障住房體系日趨完善，已經成為當前非常迫切的問題。

一、保障性住房的層次

所謂保障性住房，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房[1]，具體包括：商品雙限房、經濟適用房、廉租房和公共租賃住房。

二、保障房建設融資渠道

目前我國的保障房資金來源主要有以下渠道：第一，財政資金。目前，我國政府以財政資金支持保障性住房建設，主要通過中央預算資金和地方財政資金共同解決，其比例大約為1∶4，中央財政通過轉移支付支持地方保障房建設。第二，銀行信貸資金。第三，直接融資，包括中央代替地方政府發行的地方債券、保障房基金等形式。第四，社會保障基金、住房公積金。第五，其他渠道，如民間融資。

三、推進保障房融資創新的探究

（一）經濟適用房和兩限房的融資創新

由于具備完善的銷售體制，資金收益有保障，經濟適用房和兩限房可以擺脫財政支持，完全依賴市場資金運作，具體可以采用企業代建融資模式。企業代建模式是指資金和土地均來自政府，企業只負責建設，開發完之后由政府回購，企業從建安工程中獲取一定比例的管理費作為收益[2]。如果政府回購延期或分配環節不明，可以允許企業自行銷售一定比例的保障房以降低政策風險，避免企業蒙受損失。

（二）廉租房的融資創新

廉租房是收租型的保障性住房，租金低且資金回籠慢，很難吸引社會資金進入。為了拓展收入來源、縮小與市場租金水平的差距，可以利用廉租房項目中的商業和車位租金提高收益，吸引資金參與。或者采取“租售并舉”模式，將廉租房與經濟適用房形成有機銜接，以銷售收入分解地方財政的租賃補貼壓力[3]。

此外，廉租房還可以嘗試用通過以下兩種方式解決融資問題：

第一種方式：政府與投資機構合作，通過建設—轉讓的模式提供廉租房，政府部門通過合同約定，將政府規劃中要建設的廉租房授予投資人，政府與投資機構事先要簽訂合同，由投資機構承擔工程的融資和建設，合同期滿后政府按照合同的約定回購廉租房。

第二種方式：政府與房地產商合作，通過土地“拼盤開發”方式提供廉租房。因為保障房的利潤較低，企業不會有主動建設保障房的動機，因此房地產開發企業在拿地的時候，政府可要求開發商在建設商品房的同時配建一定比例的保障房，通過這種方式，廉租房的低利率在一定程度上可以由商品房的高利潤彌補，開發商還可以得到可觀的利潤。此種方式不僅能夠解決廉租房的提供問題，還在一定程度上緩解居住的貧富分離問題。

（三）公共租賃房的融資創新

關于公共租賃住房的提供模式。我們可以考慮以下兩種具體形式：

方式一：政府與投資機構合作。采用建設——經營——轉讓形式。這種形式的基本思路是，由政府授權項目公司對項目進行建設和經營管理，項目公司在經營管理期收回投資并獲得合理的商業利潤，最后根據協議將該項目無償轉讓給相應的政府管理機構。

方式二：與私人持有者合作。前面幾種建議都是針對新建的保障性住房，但提供保障性住房，除了新建外，還可以通過私人擁有產權的住房來提供。在籌集房源的過程中，根據住房市場過濾模型，住房市場上的二手房應該是公共租賃住房的優先選擇。如果在市場上有閑置二手房的情況下，政府再新建大量住房，這樣不僅會加重政府財政負擔，還會造成社會資源的浪費。政府收集一定數量符合保障性住房條件的房源，對這些私人產權的住房給予一定的優惠條件，讓房主提供給需要租房的人。如果公租房的房租水平與市場租賃價格相比過低，政府可以通過對出租者補貼或對入住者補貼的方式來解決問題[4]。

除了以上途徑，吸引民間資本參與保障房建設也是一條重要途徑，具體來講可以通過降低成本和提高利潤的方式來實現。關于降低成本的具體做法可以通過減稅和政府撥款，政府撥款的款項可以從政府專門建立的保障房基金中得來，政府每年要拿出一定的資金投入到保障房基金中去，基金的營利用于支持保障房建設；關于提高利潤的具體做法是，讓企業負責資金籌措、保障房建設。企業出資建好保障房以后，物業（如超市、飯店等商業設施）歸企業自營，利潤歸企業所有，有商業盈利的保證，企業才會有參與保障房建設的動力。還有另一種方式值得探索，個人與政府合作，個人出資房價的50%擁有居住權，但產權歸國家，這樣也可以緩解一部分資金籌措的壓力。

四、結束語

保障房由于具有福利性的特點，依靠市場融資比較困難，需要拓寬融資渠道，多元化的尋找資金來源。保障性住房的融資不僅要靠傳統的幾種渠道，還要針對不同層次的保障性住房，積極進行融資創新，尤其是吸引民間資本方面，廣泛動員社會力量，來保障充足的資金來源。

參考文獻

[1]鄧衛，張杰，莊惟敏.2009年中國城市住宅發展報告[M].北京：清華大學出版社，2009.

[2]周景彤，劉鵬.中國：債券融資能否助推保障房建設[J].國際金融，2011（8）.

[3]馮輝.保障房融資及其法制建設論綱[J].西藏民族學院學報（哲學社會科學版），2013（34）.

[4]賈康，孫潔.提供保障性住房的建議運用PPP機制[J].中國建設信息，2011（9）.

基金項目：本研究為2014年首都經濟貿易大學研究生科技創新資助項目成果之一，負責人：唐燕妮，參與人：聶麗。

作者簡介：唐燕妮（1990-），女，山東濰坊人，碩士研究生，城市經濟與戰略管理專業。