湖南開發區節約集約用地的路徑探索

舒泳飛

隨著我國人多地少的基本國情和快速城鎮化進程中人地矛盾加劇，城市用地集約利用逐漸成為土地管理工作和土地利用研究的重要內容。作為城鎮發展的重點區域，開發區必須以土地節約集約利用為出發點，通過進一步促進產業結構升級來推進土地節約集約利用。

近年來，湖南省積極貫徹落實《國務院關于促進節約集約用地的通知》，切實加強開發區用地管理，促進開發區節約集約用地。從2012年湖南省國土資源廳對全省78個省級以上開發區節約集約用地情況的評價結果看，湖南省開發區土地利用結構基本合理，土地開發利用效果良好，各開發區在發展過程中探索形成了一系列節約集約用地經驗。

嚴格企業準入

為提高園區土地利用效率，湖南省開發園區紛紛制定了相應的企業入園標準，并實行企業入園前期管理政策。即根據國家產業政策、環保要求、工業項目相關控制指標和省市的有關規定，量體裁衣制定了適合土地實際情況的園區用地有關政策。對申請入園的項目類型及公司注冊資本進行資格審查，由國土、規劃、工業園區管委會等單位進行聯合審查，管委會具體負責組織協調。積極引進符合國家產業政策、環保要求，符合“兩型社會”建設要求，并與城市規劃相統一的高附加值、土地集約的高新技術項目。

為進一步加強開發區工業項目招商引資工作，提高土地利用率，響應國家土地節約集約利用政策，湖南寧鄉經濟技術開發區管委會制訂了《工業項目土地供應管理辦法》，明確“五個不簽”原則：投資規模少于2000萬元、畝均投資強度低于150萬元的不簽；有圈地嫌疑的不簽；年度內不能實現固定資產投入的不簽；不符合環保要求的不簽；缺少科技含量的不簽。特別是對入園項目的用地面積、投資強度、容積率等都設立了剛性“門檻”。此外，該區嚴格按照《寧鄉經開區工業項目投資合同若干規定》要求，在項目合同中對項目投資強度、稅收貢獻、建筑密度、使用權限和容積率、違約處理和退出機制等作出明確要求，規范簽約行為，以切實提高合同履約率和土地利用率。

湘潭市九華經濟技術開發區則緊緊圍繞節約集約產業引進項目，核定入園項目的投資強度不得低于3000萬元/公頃。目前，該園區已有汽車及零部件制造企業32家，電子信息產業企業24家，先進裝備制造企業34家，而這三大產業均是節約集約型產業。以汽車及零部件制造企業吉利汽車為例，該項目占地僅49.67公頃，而2011年就累計完成固定資產投資43億元，工業總產值67.35億元，稅收2.72億元，投資強度達到6039萬元/公頃，產出強度達到13560萬元/公頃。

而對于不滿足產業規劃要求、低于該標準的項目，湖南各大產業園區堅決不予引進。引進企業后達不到該標準的，據實核減其供地面積，不符合供地目錄和節約集約用地標準的不予供地。

促進產業集聚

依據國家和省政府對開發區產業政策和產業發展方向的要求，湖南各大產業園區制定了差別化和針對性的低價政策，對符合產業發展要求的建設項目給予支持，淘汰落后產業，通過科學適當的價格杠桿手段，結合不同產業的工藝和經營特點，引導其在不同的園區適當集聚，以期通過集聚效應，達到土地集約利用的目的。

寧鄉經濟技術開發區深入開展了產業普查活動，對投產企業按龍頭型、骨干型、成長性、整改型、淘汰型五級分類標準分別落實扶植、整改、淘汰等措施，特別是對普查過程中清理出來的限制、低效用地，采取積極手段盤活或收回。首先，扶持雖遭遇經營危機但具有發展潛力的企業，園區引導有用地需求的高品質中小企業租賃其空閑廠房，以實現風險轉移，擺脫發展困境。如恒豐實業建有標準廠房面積近8萬平方米，在公司面臨關門停產境地時，園區引進鑫匯塑膠5家中小企業租賃其廠房生產，目前恒豐實業和五家租賃企業發展勢態良好。其次，對低效土地，園區促使其向第三方轉讓。某機械項目由于嚴重違反投資合同約定的相關條款，在終止該投資合同后，園區引進倍康衛生用品項目使用該地塊，有效發揮了土地效益。

此外，各大園區還鼓勵企業加強產業升級，形成園區內部產業鏈。經過十多年的發展，湘潭天易示范區原有的產業優勢——機電制造和食品加工能力幾近極限，產能基本達到頂峰，在這種形式下，開發區主動為園區企業提供便利政策，通過多種方式來促進產業升級和設備更新。一方面，積極鼓勵企業增加固定資產投入，實現已有機器更新換代及新工藝、新技術的使用，使投入強度得到提高，如在企業設備更新升級階段，對其稅費進行相應減免，在其融資過程中，由園區為其進行擔保，增加其授信額度等。另一方面，為降低企業物流成本，園區在交通較為便利的地方建立了物流中心，便于園區產品及時參與市場流通。

建設多層廠房，形成產業社區

為了充分利用有限的土地資源，提高投入產出效率，湖南省各大產業園區積極鼓勵企業建設多層廠房，引進能在多層標準廠房生產的工業項目。目前，寧鄉經濟技術開發區已建成多層標準廠房8棟，共計1.6萬平方米，可容納高新企業12家以上。另外，正在建設的巨星高新技術創業園，占地200畝，規劃建設多層廠房40多萬平方米。

湘潭九華經濟技術開發區則鼓勵老廠房改造等設施向“空中要地”、向“間隙要地”，對企業在原有用地基礎上建設3層以上標準廠房的按增資規模給予分層級財政獎勵，充分調動企業“增資不增地”的積極性。以目前該園內韓國三星電子、全創科技等企業為例，這些企業全部按照3層標準廠房進行建設，節約用地50%以上。

按照《工業項目建設用地控制指標》，工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過總面積的百分之七。針對這項規定，各大開發區通過“招、拍、掛“方式在工業區內企業相對集中的地方規劃建設生活配套產業新區。例如，已建成的三星產業社區，占地面積僅2公頃，建設面積4.5萬平方米，可容納一萬多工人入住，解決了周圍三十多家中小企業職工入住的問題。既為企業員工提高了舒適的生活環境，減輕了企業非生產性投資壓力，又解決了失地農民的就業問題，也帶動了開發區其他行業的發展。

另外，一些園區對被征地農民開始推行集中高層或多層住宅安置，將被征地農民安置納入城市規劃，采取公寓式安置模式，將生活安置與生產安置分離，實現農民安置房與城市住宅并軌。由園區統一建設高層住宅安置樓，集約利用生活安置用地，將節約出來的土地用于其他項目建設，在提高土地開發效益的同時，使土地的價值得到最大化。

（資料來源：湖南省國土資源廳地產管理處）