房地產企業財務管理存在的問題及對策探析

胡偉

【摘 要】房地產企業為適應當前國家宏觀調控與競爭激烈的市場競爭，必須加強財務管理與監督，提高財務管理水平。本文基于房地產企業財務管理中的特點，從管理意識、風險控制、制度建設、財務籌劃四個方面分析了房地產企業財務管理存在的問題，并針對性地分別從重視財務管理的文化氛圍、構建完善的財務管理體系、加強資金的預算管理和財務籌劃工作四個方面，闡述了為改善和加強房地產企業財務管理所應采取的具體對策。

【關鍵詞】房地產開發企業；財務管理；預算管理；財務籌劃

隨著我國經濟的迅猛發展和城鎮化進程的加快，各路資金迅速進入了房地產市場，房地產企業得到了迅猛的發展。但是，隨著國家宏觀調控政策的密集出臺，在激烈的市場競爭面前，一些粗放經營，管理不善的企業必將相繼退出房地產市場。企業如何才能適應市場，在市場競爭中立于不敗之地，這是房地產企業面臨的一個嚴峻課題。本文就房地產企業財務管理存在的問題及應對策略談談自己的一些觀點。

一、房地產企業財務管理特點

房地產開發具有投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點。房地產開發從購地、規劃設計、建設、銷售到資金回籠，是一個較長的過程，少者二、三年，多者三、五年，或者更長的時間，經營效果的不確定性和風險程度極高。房地產開發收益既受國家政策、法律約束的影響，又受地理環境、市場供求關系變化的影響。房地產企業經營的特點決定了房地產企業財務管理具有如下特點：

1.資金管理是房地產企業財務管理的核心內容

房地產企業資金投入量大，投資回收期長，房地產開發從拿地、設計到建設的各個環節都是巨資運作。由于房地產企業普遍負債比率過高，資金沉淀嚴重，加上融資渠道較窄，如果資金管理不善，或過度投資、盲目投資，極易造成資金鏈斷裂的風險。所以房地產企業從開發到銷售回款這一漫長的開發過程中，資金的籌集、使用、回籠無不涉及到財務管理的方方面面，資金管理在房地產企業財務管理中處于核心的地位。

2.財務風險控制是房地產企業財務管理的重要手段

房地產企業在各項財務活動中，由于各種難以預料和無法控制的不確定性因素影響，往往在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果與預期的經營目標發生偏差，而使企業蒙受經濟損失。因此，必須提高財務管理水平并采取有力措施應對各種風險。控制財務風險是房地產企業財務管理的重要內容。

3.財務籌劃是企業生存和可持續發展的財務保障

在當今的市場經濟環境下，企業之間競爭非常激烈，房地產企業要在如此激烈的競爭中求生存、求發展，只有通過合理的財務籌劃，充分發揮自身的長處優勢、解決自身的短板問題，才能與其他房地產企業拉開距離、才可能具有競爭優勢。這是擺在房地產企業財務管理面前的一個重要課題。

二、房地產企業財務管理的問題分析

我國房地產企業在財務管理中主要存在以下問題：

1.企業財務管理意識不足

首先，企業決策者的文化素質低，管理理念保守和落后，缺乏現代財務管理理念。主要表現在某些房地產企業的決策者沒有意識到財務管理在企業管理中的重要地位，把日常工作重點僅放在工程、銷售業務部門上，把財務人員排斥在諸如招投標、合同簽訂、投資決策等重要經濟活動之外。因決策者不重視財務管理，致使一些重大決策產生失誤，給企業造成損失。

其次，表現在部分房地產企業的財務人員自身業務素質不高，缺乏管理理念、對國家稅收政策了解不夠，仍把自己擺在記賬、算賬的賬房先生地位上。因財務人員無法擔當企業財務管理的重任，而使企業各項經濟決策活動缺乏財務決策的支撐。

最后，表現在許多房地產企業的員工對企業財務管理漠不關心。或者企業決策者不重視財務管理、或者企業財務人員缺乏財務管理理念，必然會影響到企業員工的觀念及行為。房地產企業的財務管理活動，如果沒有全體員工的參與，必然是不完整和沒有效率的。

2.財務風險控制不力

（1）高成本融資，引致財務風險

房地產業是資金高度密集的行業，如果沒有金融業的支持，完全依靠自身積累，是無法滿足房地產企業經營及發展的。我國除了部分上市房地產企業可以通過資本市場進行融資外，絕大多數房地產企業還是通過銀行貸款這一重要的融資方式來解決資金的問題。但是在國家宏觀調控政策的影響下，銀行融資也不是容易的事情。一些企業為了解決資金周轉的困難，不惜代價、不計成本從民間進行大量舉債，并且高額借款利息還不能稅前扣除，從而既增加了經營成本，又加大了財務風險。

（2）資金管理不當，引致財務風險

一些房地產企業只重視開發，沒有考慮自身的經濟能力，到處鋪攤子，戰線拉得過長；在拿地、設計、建設、銷售這一過程中，沒有統籌考慮資金的周轉節奏，籌資計劃和投資計劃不平衡，造成資金時而寬裕、時而緊張，甚至造成資金周轉的困境。更為嚴重的是在處于財務高負債的狀況下，因資金鏈斷裂將直接導致企業破產早已不是個別的現象。

3.財務管理制度不健全，財務監督控制機制建設較弱

一些房地產企業尤其是民營企業不注重自身的制度建設，或者也制定了一些制度，但沒有嚴格執行，使得制定流于形式，沒有起到應有的作用。主要表現在：

（1）沒有建立嚴格的財務核算制度，財務核算不規范，會計核算無法做到真實準確，從而失去財務信息的指導作用。

（2）內部控制和監督機制不完善，內部機構設置不科學，治理結構形同虛設，權責分配不合理，沒有對資金、資產實施有效的管理，沒有對采購、開發、銷售等業務環節實施有效的控制。

（3）財務制度流于形式，或者財務收支審批流程不規范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象；或者費用開支標準混亂，沒有按照企業財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。

4.財務籌劃不足

一些房地產企業也有較宏偉的發展戰略，由于沒有很好地對其財務活動進行事先策劃，往往無法達到預想的結果。主要表現在：

（1）資金管理混亂。沒有對企業資金流動的全局性和長期性進行謀劃，資金結構不合理，資產負債比率過高，極易導致企業財務負擔沉重，償付能力嚴重不足。

（2）成本控制不力。忽略成本的計劃管理，不重視成本的事前控制，導致成本失控，給企業造成經濟損失。

（3）稅收風險較大。我國房地產企業涉及的稅種比較多、稅負是比較重的，部分企業因財務管理水平低下，沒有很好籌劃稅金的現金流及稅金成本，在很大程度上影響了企業的營業利潤。

三、加強房地產企業財務管理的對策建議

針對存在的問題。為改善房地產企業財務管理，應采取如下措施：

1.建立企業重視財務管理的文化氛圍

一個成功的企業需要依托成功的文化管理，才能調動全體員工的積極性和創造性，其中基于財務管理的企業文化建設是一個重要方面。

（1）強化高層管理人員的財務管理意識。企業高層管理人員的意識決定著企業文化的方向，企業領導者重視財務管理，是強化企業財務管理的基礎。企業領導者應加強現代財務管理知識的學習，一方面可通過專業培訓的方式提高自己的財務修養；另一方面可走出去，到其他先進的企業參觀學習，開闊視野。

（2）提高財務人員的綜合業務素質。企業財務人員，是企業加強財務管理的中堅力量，打鐵需要自身硬。房地產企業需要建立一支作風過硬、愛崗敬業、技術高超的財務管理團隊，應加強財務人員的崗位培訓，除學習專業知識外，還應注意培養本行業方面諸如開發流程、項目預算、營銷策略等方面的業務知識。

（3）加強員工教育。要實施有效的財務管理，除了上述條件之外，還需要樹立全員參與財務管理的氛圍，要將全員理財觀念延伸到財務管理的全過程。重點是對各職能部門、業務單位負責人的培訓教育。

2.建立健全財務管理制度，構建完善的財務管理體系

一個有效實施、完善的財務管理制度，是企業加強財務管理的保證。

（1）加強制度建設。要根據企業實際建立包括預算管理、投融資管理、成本管理、分配管理、績效考核、以及財務分析等一套行之有效的財務管理制度體系。

（2）完善監督職能。要建立行之有效的利益、責任和權力約束機制，加大財務監督工作力度，提高財務監督效能。

3.加強資金的預算管理

房地產企業應根據實際情況，編制資金預算，對資金循環的全過程實行動態的管理。

（1）籌資環節的管理，既要擴展資金籌集渠道，又要避免過度舉債；既要考慮融資成本，又要保證資金的供應。合理選擇融資方式，優化融資結構，以最小的成本，最大限度的籌措資金，滿足建設開發的資金需求。

（2）資金循環的監督，包括事前、事中和事后的監督。應按照資金預算對資金循環中的各個環節進行有效的監督，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過對資金預算實際執行情況的分析，對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。

（3）控制工程造價，從根本上節約建設資金的總體投入；建設階段，要合理控制施工周期，避免資金長期沉淀；銷售階段，要合理確定營銷策略，采取靈活的銷售方式，加快資金回收速度。

4.加強財務籌劃工作

財務管理工作雖然不能直接創造價值，但通過合理的財務籌劃工作可以節約企業成本，從而提高企業的經濟效益。房地產企業的財務籌劃主要涉及以下幾個方面：

（1）資金籌劃。既通過合理的資金籌劃，達到節約資金成本，加快資金周轉速度，提高資金使用效益的目的。

（2）成本控制。房地產企業中成本控制應以項目設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段等幾個階段為重點，進行系統的控制。

（3）稅收籌劃。房地產企業應根據國家稅收政策法規及自身情況，通過合理選擇和運營納稅籌劃工作，達到企業節稅或延遲納稅的目的。

綜上所述，在當今競爭激烈的房地產市場中，房地產企業要實現長期發展， 必須加強財務管理與監督，提高財務管理水平，建立完善的財務管理機制，防范和控制各種風險，成為企業經營者從宏觀上實現長期發展戰略的有效管理控制工具。只有加強財務管理，才能降低成本、提高企業的經濟效益。

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