農村宅基地管理存在的問題及制度創新

伍希奇　肖倩

[摘 要] 文章重點探討了農村宅基地管理存在的問題及制度創新的具體措施，以期提升農村宅基地管理水平。

[關鍵詞] 農村；宅基地；管理；問題；制度；創新

[中圖分類號] F301.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）15- 0089- 01

隨著相關管理政策的逐步推進，農村宅基地管理不斷規范化。但是，當前在農村宅基地管理中還存在一些實際問題，本文從制度層面展開有意義的探討，以期提升農村宅基地管理水平。

1 農村宅基地管理中存在的問題

1.1 法律法規建設不完善，管理難度增加

國土資源部于2004年以部門意見的形式，頒布了《關于加強農村宅基地管理的意見》，法律自身的效能相對比較低，這與立法較為完善的城市房地產管理對比來看，宅基地管理立法存在一定的滯后性，導致法律存在真空，內容也不細致。宅基地方面的法律法規建設的不完備性，導致管理難度進一步增大，特別是在農村宅基地管理中出現的一些新問題，很難得到有效的解決，給執法帶來一定難度。

1.2 宅基地規劃存在滯后性，“空置住宅”現象普遍

宅基地規劃存在一定的滯后性，一些政策未落實到點上，也沒有針對村莊布局展開深入詳細的規劃，規劃所起到的控制、引導作用并不夠，也不能科學確定農村宅基地用地規模與布局，這勢必在某種程度上減緩城鎮化的進程，使得農村宅基地在使用上呈現失控的態勢。相關資料顯示，農村存在大量的“空置住宅”，特別是隨著城鎮化進程的進一步提速，相關的配套設施不能實現與時俱進，宅基地管理未步入良性軌道。

1.3 宅基地在市場流轉中遭遇體制性難題，易出現產權糾紛

在一些經濟相對發達地區，農村宅基地的流轉比較頻繁，已經漸漸形成了隱性的宅基地市場。因為宅基地在流轉的方式、范圍、流轉后的產權關系以及期限等方面，缺少必要的指導與規范，出現的隱性交易行為，嚴重制約了土地市場的正常運作，并且也加劇了農村宅基地流轉中的產權糾紛，導致土地管理難度進一步增加。

2 農村宅基地管理制度創新思路

2.1 制定農村宅基地管理的法律法規，推進農村宅基地的集聚化建設步伐

首先，制定農村宅基地管理的法律法規。從當前農村宅基地管理的實際出發，出臺農村宅基地管理方面的法律，進一步明確農村宅基地土地流轉、宅基地登記等方面的實際問題。其次，推進農村宅基地的集聚化建設步伐。按照城鎮化、經濟發展實際情況以及工業化的實際情況，預測農村的用地規模、居民點實際數量。然后充分結合土地規劃的修訂工作與新農村建設，進一步完善鄉村的規劃，設立專門的資金來編制具體的村莊建設用地規劃，全面發揮好對村莊的引導與控制作用，一定要實事求是，開展分類指導，科學規劃城鄉建設性用地，進一步規范農村居民點用地，改善農村面貌。而對第二產業、第三產業發展好的地區，可以嘗試將其納入到城鎮規劃，采取整體搬遷方式，逐漸實現向城鎮集中。而針對那些零星的住宅區、靠近城鎮的區域，都不能盲目推進農民生活公寓化，對遠離城鎮的村莊，也不能強力推進居民生活公寓化，需要從生產、生活的實際出發，創建中心村。

2.2 建立農村宅基地有償使用制度和流轉制度

首先，建立農村宅基地有償使用制度。盡全力打破傳統性的宅基地使用區域界限，進一步加快農村宅基地向小城鎮或者是中心村集中。統籌考慮好當地農村經濟發展以及廣大農民的實際承受能力的差異。堅持采用農村宅基地的有償性使用，并采取循序漸進的方式，先在經濟發達城市進行試點，在條件成熟的時候，可以在全國逐漸推行。其次，建立農村宅基地流轉制度。當前農村宅基地的使用流轉權限制在了村莊內部的集體性質的經濟組織間，禁止城鎮居民到農村去購買宅基地，這實際上是禁止農村宅基地的流轉，也不能很好地創建城鄉協調機制，構建資源節約型社會。與此同時，大量的農民開始到城市內打工，農村宅基地的閑置量進一步增加。在科學的農村宅基地流轉制度框架內，農民在進城之后，宅基地也將會逐漸變成農村非農建設用地市場的有機載體，該市場的創建與完善，也有利于推進城鄉一體化進程。創建農村宅基地使用方面的流轉制度，根據土地承包權的未來改革走向，適當調整農村宅基地產權的設置。認定每一塊宅基地使用需要按照規劃，進行新增或者是適當減少宅基地的使用面積。許可廣大農村宅基地能在居民內部實現有序流轉。全面建立與農村宅基地流轉相匹配的財稅制度與土地產權制度等。

2.3 建立農民不動產登記方面的制度，推進農村宅基地的整理

進一步確定在登記發證中的一些具體的政策界限，并且能實現徹底解決出現的超面積、一個住戶多套住宅的情況，進一步加快農村宅基地登記發證的步伐。在對農村宅基地進行全面普查后，建立檔案。掌握當前的宅基地現狀與未來發展的規劃，實現農村宅基地管理的規范化。土地管理是新農村建設的重要抓手。全面面推進農村宅基地的整理，開展增加城鎮建設用地與農村建設用地減少相互匹配間的試點工作。針對耕地資源儲備相對匱乏的地區，可以將建設用地收益反哺到農村土地的整體利用上，使之成為新農村建設中建設用地整理的重要投資渠道，全面緩解土地整理方面的資金問題。

總之，當前農村宅基地管理中存在的問題主要是法律法規建設不完善，管理難度增加，宅基地規劃存在滯后性，“空置住宅”現象普遍，宅基地在市場流轉中遭遇體制性難題，易出現產權糾紛等。因此，可以通過制定農村宅基地管理的法律法規，建立農村宅基地有償使用制度等措施，提升農村宅基地管理水平。

主要參考文獻

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