當停車場成為一門生意

金融偵探街

很多人覺得停車場僅是泊車區域，與生意并無直接關聯。實際上，如果將停車場當成一門生意，其投資回本期甚至短于商業地產。

以購物中心為例，商場配套停車場的設計、規模和流線與商場的經營息息相關，一個合理設計的停車場能為購物中心增加客源，提升銷售，而缺乏規劃的停車場則直接影響商場業績。

很多中國的開發商忽視停車場的設計，結果出現了諸如高度不夠，又或是寬度不夠，又如標識和路線設計不合理，甚至上客區域下客區不明確等等各種瑕疵。

別小看這些設計瑕疵，這都會影響消費者的感受，一旦有過幾次不愉快的停車經歷，那么今后這個消費者就不太愿意再到這家購物中心來購物，直接減少客流。反之，一個好的停車場可以為購物中心帶來高端客源甚至增加客戶粘性。

目前，活躍在中國內地商業市場的交通顧問公司還不到10家，根據其建議，車庫的設計頗有講究。首先是停車場的規模。停車場過小容易造成擁擠，過大則浪費成本。專業的交通顧問公司，通常是以購物中心面積為基礎，來計算停車庫車位規模。此外，停車場規劃也要視周邊的公共交通情況而定。比如，購物中心附近若有地鐵站，則表示有不少客源是乘坐地鐵抵達，這類商場的車位也要相對減少。

更重要的當屬交通流線，與合理的商場動線能激發人們消費可能一樣，車庫交通流線合理與否也直接影響客人的回頭率。基本的交通流線是“開車-下客-地下車庫-地面-上客區”。這看似簡單的流線必須做好標識，并且要考慮上下客的右邊車門習慣，事實上很多項目的停車流線都存在反向上下客弊端。

停車場還必須符合商業業態設計，比如宜家、紅星美凱龍這類建材家居商場的車庫還需考慮家居用品的超大尺寸與搬運問題，否則客人購置大型家居產業后難以搬運，這會直接影響商場的銷售。不少人反映，就停車場設計而言，宜家明顯優于紅星美凱龍。

購物中心停車場的另一項容易被忽略的經濟功能，就是其所帶動的延伸產業。首先是洗車、汽配或汽車美容店，這些與汽車直接關聯的門店會開設在租金較低的地下車庫附近，車庫經營者既降低了租金成本，也獲得了直接的生意。

寵物店則是很多人沒有想到的一門“停車場生意經”。很多消費者反映，如今帶著心愛的寵物狗狗出行已不再是稀奇事，但很多購物中心并不允許狗狗入內，于是很多人會在停車后將狗狗放到商場內的寵物商店看管甚至順便給寵物做個美容，待主人完成購物后再將寵物領回來。此外，鮮花店等小商品業態也是停車場所延伸出來的車庫生意。

而最直接的“大生意”，就是停車費。

如果按照停車場1平方米造價約2000元到2500元計算，一個車位約40平方米，則一個車位的平均造價為10萬元。以上海為例，一般市區的普通商場停車位是10元一小時，以此均值計算，一個車位一天約80元停車費，一年約近3萬元，4年多后可以進入純利階段。與起碼要養8到10年才有望回本的購物中心這類商業地產項目相比，停車場的投資回報率非常高。但是，很多中國開發商為節省初期成本而沒有合理規劃停車場。