運用H—P濾波法研究我國房地產周期波動與房地產政策相關性

呂鵬 張洪

[摘要]本文運用HP濾波法通過對2000—2012年的國房景氣指數進行分析的基礎上，結合房地產業政策對我國房地產市場發展進行了深入研究，并提出相應政策建議。

[關鍵詞]H-P濾波法；房地產；政策

[中圖分類號]F752[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）12-0109-04

1房地產周期

房地產周期是指房地產經濟水平起伏波動、循環的經濟現象，表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現擴張與收縮兩大階段，復蘇—繁榮—衰退—蕭條循環往復的四個環節。

第二次世界大戰前后，大蕭條引發了人們對經濟周期的重視，房地產建筑周期作為經濟周期的重要組成部分，開始成為了經濟學家的研究部分。Burns（1935）率先利用官方數據描述了美國房地產建筑（construction）的長周期，這可視為房地產周期研究的起源。

進入20世紀80年代后，“滯脹”時期，凱恩斯理論出現新困難，經濟周期變成研究重點。房地產周期的研究也開始進入一個蓬勃發展的階段，并且從經濟周期的從屬部分發展為一個相互獨立的領域，經濟學者們開始對房地產周期進入識別、解釋和運用，并認識到房地產周期對國民經濟的重要意義，經濟學者開始利用一些新的理論工具對房地產周期進行解釋，并利用模型進行檢驗和預測，理性預期、期權定價等理論工具被應用于房地產周期的研究。

20世紀90年代開始后，金融危機的爆發，全球一體化的進一步發展，使得學者們開始重視國際房地產周期關聯性的研究。房地產周期研究進入了多樣化深入發展的新時期。

我國房地產周期與國外發達資本主義國家存在著明顯的區別。中國獨有的增長模式將影響房地產發展，房地產發展快，不僅與經濟發展階段有關，還與地方政府有強烈的政績沖動有關。在地方房地產的發展上，地方政府與開發商實際上形成了利益對等關系，地方政府的政績上升往往伴隨著開發商項目的增加，這一發展模式造成了我國房地產市場發展更多地受制于政府政策導向管理。

2H-P濾波法測量

21H-P濾波法

房地產開發綜合景氣指數（國房景氣指數）是對房地產業發展變化趨勢和變化程度的量化反映和綜合指數體系。具體數據由國家統計局發布，具有及時性、綜合性和權威性等特點。

經濟指標的時間序列共包含四種變動要素：長期趨勢要素T、循環要素C、季節變動要素S 以及不規則要素I，其中循環要素C 是以數年為周期的周期性變動。由于房地產開發綜合景氣指數在編制時已進行季節調整，因而進行濾波處理前無須進行季節調整，可以直接利用HP 濾波法分解出趨勢要素T 和循環要素C。未進行HP 濾波處理前，房地產開發綜合景氣指數原始序列，該序列包含長期趨勢要素T 和循環要素C。利用HP 濾波法分解出長期趨勢要素和循環要素，得到循環要素C。（使用matlab/eviews）

22周期測量

首先本文使用國家統計局發布的國房景氣指數，2000年1月到2013年2月的共158個月數據，首先將數據用Execl進行自然對數增長率處理，即ln（第二期數據/第一期數據）來剔除量綱與突變性變化影響，然后運用平滑法對數據進行平滑處理（指數平滑法Excel）接著進行HP濾波法，過濾白噪聲后觀察我國房地產周期情況。

國房景氣指數變化周期圖

觀察分析近15年來我國房地產發展情況，結合我國相同時期房地產相關政策分析我國房地產市場的國家政策關聯性。從上文中運用H-P濾波法得到的五大周期起止時間可以看出，平均355個月為一個周期，其中第四周期為房地產調控最為密集的周期。

23房地產周期與政策關聯性分析

231第一周期時段（1999—2001年）

第一時段為逐步改革時段，從1995年開始，我國公布了《中共中央制定關于國民經濟和社會發展“九五計劃”和2010年遠景目標建議》；1997年頒布《個人住房貸款擔保管理試行辦法》；1998年頒布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。

1995年的政策瞄準經濟體制改革，對房地產發展具有指導作用，它加快了我國市場化進程，城市化發展加快，使得我國房地產市場開始進入具有指導性的健康發展階段。

1997年的房貸政策和1998年停止福利性分房，很大程度上刺激了市場需求。商品房開始在市場上占據份額，房地產市場進入火熱發展。

1999年8月13日，國家建設部頒布《進一步推進現有公有住房改革的通知》，之后在2001年頒布《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》，《關于加強國有土地資產管理的通知》。2000年6月昆明市房地產市場達到波峰，國家采取控制性政策調整發展方向，昆明市2001年后進入下一個周期。

這個階段的法律規范體系并不完整，因此，房地產的發展并不十分健康。1998 年住房需求快速釋放后，伴隨而來的是1999 年需求的緩慢回落。在住房需求緩慢回落的過程中，國務院、建設部等相關部委為進一步刺激住房需求，相繼出臺了針對普通購房者的《住房公積金管理條例》（1999 年4 月）和《進一步推進現有公有住房改革的通知》（1999 年8 月），從供需雙方的角度調節市場，終于房地產市場于2000 年再次開啟，并于2000 年6月達到高峰（見表1）。

經過逐步改革，我國房地產市場發展漸漸走向正軌，由政府主導的公共福利性住房市場向商品經濟房占主導的市場轉型，由政府指導帶動向調控規范市場轉變。我國房地產市場進入了全國房地產政策調控階段（見表2）。

2001 年的房地產調控偏向于緊縮型。在短短8 個月的時間里，國務院、建設部、人民銀行、國土資源部等相關部委相繼出臺了一系列政策與法規，涵蓋土地審批、房屋拆遷、住房融資、住房租賃、商品房銷售等各個方面，直接導致2001 年下半年及2002 年的房地產業蕭條，低迷的房市一直持續到2003年年初。

2003年年初，房地產市場出現反彈，開始上升復蘇，本輪宏觀調控中出現一場少有的高層“政策分歧”，即2003 年中國人民銀行頒布的121 號文件與同年國務院批準的18 號文件。央行的經濟學家從金融市場的角度出發，寄希望于通過整頓房地產市場信貸業務，達到抑制市場過熱的目的。業界學者普遍認為18 號文件體現出國務院與中國人民銀行對房地產業發展進程存在不同的觀點，甚至于國務院錯過了調控房地產市場的最佳時機。因此，房地產價格在經歷了一輪小幅回落后，于2003 年年末再次回歸高位。

于2004年下半年后，政府加強調控，抑制房地產價格過熱，市場開始回落。這一時間段內國家主要針對土地要素進行整頓，客觀上影響了昆明市房地產市場的發展，昆明市房地產市場跌幅和漲幅均不大，進入相對平穩的發展的時期。

233第三周期時段（2005—2008年）

經過了3年左右的市場宏觀調控，房地產市場平穩發展，從最初的經濟體制改革，到政府宏觀調控，再到如今運用稅收與金融管制，我國房地產市場進入了全國房地產市場的稅收及金融監管期（見表3）。

2005年以國八條和新八條的出臺為代表，一方面顯示出政府和央行在認識房地產市場過熱的問題上達成一致；另一方面也顯示出政府在調控房價、撫慰民生上的決心。國八條和新八條在極大程度上打擊了市場投機者以及普通開發商和投資者的信心，于是2005年年末房地產市場再次回到谷底。

在這種緊縮型調控的背景下，2006 年與2007年的房地產市場卻出乎意料地呈現出一波上幅行情。究其原因，一方面是由于部分地方政府對政策的認識和執行力度并不到位，地方政府過度依賴土地財政必然會使得國家宏調的整體效果大打折扣； 另一方面是制造業等傳統行業的經營環境急劇惡化，大量資本由制造業流入房地產業。與此同時，境外資本也在以各種合法甚至違法的方式涌入中國。在“內憂外患”的夾擊下，樓市連同股市均呈現出前所未有的繁榮景象。這一時期，國家政策是在刺激房價的基礎上制定的。這種政策下昆明市房價明顯上升，房地產市場達到波峰。昆明市房地產市場在政策刺激下進入高速發展期。

234第四周期時段（2008—2011年）

內有持續三年之久的緊縮型宏觀調控政策，外有席卷全球的金融危機的蔓延，2008 年年初投資者的信心受到極大的打擊，同時受到2008年世界經濟危機的波及影響，我國政府逐步采取緊縮性政策，穩定市場，房地產市場也順勢進入冬眠期。

2008 年下半年，政府開始對房地產市場進行松綁，國家制定二套房貸限制、取消城市房地產稅、下浮廉租房貸款利率等政策刺激市場，昆明房地產市場進入復蘇階段。

這一時期，我國深化各個層面位置，仔細研究，頒布各項政策措施來穩定房地產市場發展。我國進入全國房地產市場的深化、密集調控期（見表4）。

政府多方位多手段調控，從政策指導、金融手段管制、稅收深化管理三方入手，使我國房地產市場能擺脫低迷情況，政府出臺四萬億元救市方案，資金主要投向基礎建設，使得我國房地產市場復蘇進而保持了良好勢頭繼續發展。

2009 年的房地產政策呈現“前松后緊”的態勢，房地產市場也隨之走出又一輪“倒V 字”的行情。緊縮型政策從2009 年下半年一直延續至2011 年，此番調控的長度和力度不輸于2008年的調控。

綜觀2008—2011近三年的緊縮型房地產政策，調控的重點集中于土地、住房、稅收、信貸等方面，調控主體包含國務院、住建部、國土資源部、發改委、財政部、人民銀行、國稅局、商務部等相關部委。

235第五周期時段（2011年至今）

2011年年初頒布的“國八條”以及“限購令”的出臺，“新建住房價格控制目標”的制度的確定，“一房一價”等直接干預住房價格的政策的發布出臺，都是為了抑制房地產市場黃金年的持續升溫，我國房地產市場發展過熱，房價逐年上升，炒房、多套購房等嚴重現象。

國家為保障全國人民住房剛性需求，抑制房價過高，限制二套房貸，繼2011年頒布的國八條后，2012年政府在國八條基礎上繼續加強了宏觀調控，進一步落實地方政府責任，加強抑制投資需求，嚴格住房用地的管理，加大保障性住房供給，合理引導各地區住房需求。

國務院于2013年2月20日頒布“國五條”建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施，在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施，這要針對二三套房調控。我國70個大中城市中，新建商品住宅價格與上月相比，53個城市2013年1月房價環比上漲，其漲幅均未超過22%，價格下降的城市有16個，持平的城市有1個。在二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有7個，持平的城市有12個，上漲的城市有51個。與同月相比，價格下降的城市有34個，上漲的城市有36個。

從數據看，3/4左右的城市新建商品和二手住宅環比價格均有所上漲，1/4左右的城市新建商品和二手住宅環比價格則持平或有所下降。

3政策虛擬變量回歸模型分析

為了證明政策對房地產市場影響性，本文將所列政策首先進行分類，對于造成國房景氣指數上升時期的政策歸納為正影響性政策，造成國房景氣指數下降時期的政策歸納為負影響性政策。

由于政策實行具有時滯性、影響持久性，因此本文把國房景氣指數進行了季度性劃分。建立模型：Y=C+β1X1+β2X2+…+βnXn+μ

其中Y是被解釋變量，即國房景氣指數；C是常數項，X1～Xn是解釋變量，表示各項房地產調控政策，μ是隨記誤差項。

進行平穩性檢驗后得出：

檢驗結果表明因變量Y（國房景氣指數）是平穩的。

接著對模型進行回歸分析，得出結果中部分自變量對因變量Y影響普通，其余對因變量Y存在顯著影響。主要影響為負值，即負影響性政策。在今后，還需進行更多政策搜集分析，提高擬合度。

根據H-P濾波法周期分析推算，推算出2013年3月、4月的房產景氣指數，綜合往年波峰數值類推，未來很快將接近本周期峰值，峰值預計將持續兩三個月將逐步下降，該指數可通過最新公布的景氣指數深度論證，同時如果測算誤差較小，將可以提供未來政府政策制定的調整。

第一，根據國房景氣指數來看，我國房地產業存在著大約355個月的周期性循環，當前我國正處于第五輪周期發展中段。

第二，中國的房地產市場是為政策指向性房地產市場，國家頒布的房地產政策對于房地產市場循環波動的影響大于市場本身的自然發展力，房地產周期的每個轉折點實際總是有著國家房地產政策的指向引導。

第三，與國際上發達國家相比，我國房地產市場周期波動較大，然而，一個健康、成熟的房地產市場的周期波動過程應是逐步平緩的態勢。因此，政策當局應結合本國國情，制定完善的房地產市場政策，切實處理和完善保障性住房與商品房的建設比例和分配問題。

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