上海新梅生死劫

豪布斯卡項目目前是上海新梅唯一的房地產開發項目，如果下半年還不能實現較大數額銷售，豪布斯卡項目乃至上市公司都很有可能會陷入虧損。上海新梅在2013年虧損2673萬元，今年如果繼續虧損將被ST

正處于激烈控制權爭奪中的上海新梅于8月15日發布了2014年半年報。公司上半年實現營業收入1.11億元，同比增長979.64%，其中房地產銷售收入1.05億元，房地產出租收入537萬元；公司扭虧為盈實現凈利潤96萬元。乍一看，上海新梅的財務數據似乎大幅改善，能給現任董事會一絲喘息的機會。但對報表的進一步分析可以看出，上海新梅的業績實質上在迅速惡化，表面上的盈利僅僅是因江陰豪布斯卡項目完工，得以將前兩年的預售金額轉結為銷售收入。

此間，上市公司高管團隊近期大量辭職，暗示公司短期前景不被看好。公司總經理羅煒嵐辭職后，該職位由董事長張靜靜兼任，違反了兩職分離的監管要求，說明上海新梅短期內難以找到總經理接替者。

控制權爭奪“三國演義”

上海新梅的控制權爭奪主要發生在公司現任控股股東上海興盛實業集團公司，和上海開南投資發展有限公司及其一致行動人之間。2013年上海新梅屢次制造未能兌現的重組預期，興盛集團在股價沖高后大幅進行減持，目前僅持有上海新梅11.19%的股份。上海開南在2013年11月27日已在二級市場大幅增持至舉牌紅線。今年6月9日，蘭州鴻祥建筑裝飾材料公司與上海開南等五家公司簽署了《一致行動人協議》，共持有上海新梅的14.23%股權，成為上海新梅的第一大股東。雙方近期的爭斗主要集中在對方行動的合規性上，勝負還一時難辨。由于雙方目前持股相差不多，興盛集團一方占據的是當前執政優勢，而上海開南一方則具備持股及人氣優勢。

7月底，一致行動人向公司要求召開臨時股東大會，且在提交的16份提案中要求罷免現任董事會全部成員并改選公司董事會，寄希望在臨時股東大會上與興盛集團一決雌雄。

有意思的是，7月31日北京正謀突然宣布對股東公開征集委托投票權，并提出要修改公司章程，建立由專業獨董占多數的董事會。根據其計劃，董事會成員總數將從原本的6席增至9席，其中獨立董事數目增至5席。從目前的情況來看，北京正謀的持股應該不多，即使在征集委托投票權后也難以超過5%。但北京正謀的加入將對上海新梅的控制權爭奪造成重大影響，給原本就不明朗的爭奪結果增添不少變數。

項目滯銷凸顯虧損風險

根據上海新梅最新半年報，江陰豪布斯卡項目上半年轉結的營業收入為8931萬元。公司還披露截至6月底，該項目住宅部分共銷售54套，銷售面積為9922.81平方米；辦公部分共銷售11套，銷售面積為790.89平方米；商業部分共銷售24套，銷售面積為933.56平方米。也就是說項目至今的銷售面積總共約為11650平方米。而上海新梅在2012年年報中披露當年10月份開盤預售后，年內就實現銷售面積6113.4平方米，合同銷售金額7140萬元；在2013年的年報中披露當年的銷售明細為：住宅部分銷售23套4458平方米，辦公部分銷售4套面積為317平方米，商業部分銷售12套509平方米，總銷售面積近5300平方米，總合同銷售金額約為6180萬元。由此可以看出：

2012、2013年豪布斯卡項目已預售面積約11400平方米，意味著如果前期的預售數值真實，今年上半年公司的預售面積才不到300平方米。如果前期披露的預售數據有退還或取消事宜，那么上半年的預售數據會大一些。再來看銷售收到的現金數據，今年上半年銷售商品、提供勞務收到的現金為3414萬元，似乎公司還是完成了一定數量的銷售。豪布斯卡項目今年上半年的銷售情況到底如何？如果豪布斯卡項目的銷售很小，這些現金銷售來源是哪里？對于這些問題，上海新梅的現任董事會在半年報中避而不談。

2012、2013年的總預售金額約為1.33億元，如果今年豪布斯卡項目剩下所有房源均在下半年交房結轉，該項目下半年還能實現4400萬元以上的營業收入。按照23%的毛利率，能實現近1000萬元的毛利潤。然而，按此毛利率該項目上半年毛利潤應當超過2000萬元，但營業利潤僅為765萬元，說明項目公司三項費用約1200萬元。豪布斯卡項目目前是上海新梅唯一的房地產開發項目，如果下半年還不能實現較大數額銷售，豪布斯卡項目乃至上市公司都很有可能會陷入虧損。上海新梅在2013年虧損2673萬元，今年如果繼續虧損將被ST。

現有資產無法支撐估值

2012年上海新梅扣除非經常性損益后的凈利潤為-528萬元，2013年更是惡化為-2673萬元，難以用來對公司進行估值。那么公司的現金流和資產情況如何呢？公司經營活動產生的現金流量凈額在2012年為790萬元，到2013年轉為-8385萬元，但在今年上半年還是凈流出1800萬。這說明目前公司的現金流量數據在估值時也已失效。

2014年半年報顯示，公司的資產總計9.14億元，主要為4900萬現金，賬面價值為4.42億元的待售房地產，2.7億元對河南省宋河酒業股份有限公司10%股份的長期股權投資和1.05億按成本計量的投資性房地產。除去3.93億元負債后凈資產為5.09億元。從公司的資產情況來看，其價值還是比較公允的，如果市場好轉比較容易變現。

公司9月12日收盤股價為6.92元，對應市值為30.89億元。僅靠上海新梅的當前資產，遠無法支撐其超過30億的市值，公司目前也沒有其他項目在未來可以創造價值，因此當前對公司估值中的溢價部分約25億元反映的主要是上市公司的殼資源價值。

商業項目急于委托為哪般

上海新梅公告稱，由于根據規劃要求，公司控股子公司江陰新梅在其所開發的新梅豪布斯卡項目中必須持有并經營部分商業面積，該部分商業地產的持有和租賃業務，與公司大股東興盛集團將發生同業競爭。因此，現任董事會多次試圖將豪布斯卡商業項目委托給他人經營。5月31日，上海新梅發布公告，擬將總建筑面積為15762.60平方米的江陰新梅城市廣場委托給關聯方江陰新梅商業管理有限公司經營管理，委托經營期限為5年，委托經營管理期間，按每個經營管理年度商鋪經營所得的凈利潤的60%作為經營管理報酬。但該提案遭到了6月25日股東大會的高票否決。7月23日，公司董事會又提出議案將江陰新梅豪布斯卡項目中的商業用房（其中商鋪面積為26417.15平方米，地下車庫面積為17840.96平方米）委托給迪諾曼（蘇州）科技服務有限公司經營管理，委托期限為15年零6個月。

對于目前控股方興盛集團急著要將該項目進行委托的動機，人們不便妄自揣測。但興盛集團目前已不是最大股東，未來很有可能失去控制權，屆時也就不存在所謂的與興盛集團之間的同業競爭了。因此，在上海新梅控制權爭奪告一段落之前，公司何妨稍緩一下將豪布斯卡商業項目進行委托管理，等公司未來戰略方向厘清之后再做處理為妥？

戰略重組將是唯一出路

可以看出，上海新梅僅依靠現有資產已無法將公司發展壯大，其唯一出路似乎就是通過定向增發引入關鍵資產進行重組。而市場目前的估值也部分反映了這樣的重組預期。興盛集團控制的原董事會曾經先后嘗試過拿地換酒重組方案，石墨烯概念方案，文化傳媒類資產注入方案，但均未能成功。

從簽署《一致行動人協議》的上海開南等舉牌方背景來看，上海瑞南企業發展集團的優勢資源也可能被上海新梅未來的轉型所利用。據媒體報道，上海瑞南旗下頗有看點的是天然氣項目。北京正謀也具有較豐富的投資界背景，可以為整合資源提供幫助。無論未來上海新梅將引入什么項目和資產，都必須著眼企業的長遠發展，不能僅僅炒作概念使少數股東短期獲利，只有這樣才能獲得廣大中小股東的衷心支持。