首單土地流轉信托因何擱淺

時隔160天，首單土地流轉信托至今“引而未發”。

去年10月10日，中信信托公告稱：“中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”正式成立，這意味著國內首單土地流轉信托正式落地。

一直以來，金融服務的不對稱和相對滯后成為制約農業經濟發展的重要瓶頸，在此背景下，土地流轉信托應運而生，業界預測，其將在促進土地規模流轉和現代農業真正發展發揮重要作用。

如此重要的土地流轉信托為何難以成行？其背后又有哪些因素掣肘？筆者通過實地采訪，一層層揭開隱藏其深處的種種原因。

示范園運營遭遇瓶頸

2011年下半年，安徽帝元生物科技有限公司通過招商引資落戶埇橋區朱仙莊鎮，并成立了帝元公司，意在打造包括種植業、養殖業、生物質能源、設施農業和農業科研五大板塊的現代農業循環經濟產業示范園。在埇橋區和朱仙莊鎮政府的支持下，帝元公司分兩批從朱仙莊鎮下轄的朱廟村、塔橋村流轉農業用地5411.42畝。

然而，筆者實地走訪后發現，原先五大板塊的規劃只有種植業得以順利開展。帝元公司總經理張啟明接受筆者采訪時稱，其余四大板塊中的養殖業、生物質能源都是示范園的核心項目，目前均已立項，但是卻遇到土地性質、資金方面的瓶頸。

“后續養殖業、生物質能源項目的節能評估、環境評估、專家論證和可行性報告均已通過，我們已經拿到了發改委下發的項目立項的文件，但是受到土地性質的制約，示范園里的土地都是耕地，根據我國相關規定，耕地只能種植農作物，我們后續的養殖業、生物質能源無法在耕地上開展，希望政府能幫助解決項目建設用地問題。”張啟明說道。

朱仙莊鎮黨委副書記姜勁松表示，示范園耕地性質確實制約其后續項目發展，眼下比較可行的方案是土地置換，即通過復墾其他土地，在保證總耕地面積不變的基礎上，把示范園的耕地置換成一般農用地，但是苦于沒有指標。

姜勁松坦言了解示范園的難處。“僅靠糧食豐產一個項目的產出要覆蓋土地流轉費用和維持企業運轉費用，企業非常困難。我們去年就已經向省里申報指標，至今已過半年，依然沒有得到批準。”

融資難 資金鏈承壓

筆者調查發現，目前支撐示范園運轉的主要靠帝元公司自有資金以及政府補貼。

根據安徽省宿州市金融辦提供的《埇橋區農村土地流轉信托計劃開展情況》顯示，截至2013年11月底，帝元公司自示范園項目啟動后，已先后投入7500萬元，建成3000多平方米的宿舍樓和綜合樓，7000多平方米的玻璃連棟大棚，13棟溫室大棚等基礎設施建設，示范園項目出現了資金短缺。此外，帝元公司已先后三次轉給朱仙莊鎮財政所土地租金1476萬元。

張啟明坦言，示范園成立至今投入已接近1億元，但目前沒有利潤，公司只能繼續追加投資。

除了帝元公司自身大手筆投入，當地政府也給了不少補貼。姜勁松稱，政府方面自2011年至今，前后補貼接近4000萬元。

“首先我們承擔了40%的土地流轉費用，還包括農業補貼，糧補、財政、基礎配套設施都需要政府出資。”姜勁松告訴筆者，“2012年，我們爭取農業綜合項目1800萬元；另外，農業水利科技方面爭取了一部分扶植資金，2011年10月以來，扶持資金和區政府補貼要超過1500萬元，如果加上農業綜合項目，接近4000萬元。”

張啟明表示，示范園五大板塊耗資龐大，帝元公司自身財力有限，也曾動過向銀行融資的腦筋，但是卻苦于沒有銀行認可的抵押物。

“銀行貸款質押登記需要產權證，但是示范園的土地都是當地農民的，我們無法辦理各種有效權證，所以說銀行貸款這條路走不通。”張啟明說道。

談到農企融資，姜勁松嘆了口氣。“目前針對農企的融資平臺太少了，商業銀行對農企融資門檻設的很高，一般都要求抵押，但是農用地不能抵押，農村住房商業銀行也看不上。”

“除了商業銀行，現在農企融資更多的還是通過地方農村合作信用社、村鎮銀行。但此類金融機構受資產負債比限制，以小額資金貸款為主。”安徽省宿州市金融辦相關人士表示：“農企或者嘗試接觸小貸公司等民間資金，但年化18%收益率只適合短期拆解，農企借貸的錢周期長，回報慢，不適合。”

信托融資仍未到賬

由于資金承壓，帝元公司和中信信托進行聯系，希望獲得中信信托的資金支持。

經過中信信托、帝元公司和埇橋區政府三方共同醞釀，決定設立以農村土地使用權作為信托產品的合作項目，由埇橋區政府對分散的農戶土地經營使用權進行歸集后，將農村土地使用權作為信托財產委托給中信信托指定的第三方企業帝元公司經營管理。該項目于2013年9月簽訂協議，10月10日正式對外發布。

鑒于流轉土地承包經營權將于2025年10月到期，該信托計劃設立將從2013年9月開始至2025年9月終止，信托期限12年。

“中信信托的介入意味著原來帝元公司在示范園項目的地位發生了改變，帝元公司由投資方和土地使用權擁有企業，變為中信信托的服務運營商和項目投資方。”安徽省宿州市金融辦相關人士告訴筆者。

“埇橋區政府作為第一委托人參與信托項目，朱仙莊鎮兩個村的土地使用權流轉給村委會，再由村委會流轉給鎮政府，鎮政府再流轉給區政府，區政府將5400多畝土地使用權委托給中信信托經營管理，定期獲得土地租金和信托收益。中信信托作為受托人介入經營管理，已計劃向示范園項目提供融資1.1億元，年化利率10%，推動示范園發展。”上述人士向筆者詳解了這筆融資過程。

張啟明告訴筆者，這筆資金本用以支持后續生物質能源、養殖業等項目開展，但是這些項目卻因土地性質問題無法如期正常開展，故中信信托資金遲遲未能到位。

“中信信托的融資款項必須根據項目進度專款專用，后續項目開展前，我們也不希望使用這筆資金，畢竟要承擔近10%的融資成本。”張啟明說道。

中信信托相關人士接受筆者采訪時也坦言，給予示范園的融資確實還未開始募集。

“信托資金的使用需要符合我們的放款條件，示范園后續項目還需相關政府部門批準才能開展，中信信托只會在項目開啟需用資金的時點才會打款，已經有機構積極與我們咨詢相關合作事宜，不過募資方式到底是集合信托還是單一信托仍無定論。”上述人士告訴筆者：“一旦項目審批通過，在法律允許的范圍內，中信信托就可以提供資金支持。”

出租土地農戶收益有保障

由于土地流轉信托計劃是將分散于各農戶的土地承包經營權集中整合，并視情況進行土地整理和農業設施建設投資，出租給專業農業經營公司、家庭農場或種糧大戶，通過集約化經營提升農戶的地租收益。因此信托計劃的成功取決于農戶土地承包經營權信托財產的順利交付和承租方未來經營情況良好足以保障和提升農戶地租收益。

中信信托董事長蒲堅在《解放土地——新一輪土地信托化改革》一書中透露，“中信-農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”的風險控制措施，除了保證土地整體承租、審查農企經營能力外，一些條款的設立保證了當面臨各種不利環境時農戶的利益。

比如帝元公司承諾，確保信托計劃實際獲得的租金收入不足以支付農戶基本收益時，帝元公司應按中信信托要求向信托計劃補足該等資金缺口；要求承租企業購買農業保險以對抗農業市場波動的市場風險，保證農地租金。

此外，該信托計劃設置可提前終止等止損機制。“如出現重大不利情況（政策、經營等方面的原因）時，信托計劃提前終止時，中信信托返還農戶的土地承包經營權信托財產，將出租土地的權利和義務移交給農戶。”

中信信托對帝元公司評估后認為：示范園項目正式運轉后年平均利潤約1.63億元，預計所得稅約為4081.72萬元。

根據安徽省宿州市金融辦去年12月完成的《埇橋區農村土地流轉信托計劃開展情況》，示范園引入中信信托后，原定土地租金標準保持不變，只是給付方式有所調整。

原來帝元公司將土地租金轉交給朱仙莊鎮財政所，由鎮政府分配給農戶；今后帝元公司要將土地租金付給中信信托，由中信信托支付給區政府，再由區政府分配給農戶。

同時，今后示范園經營收益，帝元公司直接投資部分可收取回報，通過招商引資還可以收取管理費，中信信托選定帝元公司作為運營商，還需按50元/畝/年支付管理費；示范園土地增值收益部分按照三七開分配，中信信托得30%，埇橋區政府得70%，埇橋區政府再將這部分增值收益全部分配給農戶。

中信信托在獲取貸款利差收益之外，也有可能獲取增值收益（土地增值收益：因中信信托加強對土地整理、水利、道路等投入，提升土地功能和產出率而增加的土地租金等）。不過，筆者從宿州市金融辦相關人士處獲悉，由于土地增值過程比較漫長，村民尚未收到這部分收益。

此外，目前中信信托、帝元公司和埇橋區政府未就風險分擔作出具體約定，將在近期進行細化討論。但原則上已確定對農村土地信托項目進行特殊處理，委托方不承擔風險，不論經營狀況如何，確保農民基本地租的給付。

新一期土地流轉啟動暫無時間表

盡管示范園遭遇土地性質限制、資金緊張等問題，但張啟明依然對示范園未來充滿信心。他相信，2014年年底前，示范園五大板塊中的設施農業、農業科技孵化器都將順利啟動。

據其透露，示范園項目規劃總投資約10.5億元，其中養殖業計劃投入2.6億元，生物質能源2.25億元，他表示，養殖業、生物質能源、三網合一設施農業是示范園的核心項目。

“養殖業方面我已經與正大集團簽訂合作協議，由我們先期投入1.5億元，搭建養殖平臺，租給正大使用，養豬場規模約為10萬頭生豬，正大集團自產自銷，我們按照投資回報的13%收取租金，估算下來每年接近2000萬元的租金收入，后期再投入1.1億元。”張啟明說道。

“生物質能源是利用種植農作物的秸稈、養殖業的排泄物，通過生物質技術生產沼氣供給地方發電，還可以生產天然氣對外銷售。”張啟明告訴筆者：“如果示范園五大板塊全部啟動，建成投產后每年的凈利潤在4000萬～5000萬元。”

姜勁松也對示范園未來表示樂觀。“政府已申請世界銀行貸款1000萬美元，目前部分款項已經到位，再加上中信信托的融資，示范園資金問題可以得到有效解決。”

不過，談及示范園第三期土地流轉何時啟動，張啟明表示目前暫無時間表。“示范園規劃啟動占地面積1萬～2萬畝耕地，建設期限為5年。目前第一期3400畝，第二期2000畝，后續是否繼續流轉要根據我們公司的經營需要，一旦解決了資金、土地性質問題，第三期應該能夠順利啟動。”張啟明說道。