論業主共同管理權的完善

摘 要 目前我國法律規定下的業主大會是不完整的非法人團體，缺乏起訴資格。通過賦予業主大會起訴資格，成立業主小組作為業主大會分支機構，規范書面征求意見書等措施來完善業主大會制度，同時，細化對業主委員會的相關規定，加強對業主委員會與物業服務企業的監督，明確劃分行政部門與群眾自治性組織的職責，以此來保障業主共同管理權的實現。

關鍵詞 共同管理權 建筑物區分所有權

一、影響當前我國業主共同管理權實現的因素

根據《物權法》第七十條規定，業主作為房屋的所有權人，對于建筑物內的經營性用房、住宅等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主共同管理權屬于業主成員權的范疇，指業主基于建筑物的構造、權利歸屬以及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體中的成員而享有的權利和承擔的義務。

1、業主共同管理權的規定不科學

首先，關于籌備組的規定不合理。《業主大會規程》第五條規定不太合理，一方面籌備組的職責是成立業主大會，保障業主利益。另一方面建設單位在業主大會未成立前可以選聘前期的物業服務企業，這些前期物業服務企業基本是建設單位的下屬企業，有利益關系，建設單位不希望業主更換物業服務企業，自然不會積極促成業主大會的成立，也就不會認真履行籌備組的各項工作，甚至百般推辭使得籌備組難以成立，也就無法籌備首次業主大會。

其次，業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會的任何決議都是通過業主委員會來付諸于實踐，是十分重要的機構。業主委員會不能正常運作，業主的共同管理權就無法實現。然而，《物權法》、《物業管理條例》對業主委員會都只做了原則性規定，而未細化。

2、監督體制不健全

首先，對業主委員會的監督不到位。業主委員會出現各種違法規定的現象原因之一就是業主委員會的監督機制不健全，法律、法規都規定業主大會有監督業主委員會的職責，但是對業主大會需要監督業主委員會那些方面的事務、以及監督的方式都未作明文規定。況且，業主大會召開的次數少，間隔的時間較長，起到的監督作用有一定滯后性。而且，監督應該是多方位、多層次的，僅僅依靠業主大會進行監督過于單薄，應該增加監督主體，細化監督規定，構建完善的監督體系。

其次，對物業服務企業監督不足。業主對建筑物共有部分的管理可以委托給專業的物業服務企業進行管理，《物業管理條例》、《業主大會規程》均規定由業主大會、業主委員會監督物業服務企業的工作，但是監督的具體方面卻未作規定，業主大會、業主委員會具體該如何監督未能明確，監督制度沒有完全建立起來才使物業服務企業在實際生活中出現侵犯業主權利、濫用職權、擅自挪用維修基金的現象。

二、業主共同管理權的完善

業主的共同管理權需要通過全體業主共同形成決議才能行使，目前，業主共同管理權在行使的過程中遇到一些問題，碰到各種障礙，通過上文對問題產生的原因分析，提出以下幾方面建議。

1、引入業主團體這個概念，并且在法律中作出明確規定，建筑區域內的區分所有權人自動成為業主團體的一員，不用履行任何手續，但是現在并不急于將業主團體定性為法人，而是賦予它一定的民事主體資格，規定其可以在小區物業管理事務上享有民事權利能力，具有民事主體資格，而且其民事行為能力僅限于小區物業管理事項，不能擴大到其他領域。從這個意義上講，業主團體是一個人格被嚴格限制在一定范圍內的獨立民事主體。可以將業主大會定義為業主團體的權力機關，業主委員會為業主團體的代表機關和執行機關，并允許其以自己的名義對外實施業主大會的決議，確定業主委員會可以代表業主團體對侵犯業主共同利益的個人或組織提起訴訟。

2、規范書面征求意見的方式

書面征求意見書是一種較好的意見征求方式，現在的小區規模大，業主人數多，采用集中議事的方式不容易，通過書面意見征求書征求不能出席業主大會的業主們的意見，這些意見體現出這部分業主的意愿，在業主大會召開時，讓這些書面征求意見書作為現場表決的補充方式，能反映出更多業主的意志，更好的平衡全體業主的利益。

3、細化對業主委員會的規定

業主委員會是業主團體的執行機構，作為業主團體中的一個下設機構，要求業主委員會到行政部門進行備案缺乏法律依據，但是由于我國業主自治還處于發展狀態，需要行政部門的引導，因此，就目前的實際情況而言，業主委員會成立后去行政部門備案還是有好處的，只是需要明確備案的性質、程序和時間。此外，要確定業主委員會的責任承擔，對于業主委員會濫用職權侵犯業主共同利益或者是某個業主利益的，業主或者業主監事會可以對參與侵權行為的業主委員會委員提起訴訟，要求其承擔賠償責任。

4、建立健全的監督體制，設立業主監事會。

業主監事會的設立可以仿照公司監事會的設立，由業主大會選舉產生，監事可以是業主，也可以是業主以外的其他專業人員，例如會計師、律師等，專業組成類別由業主大會決定，但業主委員會委員不得兼任監事會監事。監事會的職權包括：第一，可隨時調查專項維修基金使用情況以及物業服務企業的維修基金賬簿；第二，《業主大會規程》中規定的業主委員會應召集臨時業主大會的情況出現，業主委員會怠于行使召集權，則業主監事會可行使召集權，召開臨時業主大會；第三，列席業主委員會會議，可以對業主委員會的決議提出異議，并可要求其復議；第四，對濫用職權的業主委員會委員提起訴訟，以業主團體的名義要求其承擔賠償責任。

5、加強對物業服務企業的監督。

首先，要求物業服務企業定期公布相關事項。需要定期公布的事項可以在物業服務合同中進行約定，這些事項應包括物業管理費用使用情況，維修項目、更換項目的收支賬目等財務賬簿。其次，增加監督機構。為避免作為監督方的業主委員會與物業服務企業聯合起來，制造假維修項目，騙取維修資金，需要增加新的監督機構，即由業主監事會對物業服務企業的工作進行監督。再次，行政主管部門加強對物業服務企業的監管。行政主管部門要進一步加強對物業服務企業資質的審查，制定嚴格的準入門檻，并不定期地抽查物業服務企業的工作，對資質評定采用浮動等級制，一經查出有問題，輕則降低等級，重則取消資格。

（作者單位：廣東莞信律師事務所）