房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)管理研究

摘要：在新的歷史條件下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成為支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)不斷的上揚(yáng)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控日趨增強(qiáng)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立足，成為房地產(chǎn)企業(yè)首先要考慮的生存問(wèn)題。稅收籌劃在這個(gè)階段就凸顯出了它的重要性，同時(shí)，還應(yīng)該清楚的看到稅收籌劃的兩面性。在謀劃實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大限度增長(zhǎng)的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也在逐步增加。正確認(rèn)識(shí)事物的兩面性，尋求合理合法規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)的方法途徑，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道難題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收謀劃 效益 風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

隨著全球經(jīng)濟(jì)信息化和一體化時(shí)代的到來(lái)，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，現(xiàn)已邁向了一個(gè)新的臺(tái)階。在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)下，籌劃已然躋身于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的龍頭位置，其中最重要的要數(shù)財(cái)務(wù)管理工作的謀劃，這需要站在時(shí)代發(fā)展的前沿牢牢把握住政策走向用發(fā)展的眼光看問(wèn)題。而財(cái)務(wù)管理工作的重中之重就是稅收謀劃，稅收謀劃是財(cái)務(wù)管理工作的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著至關(guān)重要的作用?，F(xiàn)今，高房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)企業(yè)成為人們的眾矢之的。這種看法是片面的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著明顯的誤解。房地產(chǎn)企業(yè)在追逐利益的過(guò)程中，要計(jì)算成本，而造成成本高的一個(gè)重要因素就是稅收成本。所以，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅收謀劃，拉低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的根本途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

（一）概述

稅收籌劃，通俗一點(diǎn)講就是合理避稅，就是在法律規(guī)定的框架內(nèi)遵從政策導(dǎo)向，企業(yè)根據(jù)自身情況做出提前籌劃安排，籌劃的內(nèi)容包括經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)等方面的部署，從而實(shí)現(xiàn)稅收利益最大化，有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。目前，我國(guó)的大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃理解的并不是十分透徹，還處在不斷摸索的階段當(dāng)中。稅收謀劃涉及的知識(shí)比較復(fù)雜，可以說(shuō)是集企業(yè)管理、財(cái)務(wù)管理、稅收管理于一體。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要投入大量資金，建設(shè)周期一般會(huì)很長(zhǎng)，受政策影響很大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)很高。用好稅收籌劃，可以有效降低企業(yè)涉稅費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)能力和競(jìng)爭(zhēng)能力的有效途徑，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值。

（二）必要性

稅負(fù)重是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)公開的秘密，尤其是在出租及房地產(chǎn)交易階段，城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，如同一座座小山壓在房地產(chǎn)企業(yè)的頭上，極大地增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控處于打壓態(tài)勢(shì)，前途命運(yùn)不是很明確，內(nèi)外交困下，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變粗放式經(jīng)營(yíng)手段，研究合理合法的辦法，降低稅收成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收系統(tǒng)的名聲不是很好，有“納稅侏儒”之稱，說(shuō)明企業(yè)總在想盡辦法偷稅漏稅，試圖鉆政策的空子，納稅意識(shí)非常淡漠。殊不知，企業(yè)自認(rèn)為的“高明”卻是將企業(yè)推向窮途末路。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，我國(guó)陸續(xù)推行了很多稅收方面的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)只要采取合理合法的避稅方案，既可以避免犯罪，又可以增加企業(yè)信譽(yù)。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，樹立良好的形象，建立品牌，宣傳企業(yè)文化，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的不二選擇。稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)這一理想的重要途徑，有效的增強(qiáng)了企業(yè)納稅意識(shí)和社會(huì)責(zé)任心。

稅收籌劃本質(zhì)上是一種財(cái)務(wù)行為，是財(cái)務(wù)管理的一種重要手段。它可以合理優(yōu)化配置使用資金，補(bǔ)充調(diào)整現(xiàn)金流，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略財(cái)務(wù)目標(biāo)的可靠幫手。稅收籌劃對(duì)提高地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平有著很強(qiáng)的促進(jìn)作用。只有實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)才會(huì)擁有源源不斷的發(fā)展動(dòng)力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析

我國(guó)稅收名目繁多，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅收項(xiàng)目主要有12個(gè)，本身房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用量大、建設(shè)周期長(zhǎng)，客觀上稅收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著很大的制約作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從稅收上進(jìn)行籌劃。這里依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期為主線，進(jìn)行分析。

（一）立項(xiàng)階段

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)是統(tǒng)籌戰(zhàn)略全局的，稅收籌劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段意味著財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)。這個(gè)階段可以采取的策略主要有兩種，一是房屋代建，二是合作建房。房屋代建，顧名思義就是代替客戶進(jìn)行房屋建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這種方式取得的報(bào)酬屬于勞務(wù)報(bào)酬，而勞務(wù)報(bào)酬屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，相比經(jīng)營(yíng)稅種，這樣可以有效的降低房地產(chǎn)的繳稅負(fù)擔(dān)。合作建房直白一點(diǎn)講就是“有錢出錢有力出力”，一方提供土地，一方提供資金，通過(guò)這樣的形式，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理避開繳納土地增值稅，從而降低了成本。

（二）銷售環(huán)節(jié)

這一階段是最大化的體現(xiàn)稅收籌劃成果的階段，立項(xiàng)階段與銷售環(huán)節(jié)緊密相依，有著非常大的籌劃空間?；I劃空間大，意味著企業(yè)節(jié)約成本的空間大。房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋銷售價(jià)格的時(shí)候，要進(jìn)行合理有效的籌劃分析。我國(guó)現(xiàn)行以30%為基礎(chǔ)、10%遞增的回報(bào)超率累進(jìn)稅率政策，配以增值稅低于20%免征增值稅的政策。在這樣的稅收政策下，即使開發(fā)商降低了房屋銷售價(jià)格，在繳稅上也可以把損失彌補(bǔ)回來(lái)。因?yàn)榉课菔蹆r(jià)低，繳納的稅金就低。此外，開發(fā)商還可以下設(shè)銷售公司，讓二級(jí)公司運(yùn)營(yíng)房屋銷售事宜，這樣就能夠有效的節(jié)約土地增值稅和企業(yè)所得稅。對(duì)于一些沒(méi)有出售有待出租的房產(chǎn)，可以采用入股聯(lián)營(yíng)的方式，房地產(chǎn)企業(yè)只需繳納企業(yè)所得稅即可，不用繳納營(yíng)業(yè)稅及其他稅種，從而有效的減輕了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）交付驗(yàn)收階段

在此階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司進(jìn)行清算，包括清算其總資產(chǎn)、債權(quán)與債務(wù)等，調(diào)節(jié)清算與經(jīng)營(yíng)的收益，從整體層面上降低公司的稅賦，情況。另外，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)有一些尾房，可以對(duì)尾房進(jìn)行重新定價(jià)，進(jìn)行納稅調(diào)整，最大限度的降低企業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

天有不測(cè)風(fēng)云，人有旦夕禍福。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，會(huì)有很多不確定的因素來(lái)影響籌劃結(jié)果。

一是政策風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，居高不下的房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場(chǎng)體系的風(fēng)口浪尖，政府會(huì)根據(jù)國(guó)民生產(chǎn)情況隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于政策變化方向不具備前瞻性，并且對(duì)稅收政策吃的不透，一些自認(rèn)為合理避稅的做法其實(shí)是違反法律規(guī)定的。

二是運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自身是房地產(chǎn)行業(yè)的組成部分，整個(gè)行業(yè)的前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)生活緊密相關(guān)，其復(fù)雜程度也造成了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收謀劃的風(fēng)險(xiǎn)，致使操作上存在很大風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略大方向上不變，但是在具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上卻不是一成不變的，需要根據(jù)實(shí)際客觀情況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。有的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，就是原本已經(jīng)制定好稅收籌劃方案，當(dāng)時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生改變，使得稅收策劃方案也要隨之發(fā)生變化。員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生命，沒(méi)有員工就談不上企業(yè)生存。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三是法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃業(yè)務(wù)并不是非常熟悉，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候往往和法律法規(guī)打擦邊球。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策理解有偏差，在制定出稅收籌劃方案后得不到稅務(wù)部門的認(rèn)可，這種情況下就會(huì)出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，大大增加了房地產(chǎn)違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的根本目標(biāo)是采取有效經(jīng)營(yíng)手段制定合理合法措施有針對(duì)性的控制風(fēng)險(xiǎn)，從而做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)損失。主要采用的方法有以下幾種：

一是以法律為準(zhǔn)繩，牢固樹立稅收籌劃理念。房地產(chǎn)企業(yè)必須具備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，時(shí)刻緊盯國(guó)家出臺(tái)的稅收方面的政策法規(guī)，牢固樹立法制觀念，增強(qiáng)依法納稅的意識(shí)，切實(shí)體會(huì)稅收籌劃給企業(yè)帶來(lái)的好處。

二是提高房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)。員工素質(zhì)直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅收籌劃是一項(xiàng)科學(xué)性高、綜合性強(qiáng)、技術(shù)性精的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要員工具備高度的職業(yè)素質(zhì)。員工的素質(zhì)提高了，企業(yè)的整體素質(zhì)才會(huì)提高。

三是從大局出發(fā)，顧全企業(yè)整體利益。稅收籌劃活動(dòng)最能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大化價(jià)值為根本。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，要從整體戰(zhàn)略出發(fā)，用發(fā)展的眼光看待問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想立于不敗之地，就要爭(zhēng)取認(rèn)識(shí)稅收籌劃的意義和風(fēng)險(xiǎn)，順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向，運(yùn)用好稅收杠桿，為行業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

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（責(zé)任編輯：李科鑫）