土地增值稅改革設想

摘要：改革開放以來，隨著社會主義市場經濟的不斷發展，房地產企業如雨后春筍般出現，為了調節土地使用帶來的壓力，我國政府開始征收土地增值稅。土地增值稅作為一種新興的稅種，目的是調節房地產銷售收入，但是對納稅人同一筆收入有重復計稅現象，違反了稅收的基本原則。本文建議取消土地增值稅，進行土地增值稅改革。

關鍵詞：土地增值稅 改革 設想

作為世界上最大的發展中國家，在激烈的國際競爭中，要想保持經濟平穩較快發展，迫切要求加大改革力度，進一步破除制約經濟結構調整和經濟發展方式轉變的體制機制障礙，切實推動科學發展。土地增值稅的實施，影響了我國經濟發展進程，具體表現為：1、在征收方面按照預征率預征，具體最低預征率由當地稅務進行確定。這個預征率首先是有問題的，一個項目最終能盈利多少，稅務是沒辦法進行核定的。相對高利潤的項目，地產公司大多愿意按預征率繳納。而許多項目并沒土地增值稅或低于預征率，對于房地產公司來說，是不愿意交的。現實中，交納稅收入庫很容易，但一旦稅款交進國庫，想退款是很困難的，基本上難操作，誰也不愿意承擔責任。往往房地產公司是以項目成立的公司，這樣造成前期交納的稅款無法退回，所以房地產公司只能采用違背稅務的做法，在預征環節少交，以免后期多交而無法退庫。便出現了央視炮轟萬科等房企少交土地增值稅的現象。2、土地增值稅計算過程過于復雜，首先每個房地產項目從土地、設計、建設到融資等，沒有很多可比性，還有核算方面的差異。土地增值稅有同企業所得稅的內容，并沒成為房地產房價調節的工具。所以本文建議取消土地增值稅。

一、我國土地增值稅現狀

1.違反稅收立法原則

我國稅種較多，土地增值稅只是一種，無論是什么時候，稅種的稅收制度要根據稅收的立法原則來進行制定，我國稅收具有強制性、無償性、固定性，而實行的土地增值稅的立法原則是有效抑制炒買炒賣國有土地的投機行為，維護國家利益增加財政收入，規范以及維護房地產市場秩序。對于企業運營來說，利益才是最終目的，企業通過一些投機手段來獲得收益，這是市場運作的結果，而市場本身就有一定的投機性質，在運作過程中，不需要政府通過稅收來影響市場的運行，所以土地增值稅的開征違反了稅收的調節作用。再比如，一些政府官員通過一些國家政策來調節土地價格從中獲利，開征土地增值稅只能規范經濟行為，卻很難規范政府行為。

2.征稅方式不當

土地增值稅容易造成重復征稅，從而造成不當的征稅方式。土地增值稅是對土地增值額部分進行計稅，對于房地產項目來說營業稅對營業收入全部進行計稅，而房地產商通過不正當手段和投機方式獲得的利益的土地增值額部分也已計入營業收入計征了營業稅和城建稅；房地產商的房地產收入總額扣除成本、費用、稅金、損失后的余額即土地增值額和四級超額累進稅率計算繳納土地增值稅中。這些都是土地增值稅的征稅方式，他違反了我國稅收的立法原則，對同一納稅人的同一筆收入進行重復征稅，給人們造成損失。

二、改革措施

1.提高買房人交易印花稅

房地產印花稅是指因房地產買賣、房地產產權變動、轉移等而對書立的或領受的房地產憑證的單位和個人征收的一種稅賦。由于土地增值稅沒有很好的調節房地產的房價，所以為調節樓市，提高買房人印花稅稅率，這樣一來不僅可以抑制投資人欲望，還能增加財政收入；在稅收征收上，土地增值稅是平時預征，項目結束或達到清算條件時進行清算，而印花稅是一次性征收，對證書范圍內的進行征收，不在范圍內不征收，這樣就避免了納稅人重復繳稅的難題。只要一簽合同，必須交納，哪怕毀約，也不退款，還能減輕企業稅收負擔。稅率可根據不同區域不同商品房進行設定，不定期隨房市進行稅率調整。這樣一來不僅可以使房地產市場逐步規范，也可以讓房地產投資商的投資回報趨于正常。

2.修改房產稅

改革開放以來，我國經濟社會形勢發生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產市場日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，房地產也成為個人財富的重要組成部分。根據中共中央關于制定“十二五”規劃的建議中提出的要求，有必要研究推進房產稅改革。比如定期申報居住情況，申報交納房產稅。根據個人房屋所有情況來交納稅收，家庭一套房在一定面積下自住免征，在一定套數上或一定面積上，按一定稅額也交納，可參照房屋成交價或市場價。可以防止炒樓，增加炒樓成本，掌握公民不動產情況、居住情況，同時便于治安管理等。鼓勵房屋出租，有房屋出租，減免房產稅，解決無房人住房問題，同時降低住房租金（因有稅收減免），自住房屋，有出租的，減免征收房產稅，同時減免出租房屋給個人居住環節中除個人所得稅以外的所有稅收。如租客有房同時租房居住，所租房屋視同自有房屋，計算房產稅時，需要計算在內，防止互租換取減免。通過改革不僅能夠增加稅收還能夠節約土地資源，對于居民來說有多套房就要多交稅，防止個人持有物業過多。這有利于引導居民合理住房消費，促進節約集約用地。我國人多地少，需要對居民住房消費進行正確引導。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產稅，通過增加居民住房持有成本，可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用。

三、結語

土地增值稅雖然違反了我國稅收的立法原則，但是側面反映了我國房地產商為了獲取暴利采用不正當的投機倒把行為，違反了市場交易原則，也使得人們為住房價格擔憂。政府應該適當的制定法律條款，約束房地產開發商蓄意抬高房價的行為，為人們的住房提供一定保障，使人們有房可住，有房可買，加大執法力度，嚴厲打擊投機倒把行為，加強宏觀調控，使社會主義市場經濟能夠正常運行。

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（責任編輯：劉璐）