賣房悔約 你憑啥

情況1

中介挑唆 賣主找茬撕契約

電表被拆，門鎖被砸……自從買下小楊的房子后，老張一家的日子從沒消停過。終于在忍無可忍之下，老張決定將其告上法庭。

老張說，去年，他通過中介公司與小楊簽訂了《北京市存量房買賣合同》，雙方約定：小楊將位于北京市海淀區西三旗的房產賣給老張，總價210萬元。按照約定，老張于12月7日向小楊支付了80萬元首付款。隨后小楊就到外地出差去了，他走前將房屋交付給老張使用，并約定等自己出差回來后，老張支付剩余尾款并辦理過戶手續。

在交完首付款后，老張和妻子高高興興地搬進了新房。為了安全，老張在入住前還安裝了一個新防盜門。然而讓老張沒想到的是，3個月后，出差回來的小楊卻通過中介向老張暗示要漲價。對此，老張堅決不同意漲價，“白紙黑字簽了協議的，怎么能說變就變！”

后來老張得知，原來是中介在這里起了作用，他們給小楊找了一個能出更高價格的買家。隨后，令老張意想不到的事情發生了。他家的電表竟被人拆走了，老張十分氣憤，立刻給小楊打電話，明確告知若不立即將電表裝上，就會將其告上法庭。

誰知小楊毫不理會，反而囂張地表示：“再加價30萬，否則我立刻收回房屋！”之后的一個星期，老張都是跟妻子晚上點著蠟燭度過的。

而小楊發現斷電不起作用，就開始伙同中介公司的人，每天晚上堵老張家的門鎖孔，一連堵了4次。最后一次趁老張不在家，小楊居然用鐵錘將門鎖砸壞，之后徑直走入房中，取走了客廳墻上自己沒拿走的墻畫。老張一家的生活受到了嚴重影響，最終，忍無可忍的老張決定將小楊告上法庭……

案外思考

首付后過戶前 買主享有使用權

本案中，房子沒有過戶，所有權還是小楊的。但他在收取了老張的首付款后，已經將房屋的使用權交付給老張。案件中，小楊和中介堵鎖眼、砸門鎖，明顯是侵犯老張防盜門所有權的行為，應該承擔全部損失賠償責任。而且小楊還有砸門鎖的行為，已涉嫌觸犯我國《刑法》規定的“故意毀壞公私財物罪”，在砸壞門鎖后，小楊私自進屋的行為更是涉嫌“非法侵入住宅罪”。

對此，老張可以提起合同繼續履行之訴，要求法院判令小楊繼續履行合同，并協助老張辦理房屋過戶手續。在合同繼續履行之訴中，可同時根據合同約定，要求小楊支付延期履行合同的違約金。

情況2

夫妻共有房 一方后悔想“賴賬”

雖然還沒有最后辦理過戶，但張杰還是把新買的二手房裝修一新住了進去。然而讓他沒想到的是，他在新房子住了9個月之后，突然接到了原房東的起訴書……

2009年3月，經過中介介紹，張杰與小李簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定小李將該房屋賣給張杰。當時，張杰按照合同約定支付了定金和首付款，小李也依約交付了房屋。之后，張杰對房屋進行裝修后一直居住，但雙方未辦理產權過戶手續。

誰知在2009年年底的時候，小李的妻子王某突然訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。

在法庭上，小李的妻子王某說，雖然房子的產權登記在丈夫一人名下，但這套房屋是兩人婚后共同出資購買的，屬于夫妻婚內共同財產。張杰與丈夫兩人簽訂房屋買賣合同，應取得自己同意，但事實上并沒有，因此合同應屬無效。

聽完王某的話，張杰大為惱火。因為在房屋交付時，王某曾到過現場，張杰有理由相信出售房屋是小李夫妻雙方共同的意思表示，如今說她自己不知情是不符合事實的。而且，在房屋交付后，自己一直在訴爭房屋內居住并支付物業、供暖、有線電視費用。更重要的是，自己和小李并沒有惡意串通損害王某的利益，房屋應屬于善意取得。

最終，法院通過調查審理，駁回了王某的訴訟請求。

案外思考

面對善意購買 夫妻一方很難追回

北京二手房價格增幅飛快，讓部分房主賣房后沒過多久就開始后悔，于是，他們想方設法在辦理過戶時以各種理由“撕毀”合同。這里面最常見的就是共有房屋的夫妻一方，以不知情為由，請求法院確認買賣合同無效。

其實，在2010年北京市高院發布的《審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》中提到，出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。

這意味著在2010年之前，類似案例的判決是房屋買賣合同無效。而在2010年該指導意見公布后，法院一般都判決合同有效。若賣家反悔，應該由賣方承擔違約責任。

情況3

購小產權 給自己埋雷近3年

“如果當初我有最基本的法律常識，打死我都不會去買小產權房！”如今的小林回想起自己的這場官司，心里五味雜陳……

小林在北京工作幾年后，一直沒能實現自己的買房夢，眼瞅著家人一直催自己和女友結婚，沒什么錢的他每天都在干著急。后來，小林聽說小產權房便宜，于是咬咬牙跟親戚朋友們借了10幾萬，在城郊買了一套小產權房。

由于房子是農村宅基地房屋，因而難以辦理房產過戶手續，只是簽了一份房屋買賣合同。小林哪里知道，自己購買小產權房的行為為以后的生活埋下了隱患。

小林買房之后，北京的房價一直都在飆升，小林所在的村子也傳來了將要拆遷的消息。這一切讓賣房人老李看在眼里悔在心里，看著翻了好幾倍的房價，他再也坐不住了。之后，他一紙訴狀將小林告上法庭，請求法院認定房屋買賣合同無效。

老李的做法讓小林覺得可笑又荒唐，他拿出當初的購房合同，心想：白紙黑字都寫得清清楚楚，就算這合同不正規，法院還能否認買房的事實？

然而，到了法庭上，小林才發現自己錯了。原來國家規定，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。此時的小林才知道，自己當初買房，本身就是違法的！

看著即將失去住了近3年房子，小林悔不當初。

案外思考

小產權房沒有合法地位

在我國，小產權房不具有合法地位。

現實中，在農村房屋買賣案件中，與本案類似的案例很多，就是城里人買了農村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，很多購房人都是到了法庭才知道合同竟然無效。

所以，在此需要提醒購房者，千萬不要為圖便宜購買小產權房，因為它不受法律保護，一旦購買，很可能就會為以后的生活埋下隱患。

情況4

買央產房10年 房主仍拒過戶

10年前，老董從自己的同事任某那兒購買了一處央產房，因任某反悔一直拒絕辦理過戶，老董忍無可忍最終將同事起訴到了法院……

老董買的房子，位于海淀區西三旗。這些年，任某一直拒絕給老董辦理這套房屋的過戶手續。終于在憤怒之余，老董將同事起訴到了法院。

老董稱，因涉案房屋是央產房，辦理過戶的首要環節是向在京中央和國家機關住房交易辦公室提出申請并辦理備案登記，這個環節必須得有任某配合辦理，但這么多年，他始終以種種理由拒絕配合。而對此，任某卻說，此房為央產房，不能直接過戶，需要補交超標面積，在沒有補交超標面積之前，單位是不同意他出售的。

而法院審理之后認為，雖然雙方簽署的買賣合同合法有效，任某應按照合同約定，協助老董辦理房屋過戶。

但因涉案房屋須經過中央和國家機關住房交易辦公室進行備案登記，而且目前該房屋的超標面積未處理，辦理備案登記存在障礙，房屋仍涉及原產權單位的相關權益，因此雙方買賣的房屋無法依據雙方約定進行備案登記及辦理過戶。最后法院駁回了老董的訴請。

案外思考

央產房交易需滿足四條件

具備以下四個條件的央產房才能上市交易：一，已經取得房產證；二，原產權單位已經建立住房檔案；三，有超標情況但已在原產權單位作過超標處理；四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房。因此，如果涉及的央產房不同時具備上述4個條件，那么簽訂的買賣合同被認定無效的可能非常大。

為了避免出現這樣的無奈境地，建議購房者在購買央產房等特殊性質的房屋之前，盡可能多了解相關的法律規定和政策規定，并仔細審查出售房屋的權屬登記情況，最大限度地避免“踏空”。

專家支招

特邀專家 李 松

北京盛峰律師事務所房地產法律事務部首席律師

“四招”讓購房者遠離風險

針對目前出現的二手房買賣糾紛倍增的現狀，李松律師提示購房者，應從以下方面保護自己的合法權益，規避風險。

1、在簽訂購房合同時，買方應該盡量縮短交易時間，減少交易環節。因為拖延的時間越長，中間的環節越冗雜，賣方就越容易因房價上漲等因素而發生變故。

2、在購二手房前，消費者一定要讓房東提供確保有權處分所售房屋的證明，存在共有權人時，應征求共有權人的意見，并保留相關的書面證據。在確認房屋的權屬和占有狀況后，再決定是否購買房屋。

3、交易時買賣雙方應當選擇正規房屋中介機構。由于北京的房價上漲速度很快，有些不法房產中介為了使自己利益最大化，經常教唆賣方違約惡意漲價。為了防止這種情況出現，最好的辦法就是嚴格約定合同的履行條款，明確約定違約責任的承擔，使其不敢輕易違約。

4、購房者不僅應在購房前到現場查看房屋，還應向物業公司、鄰居、開發商了解情況。同時要了解相關購房的法律規定，比如農村宅基地上所建房屋不能上市交易，央產房交易流程復雜等等，確保自己購房后不會留下隱患。