反向抵押貸款的中國化道路：文獻綜述視角

摘 要：2013年9月，國務院宣布將在2014年進行反向抵押貸款試點，引發了國內理論界與社會輿論的爭議。本文通過梳理相關文獻，總結我國反向抵押貸款施的主要障礙以及其在中國實踐與發展規劃，認為目前對反向抵押貸款的研究還局限于傳統理論領域，缺乏必要的定量分析與技術支撐；制度化建設則是反向抵押貸款的中國化道路的關鍵，是“中國式”反向抵押貸款下一步研究重點。

關鍵詞：反向抵押貸款；以房養老；人口老齡化；銀發經濟；養老服務

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2014）08-0044-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.08.08

在我國人口老齡化日益突出的背景下，老年人的養老問題成為眾多學者關注的焦點。2013年9月，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出將在2014年試點住房反向抵押貸款，實現以房養老的目標。該文件的發布一石激起千層浪，引發國內外學者與廣大民眾的討論。本文對反向抵押貸款的相關文獻進行梳理與總結，以期通過文獻述評的形式更加系統全面地描述反向抵押貸款的中國化道路。

一、反向抵押貸款在中國的發展與爭議

（一）反向抵押貸款的引入與定義

胡江濤和曾祥瑞（1997）是最早將反向抵押貸款的引入中國，通過以美國發展成熟的反向抵押貸款產品為依托，詳細地介紹反向抵押貸款的構成要素、產品分類、市場需求、風險防范[1]。杜娟、陳茗（2003）則引入“住宅期貨”的概念對反向抵押貸款定義[2]。反向抵押貸款的稱謂來自時任中房集團董事長孟曉蘇（2002）的倡議，其最早提出開發反向抵押貸款產品：投保人將房屋產權抵押給保險公司，繼續終身使用該房屋；保險公司則按月向投保人（受益人）支付給付金，直至投保人亡故，保險公司將該房屋收回處置[3]。蔡清（2003），柴效武、岑惠（2004）則通過比較住房抵押貸款與反向抵押貸款的異同來定義反向抵押貸款，即反向抵押貸款目標群體是老年人，通過將自有的房屋作抵押，從金融機構獲得一筆或多筆款項，主要用于生活或其他費用，客戶可以選擇在死亡前通過出售房產或其他資金來源返還所借本息，或選擇死亡時將房屋的所有權轉給金融機構[4]。在此過程中，反向抵押貸款本金、利息總額隨時間延長、分期放貸而增長，自有資產減少，其現金流方向與住房抵押貸款相反，故名反向抵押貸款[5]。與孟曉蘇的定義不同，該定義豐富了反向抵押貸款的經營主體與產品形式，更深層次的展現了反向抵押貸款的本質。柴效武（2004）還更為通俗地闡述反向抵押貸款的概念——“以房養老”，通過明確反向抵押貸款的作用，使反向抵押貸款與社會保障體系緊密相連，大大增加社會對反向抵押貸款的關注[6]。反向抵押貸款從單純的理論界研究逐步向政策制定與大眾視野邁步，理論研究也不再局限于經濟領域。魯曉明（2006）從法律的角度，認為反向抵押貸款是住房所有人以自有住房作擔保借款，出借人依據對預期壽命、住房價值、市場風險等多方面因素的判斷確定整體貸款水平，分期放款，待條件成就時一次償還的一種擔保方式[7]。從普通民眾的角度，反向抵押貸款更多的表現為居民晚年增加收入的途徑，或是家庭理財的一種手段[8]。

（二）爭議中反向抵押貸款的是與非

早期國內理論界對反向抵押貸款的引入呈現積極態度。孟曉蘇（2002）從老年人、保險業、社會三方面闡述反向抵押貸款的優越性：對老年人，反向抵押貸款可以增加老年人收入，提升老年人生活質量；對保險業，可促使保險公司資產額迅速增加，實現保險產品多元化；對全社會，反向抵押貸款可以改變我國儲蓄率過高的現狀，擴大居民消費拉動內需來，實現國民經濟持續發展[9]。李雅珍、鄒小芃（2005）從市場供求角度分析反向抵押貸款的前景，認為反向抵押貸款在我國有可觀的市場規模，風險可控，收益對等，法律可行，是壽險公司亟待開拓的領域[10]。肖雋子、王曉鳴（2006）認為我國人口老齡化與其他國家不同，人口基數大、增長快，未富先老，社會保障程度低等因素促使反向抵押貸款與“以房換養”相結合，因此必須建立中國特色的反向抵押貸款體系[11]。李時華（2007）認為我國已進入老齡化時代，必須開發“銀發經濟”，住房反向抵押貸款通過改變居民養老和消費觀念，減少老年貧困人口，促進老年居民消費結構優化升級，完善農村養老體制，是擴大老年消費需求的新途徑[12]。在2011年多省出臺“以房養老”提案后，對于反向抵押貸款的呼聲隨之增長，更多領域的學者參與到反向抵押貸款的討論中。周子淵（2013）從房產稅收視角分析認為反向抵押貨款可以幫助老年人規避國家稅收政策帶來的房產價值減損，有利于活躍二手房市場，促進房地產市場尤其是二手房市場的發展，對提高老年人生活質量，減輕國家和家庭養老負擔有重要意義[13]。

但在我國部分地區實行“以房養老”試點之后，批評反對之聲隨之高漲，2013年9月13日，國務院頒布《關于加快發展養老服務業的若干意見》后，質疑之聲更是不絕于耳。最極端的說法是反向抵押貸款是政府在養老金虧空后逃避養老責任不作為的噱頭，在政府出面辟謠之后該說法才有所收聲。其實反向抵押貸款為居民養老提供了不同的選擇，但在我國社保體系不健全的背景下，居民對晚年生活的擔憂容易對其造成曲解。另一種質疑的說法是認為反向抵押貸款無法在中國實現。這類學者認為反向抵押貸款本身的實施就需要嚴格、苛刻的條件，無論從宏觀視角還是微觀視角，其注定是一種小眾的金融安排，在基礎條件差的中國，注定只能是概念性的規劃設想。支持此種說法的李心愉（2013）曾明確指出：反向抵押貸款在我國實施必須具備兩個基本條件：一是充分的業務量使保險公司經營有利可圖，二是穩定的房價上漲預期支撐房產的估值與交易。但上述條件與中國傳統人倫觀念與國家房價宏觀調控相悖，目前反向抵押貸款在我國不具備可行性[14]。

二、“中國式”反向抵押貸款實施的阻礙因素

（一）金融機構信心不足，配套政策亟待完善

反向抵押貸款引入初期，柴效武、徐智龍（2004）就認為反向抵押貸款與眾多保險相似，存在“檸檬市場”問題。在買賣雙方信息不對稱的情況下，賣方只能按照預期的平均壽命，向壽命長與壽命短的兩類客戶進行等額支付，長久之后壽命短的客戶退出反向抵押貸款市場，留下壽命長的客戶，造成房產價值余額不足，賣方巨額虧損。因此他們得出反向抵押貸款的運作須由國家強制進行，即購房機構產生的虧損完全由政府給予補貼[15]。不過這種做法也存在缺陷，當前我國最被看好發展反向抵押貸款的政府機構是養老基金。但是由于社保雙軌制與現收現付制的原因，我國養老基金缺口較大，入不敷出，無法對反向抵押貸款運營機構進行相應補貼。另一方面，王永杰（2013）指出，我國房價下行空間大；配套養老設施不健全，床位少，收費高，服務差是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題，直接導致金融機構預期不佳，信心不強，開展反向抵押貸款積極性不高[16]。王云斌（2013）則將反向抵押貸款產品開發與我國的利率市場化相聯系，在未實現利率市場化的前提下，利率不穩定因素會增加反向抵押貸款雙方的借貸風險，使房產價值與借款人到期累計還款本息總額發生偏差。當利率過低，貸款機構的風險將增加；利率過高，將增大借款人的成本，影響借款人的積極性[17]。從法律層面來說，我國缺乏對反向抵押貸款的相關立法，僅以文件形式做出規范，法律空白之處較大。而在美國，不僅對反向抵押貸款的貸款方有詳細的約束，對于借款方也有明確的規定，在借款方無法支付房屋保險與房產稅時，貸款方有權要求其提前支付[18]。完備的法律體系成為美國反向抵押貸款健康穩定運行的有力保障。

（二）現有住房體制制約

我國現有居民住房也是制約反向抵押貸款發展的重要因素，首當其沖的便是現有住房產權制度。根據我國現有的《城市房地產管理法》，住宅的土地使用權只有70年，而國外的房產則擁有永久土地使用權。這就意味著土地使用權到期后，國家有權無償收回土地及其附著建筑物，土地使用續期須重新申請批準。雖然2007年《物權法》規定住宅用地使用期滿自動續期，但是實際中并未對具體操作成本做界定，因此金融機構也無法對此做出承諾。在面臨拆遷補償時，土地使用權同樣存在爭議，而農村的宅基地不允許抵押，更是將反向抵押貸款排除在占據我國四分之三人口的市場之外，諸多因素都導致金融機構對開辦反向抵押貸款業務心存疑慮。以陳鵬軍（2013）還提出我國現有的商品住宅形式也限制反向抵押貸款的發展。與國外獨門獨戶或獨棟院落的住宅不同，我國現有商品住宅多為單元樓房或公寓式住宅。因為公寓式住宅可供盤活、回收資金的空間較小，基于風險控制國外明確規定公寓式住宅不能辦理反向抵押貸款[19]。

（三）房地產市場不健全

我國房地產二手市場不發達，金融機構在接受老年人住房之后如何買賣流通，規避房產價值貶損風險，存在較大不確定性。房地產市場的不確定性并不局限于此，王靜、王俊霞、薦家壯（2013）認為限購令、保障房、房產稅、物業稅及國家宏觀調控手段和力度讓房地產市場變數增加，使金融機構疑慮重重[20]。房價過高則使老年人參與反向抵押貸款能力下降，據測算，雙職工家庭利用住房公積金購買100平方米社會平均總價的首套自用住房，北京家庭還清貸款需要27.25年，上海市家庭需33.3年，杭州需15年，南京和廣州分別需要25.1年和32.65年。除了未來居民自有住房率會大大降低，老一輩的住房也會成為子女的指望，導致老年人參與反向抵押貸款的可能性降低。房地產中介機構不發達，尤其是房地產評估機構數量有限，存在整體素質不高，評估程序不規范的現象。房地產評估機構缺乏有效監管與約束，對于弱勢的老年群體，很難保證評估結果公正合理，嚴重影響反向抵押貸款的實施與運作效率。

（四）傳統道德觀念的束縛

目前我國“養兒防老”的觀念依然存在，尤其是在農村，由于養老保險覆蓋有限，大部分居民仍采取養兒防老的方式。王偉、焦芳（2011）認為老年人晚年生活主要依靠子女，房產作為其一生心血所得，希望由子女傳承下去。另一方面，老年人“以房養老”與年輕人遵循的“孝道”緊密相連。從傳統觀念來看，老年人把住房抵押給金融機構，造成養老責任的轉移的表象，將使子女背上“不孝”的罪名。出于對子女的愛護，多數老年人寧愿自己過得清苦一些，也不愿子女承受“不孝”的壓力，子女也懼怕傳統道德的約束，極力勸說父母不要進行房產抵押。就整個社會來說，反向抵押貸款也沒有良好的輿論環境[21]。在歐美國家，居民房產每年都要征收房產稅、老人去世后子女繼承房產也需繳納房產稅。在此經濟環境下，子女對父母參與反向抵押貸款基本無異議，社會養老機構與主流輿論也會倡導建議老年人采取反向抵押貸款提高生活質量。

三、反向抵押貸款的國際經驗與“中國化”實踐

（一）反向抵押貸款的國際經驗總結

反向抵押貸款在國外不外乎政府開辦型、政府支持型、私人開辦型3種模式。美國涵蓋全部3種，日本、新加坡是政府支持型，加拿大則是私人開辦型，結合我國實際情況，童匯慧、柴效武（2010）認為我國宜采用福利模式與市場模式結合的模式，既推出政府保障式的反向抵押貸款產品，又鼓勵商業部門開發多樣化反向抵押貸款產品[22]。隨著歐美經驗在國內的實踐遭遇挫折，近年來許多學者相繼引入與中國大陸傳統文化相似、經濟水平差距較小的香港經驗。不少學者認為反向抵押貸款在香港的成功實施，與其完備的法律制度組織框架密不可分。老年人、貸款人（銀行等金融機構）、保險人（政府或另外的金融機構）、咨詢中介（法律顧問和經紀公司等）和監管方這五個環節的共同參與，使香港的養老按揭特別“接地氣”，反向抵押貸款市場結構合理，避免了過度競爭。

（二）反向抵押貸款的中國實踐

董建平、韓清河、潘振華（2013）分析總結了反向抵押貸款在中國的5次實踐，分別是南京“以租換養”模式、上海“住房自助養老”模式、北京“養老房屋銀行”模式、杭州模式以及中信銀行“以房養老”倒按揭貸款，指出在上述5種模式中，較為成功的是杭州模式，其成功的主要原因在于將房屋產權是否變更、如何變更、老人養老居住地等問題交由老人自己決定，確保其能夠根據自身需求和偏好選擇適宜的養老模式。其余模式則由于觀念束縛、公信力不足、門檻較高而無人問津[23]。但是這并不說明反向抵押貸款在我國不具備實施條件，王洪衛、石薇、谷卿德（2013）以上海模式為例，認為當前失敗的原因在于 “操作斷層”：符合條件的老人參與率低，金融機構有參與意愿，但出于政策風險顧慮，真正實施的很少。從根源上說，制度保障缺位是最大障礙，必須以此為突破口開展“以房養老”試點[24]。郝前進、周偉林（2012）則認為大部分實踐失敗的原因是許多學者將反向抵押貸款簡單等同于一般住房抵押貸款，政策制定中將反向抵押貸款實踐變成了純市場行為，對于反向抵押貸款制度本身的高風險，及其運行所依賴的制度保障缺乏足夠的重視。倘若政府通過無負值權益擔保和住房資產權益保證的制度來降低借款人和放貸機構的風險，住房70年產權和住房資產價格波動都不會成為反向抵押貸款實行的障礙[25]。

（二）反向抵押貸款“中國化”的設想及規劃

盡管反向抵押貸款在我國成功實踐的案例較少，但并未減少各省市嘗試反向抵押貸款的熱情，各地學者相繼進行實地調查與可行性研究。范雪蕾、高子建（2009）通過問卷調查發現，我國社會養老方式正不斷轉變，93.55%被調查者愿意到環境較好的外地養老（如到較為溫暖的地區養老），以房養老和異地養老各有所長。兩者結合：一方面老年人晚年擁有充足的收入，另一方面能為老年人提供舒適的養老環境，一舉多得[26]。朱勁松（2011）對我國開展“以房養老”影響因素的實證分析，得出違背傳統觀念是響老年人參與“以房養老”的最主要因素的結論， “以房養老”能否廣泛開展，關鍵在于如何處理好老年人與子女的關系，其他因素均不起決定性作用[27]。羅莉、王亞萍、徐洋（2012）對武漢市老年居民住房與養老狀況進行調查，“以房養老”模式有潛在市場需求和明朗的前景。當前反向抵押貸款發展的困境在于其作為新生事物并挑戰傳統觀念，在我國不容易被接受。只要加大對反向抵押貸款的宣傳及完善配套服務，符合我國國情的“以房養老”模式將迅速推廣[28]。張茜（2013）在單生命和雙生命狀態下分別對有贖回權、無贖回權的反向抵押貸款做出定價，對反向抵押貸款在我國的實施提供了理論及技術支持[29]。

對于我國反向抵押貸款的發展規劃，國內外學者各抒己見。由于老年人的風險承受能力較弱，反向抵押貸款的實際操作中必須嚴格控制房產價值波動風險，因此有學者建議在辦理反向抵押貸款之初應將10%左右的房產價值作為風險撥備，降低房產價值波動造成的不良影響。與年輕人相比，老年人由于金融財務知識不足，政府須制定通俗易懂的反向抵押貸款條文并切實保障老年人合法利益，反向抵押貸款產品的設計必須重視老年人對現有居住環境的眷戀，不改變老年人生活習慣，使其能安享晚年[30]。以傅鴻源、孔利娟（2009）部分學者認為作為在職職工的財產，現有住房公積金不應參與反向抵押貸款運作，須由政府主導另建機構承擔反向抵押貸款的運作職責[31]。陳杰（2013）從反向抵押貸款的政策屬性來研究其實施路線，其認為出臺反向抵押貸款政策的屬性依次是房地產政策創新，金融政策創新，刺激經濟增長政策創新，最后才是養老政策創新。因此承辦部門應該是住建部來牽頭，銀監會、保監會來共同設計制定反向抵押貸款產品及其違約保險的規章制度，建立監管體系，民政部在參與其中[32]。陳靜（2012）認為構建我國住房反向抵押貸款體系的主要涉及五大功能主體（市場）：政府管理機構及貸款保險機構，反向抵押貸款申請人，合格抵押貸款機構，貸款二級市場，合格獨立咨詢機構和房產二級市場[33]。此外，反向抵押貸款的開展必須同步設立貸款機構退出機制，防止貸款機構經營惡化對老年人晚年生活造成沖擊并隔絕風險傳染引發的市場動蕩[34]。

四、簡評與研究展望

反向抵押貸款的中國化道路經歷了曲折的發展過程，在此過程中我國多地進行反向抵押貸款試點，但效果平平。開辟反向抵押貸款的中國化道路需要立足于我國國情，但目前我國對反向抵押貸款的研究還局限在傳統理論領域，缺乏必要的定量分析與技術支撐。在反向抵押貸款實施可行性方面，制度化建設則是反向抵押貸款的中國化道路的關鍵。上述問題均是國內外學者未來將加以深入研究之處。

（責任編輯：張恩娟）

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