產(chǎn)城融合進(jìn)化

我們曾為城鎮(zhèn)化建設(shè)交過沉重的學(xué)費(fèi)，過去幾年，不少地方掀起了轟轟烈烈的造城運(yùn)動，不是占地、拆遷、蓋樓就是建設(shè)大廣場、大景觀，房地產(chǎn)的無序開發(fā)造成了包括鄂爾多斯康巴什新城區(qū)在內(nèi)的多個經(jīng)典“鬼城”案例。這些新城區(qū)在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，留下的是被荒地包圍的中央商務(wù)區(qū)、與城中村犬牙交錯的新建商品房、如過山車般的房價波動以及稀少的人流車流。

如今越來越多的研究者指出，失敗的案例背后凸顯出的是城市的靈魂—產(chǎn)業(yè)的缺失對于整體發(fā)展的重要影響。在產(chǎn)業(yè)尚未形成帶動當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及基礎(chǔ)設(shè)施尚未配套齊全的情況下，盲目推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，儼然使城鎮(zhèn)化發(fā)展成了“雞肋”。

“房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，其中一點是新型城鎮(zhèn)化一定要產(chǎn)城融合，”知名房地產(chǎn)專家朱中一表示，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)第一是以人為核心，第二是產(chǎn)業(yè)有支撐，第三是城市用地增加和農(nóng)村土地減少掛鉤。

產(chǎn)業(yè)與城市應(yīng)該如何有機(jī)融合，如何避免產(chǎn)城融合“走樣”成單一性房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)城融合模式中將會扮演什么新角色？這一系列問題將在本文展開。

產(chǎn)業(yè)帶動

何謂“產(chǎn)城融合”？從宏觀上理解，是指產(chǎn)業(yè)與城市的融合發(fā)展。一方面，城市是基礎(chǔ)，為產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間，為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)提供載體；另一方面，產(chǎn)業(yè)又形成保障，驅(qū)動著城市更新和完善服務(wù)配套，從而達(dá)到產(chǎn)業(yè)、城市、人三者之間有活力、持續(xù)向上發(fā)展的和諧生態(tài)模式。

從微觀面上剖析，產(chǎn)城融合實現(xiàn)的首要路徑是產(chǎn)業(yè)先行，即以創(chuàng)新驅(qū)動為核心，整合市場主體所需要的各種生產(chǎn)要素，優(yōu)化資源配置，將之轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力，從而使之在城鎮(zhèn)化過程中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)高級化的不斷演進(jìn)。

事實上，產(chǎn)城融合并非一個新鮮的提法，一個最好的例證是在過去的幾年里我國出現(xiàn)的主題性產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花的景象。這其中不乏打著產(chǎn)城融合名號行房地產(chǎn)開發(fā)之實者，亦不乏產(chǎn)業(yè)與城市僵硬融合者。被認(rèn)為是破解“空城”、“鬼城”利器的產(chǎn)城融合并沒有真正透光。

在今年年初公布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中，提出推進(jìn)以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化建設(shè)，這也被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是一大亮點。

在偉城國際戰(zhàn)略智庫CEO徐偉成看來，這意味著產(chǎn)城融合將由個別地區(qū)的推動上升為通過頂層設(shè)計，在全國范圍內(nèi)推廣的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。

徐偉成認(rèn)為，產(chǎn)城融合模式要實現(xiàn)良性發(fā)展、有機(jī)融合首先需要界定好政府與市場的關(guān)系，轉(zhuǎn)變政府職能。首先，要改變既往的一些過度開發(fā)的做法。他表示，地方政府不能僅僅著眼于稅收、GDP等帶來“立竿見影”的效果，采用低地價等優(yōu)惠政策，盲目吸引企業(yè)進(jìn)駐。而是需要政府進(jìn)行前瞻性的規(guī)劃、高水平的開發(fā)，使得資源要素合理集聚。

另一方面，要尊重市場規(guī)律，減少地方政府的行政干預(yù)。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)中，需要政府營造一個穩(wěn)定、長期的投資環(huán)境，不能因為地方政府領(lǐng)導(dǎo)的更換而使發(fā)展不可持續(xù)。

“產(chǎn)城融合有著豐富的內(nèi)涵，需要將發(fā)展產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)有機(jī)的融合。最重要的是要通過產(chǎn)業(yè)帶動城市的發(fā)展，同時城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套反過來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，這樣的互動與推進(jìn)，才是新型城鎮(zhèn)化過程中防止產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新城泛濫的最有效的方法。”徐偉成對記者表示。

政企合作

近幾年，借助新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的契機(jī)，為了突破增長瓶頸，嗅覺敏銳的中國房地產(chǎn)商們也在多路徑謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展。比如房企巨頭萬科、恒大開始在大盤商業(yè)配套開發(fā)中尋找藍(lán)海，并提出了城市配套服務(wù)商的概念；萬達(dá)更趨向于做旅游文化發(fā)展商，在全國多個旅游勝地有所布局。

可以預(yù)見，隨著房地產(chǎn)市場下半場的開始，單純做住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)型開發(fā)企業(yè)將會越來越少。而這一點在產(chǎn)城融合模式之下的開發(fā)企業(yè)身上亦有明顯體現(xiàn)，近幾年，越來越多的資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)選擇與地方政府合作，扮演城市綜合開發(fā)運(yùn)營商的角色。

有著十幾年城市運(yùn)營經(jīng)驗的泛華集團(tuán)副總裁羅云兵對記者表示，其所在的企業(yè)與地方政府通過BOT、PPP等模式合作開發(fā)低碳產(chǎn)業(yè)生態(tài)新城或者智慧農(nóng)業(yè)谷等多種業(yè)態(tài)。

根據(jù)羅云兵的介紹，城市運(yùn)營商在新區(qū)開發(fā)建設(shè)之初就開始參與其中。首先要根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊欢a(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，梳理出當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動下的產(chǎn)業(yè)鏈、勾勒產(chǎn)業(yè)集群以及相關(guān)的配套項目，然后有針對性地進(jìn)行系統(tǒng)招商引資。

羅云兵以泛華集團(tuán)在2004年與黑龍江省海林市政府合作整體開發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)為例介紹稱，其所在的企業(yè)與政府利用BOT的合作模式，協(xié)助當(dāng)?shù)卣幹菩鲁堑闹虚L期戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃，從發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、空間布局、重大項目、投融資五個方面對其進(jìn)行規(guī)劃。羅云兵表示，這樣的開發(fā)模式能夠?qū)⒄奶卦S權(quán)、城市資源、金融資源以及基礎(chǔ)設(shè)施有效融合，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的集聚能力。從而能夠繁榮地方經(jīng)濟(jì)，支撐新城區(qū)的發(fā)展，避免造成空城、鬼城房地產(chǎn)化的發(fā)展現(xiàn)象。

據(jù)了解，在泛華集團(tuán)與海林市政府共同建設(shè)經(jīng)營開發(fā)區(qū)合作期滿之后，企業(yè)便會將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)無償移交給當(dāng)?shù)卣５胤秸畷⑾绕谕顿Y的一些商業(yè)廠房提供給那些有固定資產(chǎn)卻缺少流動資金的企業(yè)，使企業(yè)通過先租后買盡快投產(chǎn)，實現(xiàn)了低成本的快速擴(kuò)張。這樣企業(yè)獲得了回旋的余地：既可以先考察在此投產(chǎn)是否適合企業(yè)發(fā)展，還有助于將大量資金用于開發(fā)生產(chǎn)上，從而使企業(yè)迅速發(fā)展壯大。

戴德梁行大連暨沈陽公司總經(jīng)理趙欣認(rèn)為，在未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展中，政府前瞻性的規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施的完善、開發(fā)商企業(yè)參與城市運(yùn)營與差異化產(chǎn)品開發(fā)，兩者相互促進(jìn)與合作共贏將成為支撐區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵因素。

涉及問題

“產(chǎn)城融合”的標(biāo)準(zhǔn)路線圖是早期成本效率為追求的工業(yè)集中階段，到一段時間內(nèi)的競爭優(yōu)勢為追求的產(chǎn)業(yè)集聚階段，再到創(chuàng)新驅(qū)動為追求的城市綜合社區(qū)階段。然而產(chǎn)業(yè)融合畢竟是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，如今我國很多地區(qū)的產(chǎn)城融合發(fā)展模式尚處于第二階段，如何走向創(chuàng)新驅(qū)動的城市新階段仍面臨著很多問題。

除了前文中提到的規(guī)劃先行，避免走向房地產(chǎn)開發(fā)之路之外，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院總規(guī)劃師馬向明指出在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的制度設(shè)計上還要注意“因人制宜”。他表示，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)最初劃定時會涉及農(nóng)民與其土地的問題，產(chǎn)業(yè)工人、產(chǎn)業(yè)的管理問題。這些問題都是不同的，需要制度上的合理設(shè)計。

另外，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展中需要增強(qiáng)人的發(fā)展的可持續(xù)性。因此，有專家表示真正的產(chǎn)城融合應(yīng)該是產(chǎn)城人三者的融合。

在羅云兵看來，這需要通過合理布局、用地集約、產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)發(fā)展來實現(xiàn)。需要增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)之間的銜接性，以及各產(chǎn)業(yè)區(qū)與功能區(qū)的相互協(xié)調(diào)、互為促進(jìn)發(fā)展。他認(rèn)為，首先要界定當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)，并將其做大做強(qiáng)。以此帶動農(nóng)民、產(chǎn)業(yè)工人實現(xiàn)協(xié)同就業(yè)，一二三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)聯(lián)動發(fā)展。例如智慧農(nóng)業(yè)谷項目的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是發(fā)展當(dāng)?shù)氐奶厣r(nóng)業(yè)，首先要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化生產(chǎn)，以此帶動當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)副產(chǎn)品加工、莊園經(jīng)濟(jì)、文化旅游的發(fā)展。

在土地的利用方面，羅云兵表示，通過土地的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)用地節(jié)約，建設(shè)加工廠發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，同時通過撤村并點、并地，使得建設(shè)用地也相對集中。但他也表示，目前來看，農(nóng)地可以流轉(zhuǎn)入市，但是建設(shè)用地的使用仍存在著一些制度障礙，目前村鎮(zhèn)建設(shè)用地往往只能通過增減掛鉤、占地平衡等形式進(jìn)行置換。