美國 樓市已到下注時(shí)

美國住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了健康回升。然而，至少有部分觀察人士質(zhì)疑住房?jī)r(jià)格的回升勢(shì)頭還能持續(xù)多久。不過，在與多位業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行探討，并對(duì)不同數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，《巴倫周刊》認(rèn)為，未來三年住房?jī)r(jià)格的上漲勢(shì)頭應(yīng)該會(huì)持續(xù)下去，盡管增速會(huì)低于2013年的兩位數(shù)增幅。

為保守起見，我們遵循采用中間值的原則，預(yù)計(jì)未來兩年住房?jī)r(jià)格每年均攀升5%，2016年漲幅可能僅為3%。這可以說與研究公司Moody's Analytics的預(yù)期是一致的。Moody's Analytics的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪（Mark Zandi）稱：“美國顯然處于房?jī)r(jià)上漲周期，未來還有許多上漲空間。”

而我們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期之所以比較樂觀是基于一系列因素。住房?jī)r(jià)格的上漲周期（比如剛剛開始的本輪上漲周期）往往會(huì)持續(xù)5到10年，因?yàn)橘彿空叩念A(yù)期慣性會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)效率低下。

另一項(xiàng)利好是：房?jī)r(jià)仍在許多購房者的承受范圍之內(nèi)。在經(jīng)過近期的房?jī)r(jià)上漲和2013年春季以來抵押貸款利率的上升（30年期標(biāo)準(zhǔn)類抵押貸款利率目前為4.5%，高于春季的3.5%）之后，當(dāng)前住房?jī)r(jià)格確實(shí)沒有過去五年那么便宜了。但根據(jù)美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，目前住房?jī)r(jià)格仍比金融危機(jī)之前40年中的任何一年都要適中。當(dāng)然，這是由住房?jī)r(jià)格史無前例的大滑坡導(dǎo)致的。

最后，未來幾年受抑制需求的大量釋放會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成支撐，尤其是在貸款機(jī)構(gòu)放松信貸標(biāo)準(zhǔn)，抵押貸款利率保持穩(wěn)定的情況下。自立門戶（年輕人從父母家的地下室或者與朋友合租的狹小公寓搬入自己的住所）2007年以來一度墜入冰點(diǎn)（在截至2011年的五年里，每年僅為50萬左右），現(xiàn)在終于開始回暖。隨著就業(yè)前景的改善和收入的增加，預(yù)計(jì)新增自立門戶者數(shù)量在未來三年里將趨于正常，達(dá)到每年110萬左右的水平。

此外，隨著美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)（Fed）抵押貸款支持證券購買規(guī)模的逐步縮減，未來三年抵押貸款利率走高應(yīng)該是必然的。不過，抵押貸款利率的上升不會(huì)成為關(guān)鍵問題，除非上升幅度非常大。類似的，受住宅房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在動(dòng)能影響，房?jī)r(jià)上漲周期大都會(huì)持續(xù)5到10年。過去一年住房?jī)r(jià)格水平的穩(wěn)步增長(zhǎng)已經(jīng)觸發(fā)了一輪良性循環(huán)，未來會(huì)繼續(xù)推動(dòng)價(jià)格上漲。

此外，最重要的也許是，住房?jī)r(jià)格在近期的住宅地產(chǎn)衰退中受到沉重打擊，應(yīng)該已經(jīng)沒有下跌的空間，而只會(huì)走高。