房產買賣居間服務的瑕疵認定

本文通過分析法院的一則真實案例，對房產買賣中介提供的居間服務進行了分析。居間人有義務對房屋產權情況進行核實，并向委托人如實報告，若未盡到認真了解、調查、審核房產的具體情況而導致委托人遭受損失，應當認定為服務瑕疵；若居間人明知房產無法辦理產權證書，而故意隱瞞真實情況或故意告知虛假信息騙取委托人與出售人交易，則構成欺詐。法院在判定房屋是否能辦理過戶手續時，應當認真調取證據，有助于甄別居間人提供服務是否存在瑕疵。

案情簡介

金某和安信公司簽訂了《房屋購買居間委托協議》，約定：金某擬購買位于北京市宣武區（現西城區）某小區5號樓1813室房屋，安信公司作為居間人接受金某委托，提供居間服務。2010年1月19日，金某與崔某簽訂了《房屋買賣合同》，合同簽訂后，金某向安信公司交納了居間服務報酬76，500元，過戶服務費3000元。

金某經向相關部門了解后，得知該房屋無法辦理產權證書，故向法院起訴要求解除與崔某簽訂的《房屋買賣合同》及附件，崔某返還定金25萬元并承擔訴訟費用。在該案審理過程中，崔某同意解除合同，故法院依法判決解除了金某與崔某簽訂的《房屋買賣合同》及附件，支持了金某的訴訟請求。

經法院到北京市宣武區相關部門走訪，得知某小區5號樓的土地使用權已于1999年5月31日抵押給某銀行，開發商在該土地使用權被抵押后出售的房屋難以辦理產權證書。

金某在其律師與崔某的通話中得知，該房開發商已經被吊銷了營業執照，必須通過訴訟方式辦理產權證，且此事崔某已經告知了安信公司。因安信公司未履行如實告知的義務，在明知該房的開發商被吊銷營業執照的情況下隱瞞房屋的真實情況，將該房屋推薦給金某，金某認為自己受到了欺騙，故訴至法院。

安信公司認為自己在提供居間服務過程中并無欺騙隱瞞的行為，向金某提供了真實的房屋信息，促成金某和崔某簽訂了《房屋買賣合同》，完成了居間義務；金某購買的房屋能夠辦理產權證書，崔某正在辦理該房產證；《房屋買賣合同》沒有履行完畢是金某沒有支付剩余購房款所致，法院的判決書載明了解除《房屋買賣合同》的原因是因雙方協商一致同意解除，而非金某所述的因無法辦理產權證書解除；開發商是否被吊銷營業執照并不影響房屋的產權辦理；《房屋買賣合同》中明確約定了該房屋設定有抵押；安信公司并未欺騙隱瞞，居間服務不存在瑕疵，故不同意金某的訴訟請求。

判決結果

法院經審理認定：一、關于服務瑕疵。居間人有向委托人如實報告的義務，在居間合同中，委托人正因為自身精力、資源及專業知識不足，才委托居間人進行居間活動，委托人對居間人提供的信息存在著依賴，如居間人錯誤報告信息會導致委托人對有關事情形成錯誤看法，故居間人應當積極履行如實報告信息的義務。現安信公司作為居間人，雖然促成了金某與崔某簽訂《房屋買賣合同》，但金某委托安信公司尋找房源購買房屋是以取得房屋所有權為目的，現安信公司向金某提供的房產信息難以辦理產權證書，從而導致金某與崔某簽訂的《房屋買賣合同》的目的無法實現，不能認定安信公司完成了居間服務義務，因安信公司未能盡到對房源嚴格審核、把關的義務，應認定其提供的居間服務存在瑕疵，安信公司無權要求支付報酬，故金某要求安信公司返還所收取的居間服務報酬76，500元的訴訟請求符合法律規定和雙方約定，法院予以支持。

二、關于欺詐。法院認為，欺詐是指一方當事人故意欺騙而使對方陷入錯誤與之訂立合同的行為，欺騙的方法包括故意告知對方虛假情況或故意隱瞞真實情況。該案依現有證據不足以認定安信公司在金某與崔某訂立《房屋買賣合同》時明知該房產無法辦理產權證書的事實，不足以證明安信公司存在故意隱瞞真實情況或故意告知虛假信息的行為。安信公司未能認真了解、調查、審核涉案房產的具體情況，應認定為過失行為而非故意行為，故法院對于金某要求雙倍賠償居間服務報酬及過戶服務費的訴訟請求不予支持。

法院據此判決：一、被告安信公司于判決生效后十日內返還原告金某居間服務費76，500元；

二、被告安信公司于本判決生效后十日內返還原告金某過戶服務費3000元；

宣判后，當事人均未提起上訴，本案一審生效。

典型性分析

本案中，安信公司作為居間人接受金某委托提供居間服務，為金某尋找并確定意向房屋，撮合金某與房屋出售人簽訂了房屋買賣合同。但合同簽訂后，金某得知該房屋無法及時辦理產權證書，故通過起訴解除了房屋買賣合同。安信公司作為居間人有義務對房屋產權情況進行核實，并向委托人如實報告。但本案中，安信公司未能盡到對房源嚴格審核、把關的義務，應認定其提供的居間服務存在瑕疵，安信公司無權要求支付報酬。下面就該案涉及的相關問題作如下分析：

房屋買賣居間服務瑕疵的認定。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。一般意義上，只要居間人為委托人提供了交易機會，并促成了合同的訂立，即視為完成了居間服務。但是房屋買賣居間服務具有一定的特殊性，這是由房屋買賣合同的特殊性造成的：一是房屋買賣合同訂立并不意味著所有權一定轉移。《物權法》對合同效力與物權變動做了明確的區分，房屋買賣合同簽訂后，還要進行過戶才能完成所有權的轉移。房屋購買人簽訂買賣合同的目的也是為了取得房屋所有權，因此，房屋居間人有義務保證購房人取得房屋所有權；二是房產的價值較高，購房人往往動用了很多資金。而在房產買賣中是以房屋標的售價為基數計算中介費，因此居間服務費相當高，根據合同平等有償的原則，居間人有義務提供更加具體、全面的服務。本案中金某和安信公司簽訂的《房屋購買居間委托協議》也寫明“安信公司提供居間服務存在瑕疵，致使金某未能取得房屋產權，安信公司收取的居間服務報酬應當予以退還，安信公司應當秉承誠實信用原則為金某提供居間服務，不得有欺騙、隱瞞等行為。”因此，在房屋買賣居間合同中，居間人的義務應當比一般意義上的居間行為更加全面、具體、細致。

但在現實的交易中，中介提供的格式化居間合同往往對居間義務并沒有進行全面、具體的約定。以北京市知名度較高的幾個地產中介公司提供的居間合同為例，其提供的格式合同僅約定了一般意義上的居間服務義務，且內容較為抽象，購房人往往處于法律上的弱勢，從而導致出現糾紛的時候無法維護自己的權益。司法實踐中，法院也難以認定居間人提供的服務是否有瑕疵。在居間合同中，委托人正因為自身精力、資源及專業知識不足，才委托居間人進行居間活動，委托人對居間人提供的信息存在著依賴，如居間人錯誤報告信息會導致委托人對有關事情形成錯誤看法，故居間人應當積極履行如實報告信息的義務。現安信公司作為居間人，雖然促成了金某與崔某簽訂《房屋買賣合同》，但金某委托安信公司尋找房源購買房屋是以取得房屋所有權為目的，現安信公司向金某提供的房產信息難以辦理產權證書，從而導致金某與崔某簽訂的《房屋買賣合同》的目的無法實現，不能認定安信公司完成了居間服務義務，因安信公司未能盡到對房源嚴格審核、把關的義務，應認定其提供的居間服務存在瑕疵。

而欺詐是指一方當事人故意欺騙而使對方陷入錯誤與之訂立合同的行為，欺騙的方法包括故意告知對方虛假情況或故意隱瞞真實情況。如上文所述，房屋買賣的居間人應該核實、審查賣方的房屋產權是否清晰、是否有抵押等與交易有關的重大問題，若未盡到此義務即可視為服務瑕疵，但未必構成欺詐。因為現實中，房屋居間人并不一定能夠識別房子的缺陷。若賣方主動告知自己房屋的缺陷，包括產權問題和房屋自身問題，而居間人卻故意隱瞞或者欺騙購買人與賣方交易，則居間人構成欺詐；但若賣方故意告知虛假情況或故意隱瞞真實情況，而居間人又未能審查出來，則只能構成服務瑕疵而不能構成欺詐。本案依現有證據不足以認定安信公司在金某與崔某訂立《房屋買賣合同》時明知該房產無法辦理產權證書的事實，不足以證明安信公司存在故意隱瞞真實情況或故意告知虛假信息的行為。安信公司未能認真了解、調查、審核涉案房產的具體情況，應認定為過失行為而非故意行為，因此無法認定為欺詐。

認定房屋能否辦理過戶是法院調查取證的重要程序。該案的焦點之一是安信公司作為居間人提供的居間服務是否有瑕疵。而房屋能否辦理過戶則是解決這個焦點的關鍵。當前二手房市場魚龍混雜、良莠不齊，不少房產存在產權問題而不能過戶，總結大致有以下幾種：一是土地使用權被抵押。開發商由于資金不足向銀行貸款，并將土地使用權抵押給銀行，在貸款未還清時該土地上的房屋不能按正常手續辦理房產證，本案中的房屋即此種類型；二是房屋本身有抵押。購房人在購房時按揭貸款，房產向銀行做了抵押，未還清貸款也不能辦理房產證；三是房屋產權不清晰，比如存在共有關系，在共有人未一致同意簽訂買賣合同時也不能順利過戶；四是房屋產權有瑕疵，比如當前大量的小產權房無法辦理過戶手續等。以上幾類房屋無法辦理過戶，在案件審理過程中，法院應該準確認定并認真做好取證。

（編輯：劉娟娟）

作者簡介：張昂、覃琪瑤，北京市西城區人民法院。