養老地產：噱頭下的“圈地運動”？

隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養老地產由徘徊觀望迅速進入沸騰期。大大小小的各類企業都對這塊蛋糕垂涎不已。

據行業知情人士透露，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬億元。“因此，目前我國養老地產的格局形成了‘保險系’‘央企系’‘房企系’三足鼎立的格局，而僅房

企系中，就有逾30家企業已經在全國范圍內拓展養老地產，全國投資規模已超過千億元。”

正所謂，內行看門道，外行看熱鬧。在進入實操階段的房地產企業中，不少房地產企業人士向本刊記者坦言，盡管不斷刷新的數據論證著這個行業的美好前景，卻由于拿地難、金融無法銜接、盈利周期

過長、投入過大、模式不清晰、支付能力不足或無支付意愿等原因導致養老地產實際發展舉步維艱。不僅如此，部分房企還開啟了一輪以養老為名的“圈地運動”。

喧鬧背后

“你投資養老地產了嗎？”仿佛一夜之間，養老地產成了投資者的新寵。家住漢口航空路的嚴女士就是其中的一例。2007年，嚴女士在蔡甸的僑亞頤樂園買了一套房子，一室一廳、面積72平米的養老房

總價17.8萬元。她向記者回憶，當初樓盤的宣傳很誘人：“房子包租，每月有穩定的租金收益。”

2008年，她與開發商武漢僑亞置業集團有限公司簽訂了《租賃合同》，由僑亞公司來承租嚴女士這套房子，每月固定返還租金700元。承租日期是2008年4月1日至2009年3月31日。

簽合同后，僑亞公司按時給嚴女士開設的存折上打款。存折信息顯示，2008年4月至2011年1月28日，僑亞公司一次性給嚴女士存入了租金23119元;隨后的租金是每月存入的，一直到2012年2月。

2012年3月份開始，僑亞公司不再給嚴女士的存折打租金，嚴女士有點納悶。到僑亞頤樂園物業公司咨詢得知，僑亞公司不再跟業主簽訂租賃協議了，業主的房子由自己入住或者自行出租。對不能持續回

報租金，嚴女士感到很氣憤。

不久前，媒體應嚴女士之邀來到位于蔡甸區鐵鋪村的僑亞頤樂園。

據了解，僑亞頤樂園是2003年開發銷售的，是一個典型的養老小區，食堂、網球場、醫護中心等配套設施比較齊全。

僑亞頤樂園物業管理公司一位華姓經理對媒體解釋，與嚴女士當初只簽了一年代租合同，僑亞公司已經按合同約定承租并支付租金，現在終止租賃協議，是合情合理的。

針對嚴女士“協議只簽一年卻付了近4年租金”的疑問，華經理解釋，當初僑亞公司也想盡可能地回報業主，但迫于公司經營壓力，不能一直承租下去。

華經理坦言，小區入住率還不高。小區里共6棟房子，被一座小橋分割成兩個區域。記者看到，其中小橋北側的三棟樓已經住滿了老人，小橋南邊的三棟，每棟只住了幾十戶。華經理介紹，小區的10、11

和12棟入住戶數很少，公司為了集中照顧老人，只運營了小橋北側的三棟。嚴女士反映的12棟，還沒有集中入住和運營，這些年業主的租金回報一直是僑亞公司在貼錢。

事實上，僑亞頤樂園只是國內養老機構虧損的一個縮影。據相關資料顯示，今年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權被暴出掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發的項

目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

一位業內人士稱，入住率是保證養老地產盈利與否的決定性條件。一般來說，養老院入住率要達到70%～80%，才能實現盈虧平衡。而在國內，目前入住率良好的機構很少。此外，由于養老地產更貼近商業

，考驗的是運營能力，而且由于回款速度較慢，對企業的資金鏈也是考驗。又因為國內養老地產無融資渠道，這對投資企業壓力相當大。

運營能力成關鍵

一方面是人口老齡化的提前到來讓中國養老地產面臨著巨大的需求，另一方面卻是開發商并沒有做好準備普遍面臨著養老地產盈利難題。

武漢某金融機構地產金融部負責人表示，完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系，都是養老產業開發初期必備的要素，這無疑需要長期高額的資金投入。同時，長投資、長回報特點決定

了服務才是養老產業最終的盈利來源，但國內的養老產業都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養老產業的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。

據某大型券商房地產金融部門的相關負責人介紹，為了緩解資金壓力，一些養老地產項目會通過收取一次性入門費、或者入會費的方式，用會員制來提供服務，能夠在項目運行前期就收回大部分投資資

金。比如，去年5月開業的在上海由復星集團與峰堡投資集團合資成立的星堡中環養老社區，除了一次性5萬元左右的入住費用外，還需要繳納每月7100～30000元不等的自理費。

除此以外，上海的天地健康城也被世人稱之為“天價”養老費。據記者了解，天地健康城目前有兩種消費模式，一種是10萬元的年消費卡，用于支付一年之內的所有服務消費;一種是100萬～150萬元不等

的“恬愉會”會籍卡，然后每年繳納3000元左右的會籍管理費。

不過，對于目前大部分專項投入養老地產開發企業和投資者來說，開發養老地產更容易吃掉它們的是可能長達30年的回收周期和龐大的資金投入。

以養老為名的“圈地運動”

值得注意的是，不少知名房企人士向本刊記者坦言，當今各類資本一窩蜂鉆進養老行業，并不是一件好事。

如今，國內的養老地產市場可謂魚龍混雜，一些企業從事的養老地產更像是一場以養老為名的“圈地運動”，而如何為養老地產找準發展方向，業界也是眾說紛紜。

“正是由于目前是養老地產發展的試驗階段，其中一個突出表現就是開發模式呈現出混亂的局面。一些開發商打著養老地產的旗號，實際上就是低價圈地，然后賣住宅。”一位不愿透露姓名的業內人士

表示。

另一位不愿透露姓名的武漢某地產知名人士告訴本刊記者，在住宅、商業等地產嚴厲調控的同時，國家對帶有公益性質的養老地產往往具有一定的政策支持，一些開發商趁機鉆政策的漏洞，借發展養老

地產為名，實則圈地賺錢。還有一些保險業投資的養老地產項目，打著養老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤，這些都是開發商“掛羊頭賣狗肉”的行為。

全經聯養生養老地產委員會秘書長陳寶存此前對媒體表示，他了解到有個項目，拿了6000畝地，總共卻只設計了60個養老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。

對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，在土地價格日益走高的背景下，養老地產成為開發企業“圈地運動”的工具。按照國際經驗，為了照顧好老人衣食住行，養老地產一般很小，300畝已屬很多。

但在中國，建300畝養老地產，往往拿1000畝地，剩余700畝做配套和住宅開發，整體實現盈利。

尚無成熟商業模式

在盈利難的現實之下，不少所謂的養老項目其實另有目的。業內知情人士透露，對于養老項目來說，投資回報周期長，很多開發商為了快速回籠資金，打著養老的幌子拿地，實際上進行房地產開發。因

為真正的養老地產，應該稱為養老產業，其核心內容并非開發，而是服務。養老產業的服務營運涉及與醫療機構無縫對接，配套設施應契合老人需求。但是，不容回避的是，這對于向來追求“高周轉、

短平快”的房地產企業而言是一大難題。

保利地產相關人士對媒體坦言，“養老產業”看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養老產業發展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、

土地取得、貸款等方面對養老地產給予一定的優惠，而我國目前無論是市場環境還是政策、標準的配套都難以支撐養老產業的全面發展。

據悉，由于開發商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而在概念設計、規劃設計、建筑工程、營銷、銷售等環節都可長期采用外包模式，全程的分段外包不利于開

發商建立和磨合運營能力。

簡單地說，目前真正專業的養老社區其實并不是很多，一些地產商只是想借助這一概念的附加值來吸引購房者。

有房地產專業人士告訴記者，在計劃開發養老地產的上百家企業中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什么。“我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產

提供養老服務的機構，還是照傳統的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢？”