淺析沈陽市商品房保修期起止時間的界定問題

摘要：商品房保修期是指開發建設單位在物業交付使用后，對業主承擔保修責任的期限，本文分別就沈陽商品房保修期起止時間模糊；業主商品房專有部分保修期起止時間制度不完善；公共部位、公共配套設備設施保修期制度不完善；房屋保修期內發生了修繕行為，保修期起止時間是否重新計算等四個問題，進行初步的研究并提出改革建議。

關鍵詞：沈陽市商品房保修期界定

目前，我國關于建筑工程及商品房保修期的相關法律法規只有兩部，即《房屋建筑工程質量保修辦法》、《商品房銷售管理辦法》。由于商品房在管理過程中遇到的問題多，相應的法律法規較少并且不完善，各地區在對制度理解和執行情況還不深入，在管理過程中遇到一些實際情況卻無法可依，出現制度執行上的偏差，這是我國每一個城市在房屋保修期都會面臨的一個大問題，本文針對目前沈陽市商品房保修期的起止時間存的問題進行深一步的調研，總結出以下四種問題需要解決。

一、商品房保修期起止時間需明確

在物業管理過程中，經常涉及到房屋保修期的問題，這里的房屋保修期的起止時間包括兩個時間點，一個是竣工驗收之日起，一個是準住之日起，物業管理中涉及到的房屋保修期我們應遵尋哪一個起止時間呢？

1.2000年6月30日執行的《房屋建筑工程質量保修辦法》中第八條中規定，房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收之日起計算。竣工時間包括：建設單位與施工單位的竣工驗收時間、建設單位與物業單位的竣工驗收時間、通常情況下建設單位與施工單位與物業單位會一起驗收。實際竣工驗收日期是一個對剛完工的建設項目質量進行驗收合格的時間，驗收期間發現的質量問題，應該由施工單位與建設單位進行解決，期間不涉及到業主。例如：我國《房屋建筑工程質量保修辦法》第三條規定：總承包單位和監理單位所執行的保修期限應按照工程竣工驗收合格之日起計算，本辦法稱竣工保修期限。

2.2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十三條 建設開發單位應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定，保修期從交付之日起計算。入住時間是建設單位與業主之間的驗收時間，通常情況下建設單位會委托物業公司與業主進行驗收，在這個期間出現的房屋質量問題，應該由開發商與業主解決。

綜上，從概念上理解，在物業管理過程中的保修期起止時間的確定應該確定在業主入住之日起。

二、對于業主商品房專有部分保修期起止時間制度的完善

在沈陽走訪了幾家物業服務企業，根據他們的反應，在物業服務企業下達入住通知單時，部分的業主并不能按照通知單上規定的時間，對自己的專有部分辦理驗收入住手續，有的業主甚至推至半年或一年，這種現象在物業管理行業中是一個非常普遍的問題。根據《商品房銷售管理辦法》中規定保修期從交付之日起算，從文件中理解，交付之單日即是業主辦理完入住手續，在入住驗收確認書上簽字的時間為準。那么延遲辦理入住的業主就會出現保修期延后的現象，在一個園區內出現眾多保修期起用時間不一致，導致保修期結束時間不一致，對日后物業管理造成了諸多的麻煩。

針對這種情況，對于一個園區，為了避免由于專有部分保修期開始時間不一致，導致多個保修期陸續到期現象，本人建議確定一個共同遵守的時間點作為保修期的開始時間，這樣既可以避免上述問題的產生，同時也督促業主能夠積極配合物業服務企業按時辦理入住手續。一般來說物業服務企業通知業主辦理入住的手段是下達業主入住通知書，書中在辦理入住期限上有一個起止時間的規定，在這個時間區間內可以以截止入住時間為保修期的開始時間。本人建議商品房專有部分的保修期從《入住通知書》中規定的辦理入住手續的最晚期限算起。

三、對于公共部位、公共配套設備設施保修期制度的完善

物業中的公共部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性問題設施和共用設施設備使用的房屋等。它們的保修期我國雖然都有所規定，但對保修期的開始時間，沈陽乃至全國大部分地區都沒有相關的規定，一般情況下物業服務企業均按照業主專有部分的保修期開始時間來確定。我們走訪調查了幾家物業服務企業，他們的困惑是：首先業主階段性入住現象導致公共部位及設備設施的保修期開始時間無法確定；其次，針對一些開發建設單位出現的“捂盤”現象，即一個園區分期銷售最終導致分期入住，園區的公共配套設施的保修期開始時間無法確定。

針對上述情況，共用部位的所有權及相應的收益權歸全體業主共有，它的保修期開始的時間也應該由業主入住的時間來決定。為了避免共用部位、設備設施的保修期開始的時間出現多個時間節點，本人建議確定一個共同遵守的時間點作為公共部位、設備設施的保修期開始時間。由于，隨著第一位業主辦理完入住手續，業主就對共用部位及設備設施具有所有權、使用權和收益權，權限在此時間點上即開始生效。因此，本人建議商品房共用部位、共用設備設施的保修期開始時間應自交付首套住宅之日起計算。

四、房屋保修期內發生了修繕行為，保修期起止時間是否重新計算

根據對沈陽部分物業的走訪，我們發現開發建設單位與業主因對保修期的認定和理解偏差而產生的糾紛呈上升趨勢，其中較為普遍的問題就是房屋保修期內發生了修繕行為，業主要求房屋修復后重新認定保修期成為尤為顯著的問題。目前，我國關于商品房保修期的規定只有在《建設工程質量管理條例》及《商品房銷售管理辦法》有相關規定，而兩個文件中均沒有涉及到發生修繕行為后保修期是否重新計算的問題，這也成為法律的一個缺失。

房屋發生修繕后，重新確定保修期，如此一來保修期很可能永無止境、連綿不斷，雖然保證了業主的利益但卻加重了開發建設單位的責任；反之如果不重新確定保修期，對于業主利益起不到保護作用，開發建設單位往往是經常修、重復修，值到保修期過后，最終不維修。如何不加重開發建設單位過大的責任又能保證業主的利益呢？本人認為應對出現質量問題的房屋局部應做定位區分，如果使用人不當造成的房屋損壞由責任人承擔；由于自然災害造成的房屋損壞，修繕完畢后，房屋保修期不重新計算。由于施工質量存在的問題，造成房屋的損壞，維修屬于大修及翻修以上工程的，修繕完畢后房屋保修期重新計算，用以保護業主的權益；小修、中修工程的維修對于房屋保修期不做重新計算，開發商對出現的質量問題，應予以及時維修。具體維修分類的界定方法是：根據國家規定的小修工程即維修費用是該部位新建造價的1%以下；中修工程即維修費用是該部位新建造價的1%—20%以下；大修工程即維修費用是該部位新建造價的25%以上；翻修工程即全部拆除、另行設計、重新建造。

綜上所述，住宅專項維修資金被稱為“房屋的養老金”，而“房屋養老金”啟用必須要滿足五個條件，其中一個重要條件就住宅專項維修資金必須滿足在房屋保修期滿以后才可動用；因此，商品房屋保修期起止時間確定的準確與否關系著住宅專項維修資金啟用的及時情況，這就要求我們與時俱進，根據工作的實際情況不斷的完善商品房的保修期制度。

參考文獻：

[1]中華人民共和國建設部.房屋建筑工程質量保修辦法.建設部[J].2000.8.

[2]中華人民共和國建設部.商品房銷售管理辦法.建設部[J].2001.6.

[3]毛焱 朱瑞 房屋修復后保修期不應重新計算.

[4]賀富強 應重新界定商品房保修期限.

注：本論文支撐2014年度沈陽市社會科學課題 基于系統論視角的沈陽市住宅專項維修資金管理問題研究 負責人：王海燕 課題編號：sysk2014-07-17