承租人優先購買權的“同等條件”成立要件分析

優先購買權制度早在羅馬法中就已經產生，房屋承租人優先購買權作為優先購買權的一種，在我國的立法和實踐中均有體現。房屋承租人優先購買權制度對于穩定社會關系，促進資源的有效利用，保護承租人的權益具有重要的意義。但目前對于該制度的法律規定過于簡單、籠統，在實踐中出現了大量的問題，存在眾多爭議，尤其在具體訴訟過程中，認定承租人是否享有優先購買權，如何將承租人的優先購買權落到實處，顯得尤為重要。優先購買權制度是民法上的法律制度，它對于穩定經濟秩序、提高交易效率、促進社會公平起到了重大的作用。它的基本內容是指特定的民事主體依照法律規定，在出賣人出賣其標的物的時候，享有以同等條件優先于他人而購買該標的物的權利。房屋承租人優先購買權是優先購買權的一種。我國現行法律法規、司法解釋對此也有相關規定，但是較為簡單，可操作性不強。有關承租人優先購買權的很多問題還有爭議，主要就是承租人優先購買權的成立要件問題。

我國法律上關于房屋承租人優先購買權的成立要件，包括兩點，首先是出租人出賣租賃房屋于第三人；其次是承租人以同等條件購買。但對于同等條件的界定，卻值得研究。“同等條件”是承租人優先購買權成立的實質條件。國內外的立法例少有關于“同等條件”的內容的規定，筆者僅能在《德國民法典》和《法國民法典》中找到一些零星的條文。《德國民法典》第464條第2款規定：“在先買權被行使時，權利人和義務人之間的買賣，依照義務人和第三人所約定的條款成立。”第466-466條分別規定了特殊情況下的“同等條件”，分別為“從給付”、“總價款”、“買賣價款的延期支付”。《法國民法典》第815-14條規定：“……（優先購買權人）將按照讓與人向其通知的價格與條件行使先取權。”“同等條件”包含兩層意義：（1）“同等條件”按何種標準確定；（2）“同等條件”的內容。

一、“同等條件”的確定

所謂同等條件，一般認為是“出賣人與第三人約定之同一條件”。這種觀點，與上述《德國民法典》和《法國民法典》的相關規定吻合，有利于承租人優先購買權的行使，可資贊同。在確定“同等條件”時，須注意以下問題：

1、“同等條件”是按照出租人與第三人間的租賃房屋買賣合同的條件確定的，其前提是：出租人與第三人的買賣合同合法有效。如該合同無效或被撤銷時，承租人亦不能根據該合同的條款確定“同等條件”。

2、在出租人與多人訂立以租賃房屋為標的物的買賣合同時，承租人可自行選擇其中一個買賣合同來確定“同等條件”，以行使優先購買權。

3、如果出租人與第三人訂立“黑白合同”（即出租人與第三人訂立價格不同的兩份合同，通知承租人的是交易價格高的“白”合同，以此迫使承租人放棄優先購買權后，出租人與第三人則按交易價格低的“黑”合同履行），第三人因“黑”合同的履行取得了租賃房屋的所有權后，己經放棄“白合同”購買條件下的優先購買權的承租人，仍然有權以“黑”合同的條款重新確定“同等條件”，行使優先購買權。

4、有時候，出租人為使自己免于雙重買賣的困境，會在其與第三人訂立的租賃房屋買賣合同中約定，該買賣合同的生效以承租人不行使優先購買權為條件，或者在承租人行使優先購買權的情況下，出租人享有解除合同的權利。在此情況下，“同等條件”按該約定以外的條款確定，該約定對承租人無效。《德國民法典》對此已有規定，可資參考。其465條規定：“因義務人和第三人的協議，買賣取決于先買權的不行使，或就行使先買權的情形，解除權被保留給義務人的，該協議對先買權人不生效力。”

二、“同等條件”的內容

對于同等條件的理解，應當遵循一個原則，即“承租人優先購買權的行使不能損害出租人的實體利益”。分述如下：

1、同等條件首先是租賃房屋買賣價格的同一。法律只有把承租人優先購買權嚴格界定在同一價格的前提下，才能在保障承租人優先購買的同時，保護出租人的利益，體現公平合理的基本原則。一般情況下，承租人支付的價款應等同于第三人在合同中允諾支付的合同價款。在出租人基于某種特殊原因，以合理的讓利方式出售房屋給第三人時，承租人應該以市場價格作為要求購買的同等條件，而非出租人給予特定人的優惠價格。

2、支付方式對于出租人而言，也是一種利益。因此，承租人在主張優先購買權時，其支付價款的方式，也應等同于第三人允諾的方式。例如第三人允諾一次付清者，承租人不得主張分期支付。

3、如果出租人允許第三人分期付款，則承租人除非向出租人提供了充分和適當的擔保，否則不得請求分期付款。這是因為每個人的信用及支付能力不盡相同，出租人對第三人的信賴，也構成出賣房屋合同的一個條件，承租人行使優先購買權時相應地也應當提供相同條件。

4、同等條件還應包括其他交易條件的等同。例如第三人允諾對出租人負擔從給付義務的，除非承租人能提供相同的從給付或該從給付可以用金錢作價，否則承租人不得享有優先購買權。但是，當出租人與第三人所約定的從給付，目的是為了阻礙承租人行使優先購買權的，從給付就不應作為“同等條件”的一部分。如《德國民法典》第466條規定：“（出租人）即使不約定從給付，仍會與第三人訂立合同的，對從給付的約定不予考慮。”

5、出租人將租賃房屋與其他標的物一并出售于第三人，第三人支付總價金于出租人。這時，出租人與第三人沒有單獨就租賃房屋設定一個價格，租賃房屋的價格難以確定。對于這個問題，《德國民法典》第467條規定：“第三人以總價金買受有先買權的標的物與其他標的物的，先買權應按比例支付總價金。全部標的物不對義務人造成損害即不能分離的，義務人可以請求將先買權擴及于全部標的物。”我國目前的法律規定還不夠細致，對這個情形，沒有法律條文可依。筆者認為，若租賃房屋可以與其他標的物相分離的，承租人可以以市場價格主張優先購買權；若租賃房屋單獨買賣會造成出租人損害的，可以借鑒《德國民法典》第466條的規定，允許出租人主張將優先購買權擴及到全部標的物。

（作者單位：鄂爾多斯市公安局康巴什分局）