論我國不動產物權登記制度的完善

我國不動產登記事業制度已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。

一、不動產物權登記立法不完善

我國不動產物權登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產物權登記問題上的規定相互交叉、沖突。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態，這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展的基本要求。

二、我國不動產物權登記存在房地分立登記的問題

依據我國現行法律規定，有多個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。分別登記違背了設立不動產登記制度的初衷，造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；同時，也造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。

三、不動產物權登記城鄉管理不統一

我國農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。但是，農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。此外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。

四、我國不動產物權登記制度的完善

完善我國不動產物權登記制度的法律對策，建立一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。從我 國不動產物權登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產物權登記立法的先進經驗

吸收、借鑒國外不動產物權登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展。西方各種類型不動產物權登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。目前，我國《物權法》已實施，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產物權登記的實際情況，明確規定不動產物權登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產物權登記制度的必然選擇。

（二）消除城鄉分別，實現不動產物權登記規范化

有學者認為，我國不動產登記程序，效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣即能使不動產登記機構有了完整的地籍資料，又不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。

（三）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度

對承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權，應納入不動產登記范疇，擴大不動產權利登記范圍。首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這是極不合理的。若不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。再次，還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。

我國不動產物權登記制度存在著諸多問題，造成了不動產管理的混亂，同時妨礙了我國房地產經濟發展，應當進一步完善不動產物權登記制度，使我國不動產登記管理真正作到制度健全，有法可依。

（作者單位：北京市昌平區人民法院）