淺析不動產物權變動的公信力原則

隨著市場經濟的不斷發展，商品交易日益頻繁，像房屋、土地這類不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅成為人們生活中關注的熱點問題。而不動產物權變動的公信力原則作為物權法的一項基本原則，在市場交易中顯得尤為重要，值得我們深入研究。

公信力原則是指當事人依據法律的規定對所變更的物權進行了公示，即使公示方法表現出來的物權不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權的存在并已實施了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權存在相同的法律效果，以保護交易安全。依此原則，公示方法所表現的物權即使不存在或內容有異，但對于信賴該公示方法所表示的物權而與之有交易的人法律仍然承諾有和真實物權相同的法律效果。如土地登記薄上，A筆土地被登記為甲所有，乙信賴該登記而向甲買該筆土地，并為所有權的移轉登記，其后，即使發現土地的真正所有人為丙而非甲時，對于土地所有權所生的轉移，法律仍予以保護，某乙仍取得A筆土地的所有權。

不動產物權的公信力原則起源于德國法，以保護交易安全為使命，實現交易便捷。參與交易行為的人，只需依公示方法所表現的物權變動從事交易即可，不必再費時費力，詳查標的物的權利狀態的真實底細。因此，公信力原則完全符合市場交易便捷和迅速的要求，從事交易行為的人不必再擔憂有公示方法所表現以外的物權狀態存在，而遭受不測的損害。交易的動的安全獲得保障，公信力原則因此成為近現代物權法的一項基本原則。

我國物權法采納的是以登記要件為原則，登記對抗為例外的不動產變動模式，其中動產物權以占有為公示，不動產物權以登記為公示。這樣既保護善意第三人的利益，維護交易安全，又可以全面貫徹物權公示原則。另外，將物權靜態的公信力貫徹到物權變動中，意味著所有的不動產物權變動或取得都須進行登記，比如遺囑繼承、法院判決、公開拍賣等，只是在這些情形下，不動產物權取得并不以登記為生效要件，但是，權利取得人要取得對抗世人的效力必須取得對抗世人的公示手段——在登記簿上進行登記。

登記由于是由國家機關主持進行，經過嚴格的程序，具有文字記載，通常情況下可信程度較高，能真正地反映權利歸屬。例如房屋所有權，這個所有權不受任何人影響。因為不動產登記簿是由國家設立的專門機構登記管理的，物權法采登記生效主義，不動產登記具有權利推定的效力，受到公眾的信賴，不動產交易的第三人既然信賴登記簿，其取得的物權就應當受法律的保護。這個制度的關鍵，是以不動產登記簿為根據“取得”不動產物權，其政策目的是保護不動產交易的善意第三人。并且，這種保護是絕對的使善意第三人取得權利，不存在以反證加以推翻的問題。

不動產物權登記的公信力在于使信賴者獲得與其信賴的物權狀態一致的法律后果。它是以犧牲物權“靜”的安全來保證“動”的安全。因此適用公信力原則時，也應當有一定的適用條件。

一般公信力原則適用條件有以下幾點：第一、取得人為善意第三人。登記的公信力不是無限的，它僅保護善意且無過失的第三人，即只有在第三人不知登記有錯誤且對此無過失的情況下，才受登記公信力之保護。如第三人明知或依當時的情形應知登記有錯誤而竟然未知的，屬于惡意，第三人為惡意的，不受登記的公信力保護；第二、物權變動是有效的法律行為。對于非法律行為的物權變動，不屬于交易范疇，不受公信力的保護；第三、公示物權與實際物權不一致。即登記與權利人的實際情況不一致，且這種不一致不能由登記發現，如登記沒有錯誤或登記的錯誤能由登記薄發現，均不發生第三人受登記公信力保護的問題；第四，須無異議登記。錯誤登記雖未更正，但已有人提出異議并記載于登記薄上的，該異議具有阻止登記的公信力的效力。

法律之所以賦予不動產物權登記以公信力，在于保護善意第三人的利益和交易的安全。但是，對于錯誤登記的情況，這并不意味著法律允許將錯就錯，而置權利人的利益于不顧。相反，為保護真實權利人的利益，應該制定一系列保護措施：第一、在善意第三人獲取權利之前，真實權利人可以向登記機關提出異議登記，阻止錯誤登記的公信力發生；第二，善意第三人在登記名義人處取得權利前，真實權利人有權向登記名義人提起訴訟。提出讓法院否定登記名義人權利，在確認自己的權利訴訟獲勝后，真實權利人有權依法院判決為依據請求登記機關更正錯誤登記。第三，善意第三人自登記處取得權利后，真實權利人的權利雖因此而喪失，但是真實權利人有權請求登記名義人賠償損失。如登記機關對登記錯誤有過失時，真實權利人還有權請求登記機關或國家賠償損失。

可見，我國確立不動產物權的公信力原則的必要性和現實意義在于：

第一，不動產物權的公信力原則有利于體現民法的公平公正精神。不動產物權的公信力原則保護了善意第三人的權益不受侵害。在不動產交易中，也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發生無權處分問題，那么從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發，允許善意第三人可以在不動產上善意取得。

第二，不動產物權的公信力原則是維護市場交易安全的需要。公信力原則的本質目的就在于維護市場交易的安全，為市場經濟創立一個健康、良好、有序的交易環境做出貢獻，體現出交易的安全可靠。

第三，不動產物權的公信力原則有利于完善我國的民事立法，推動了我國法制建設的發展。

第四，不動產物權的公信力原則對指導人民法院審判實踐有重要意義。現實中的民事糾紛往往涉及不動產交易中的物權取得，因此，此項原則有利于指導人民法院的審判，真正解決糾紛，保護真實權利人的利益。

總之，我國物權法在借鑒各國物權立法經驗的基礎上，從中國的實際出發，確立了適合于我國國情的物權變動模式。而公信力原則作為不動產物權變動的一項基本原則，其本身所具有的價值魅力在現代法律實踐中應該發揚光大，以使其能在人民的法律生活中發揮更大的作用。

參考文獻：

[1]房紹坤.民商法問題研究與適用[M].北京大學出版社，2002.

[2]李建偉.不動產善意取得制度初探[J].中央政法管理干部學院學報，2000.

（作者單位：北京市檀州律師事務所）