探析我國物業管理存在的問題以及解決的對策

摘要：改革開放以來，我國經濟日益發展，人們的生活水平逐漸提高，城市化建設也得到飛步提升，近年來大量的小區、寫字樓等高樓建設涌現。伴隨著城市化的市場經濟，物業服務高速發展并逐步成為一個新型的熱門行業。物業服務企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，為業主和租戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。由此可以看出，物業企業的最本質任務就是為業主提供最貼心、最人性化的服務。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，能夠最大化的為戶主提供最貼心的服務，有效的解決了諸多矛盾，適應了社會主義市場經濟體制的需要。同時，物業管理只是近年來剛剛崛起的新生事物，其發展體制還不夠完善，受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響。我國物業管理這方面還存在較大問題，本文就目前物業管理存在的問題以及應解決的對策這一話題進行探索，分析了當前我國物業管理過程中存在的問題、物業管理過程中存在問題的解決對策，旨在加強我國物業管理服務質量，完善物業管理體系。

關鍵字：物業管理 問題 解決 經濟

一、引言

近年來，伴隨著我國房地產業的飛速發展，物業管理行業也逐漸活躍并且蓬勃發展起來。物業管理是指由專門的機構和人員，依照合同和契約，對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化，道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。\"物業管理\"最早出現在19世紀60年代的英國，歷史悠久。然而在中國，這一觀念起步比較晚，2003年中華人民共和國國務院才正式公布了《物業管理條例》，并且與2007年得以修改。我國人類數字龐大，然而土地資源卻十分有限，這就要求我們要最大化的利用土地資源。眾所周知，房地產行業發展迅速，競爭激烈，我國GDP的增長量很大程度上取決于房地產行業，所以伴隨而來的物業管理成為我國發展最快的新興行業之一。然而物業管理在中國起步比較慢，當前管理現狀還存在許多問題，因此，對我國的物業管理的探索與研究就顯得十分必要了，我們必須深入思考與分析，把握正確的發展趨勢，使將我國的物業管理行業更好地適應經濟化社會，更好地為人們服務。

二、我國物業管理過程中存在的問題

1.物業管理企業與開發商關系混亂

我們知道，物業服務企業與開發商之間，兩者由于經濟利益關系，存在相互依存同時又相互對立的關系。物業管理作為房地產開發的延續和完善，在維護小區功能、延長房屋使用壽命、方便群眾生活、改善城市居住環境和提高城市管理水平等方面，發揮了重要的作用。人們在購買房屋的同時，很大程度上也會看重物業管理提供的人性化的服務。另一方面，開發商，一方面要提高自身品牌的信譽，同時畢竟是以盈利為主，其更重要的是追求經濟利益和社會效益。我們知道，物業管理雖作為一個新興事物，但由于利潤空間較大、前景較為廣闊，競爭日益激烈，一些物業服務企業為了把握市場機會，不得不百般遷就與妥協，往往在進入某社區前已經承擔或者支付巨大的成本。這樣在經營管理過程中，由于前期成本較高，為了彌補開發商那里損失的利益，物業服務企業可能會在提供服務的時候會大大打折，使業主享受不到該有的服務。

2.物業管理范圍偏小發展不均衡

我國物業管理起步比較晚，各方面發展還不夠成熟，受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業管理覆蓋仍然偏小，且發展極其不平衡，經濟發達地區與經濟不發達地區存在較大差距差距：從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區及沿海城市、發達大城市比北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市發展顯著迅速。據統計，深圳市實有房屋建筑面積7119萬平方米，實行物業管理的3387萬平方米，占實有房屋總面積的48%，其中，實有住宅建筑面積3768萬平方米，實行物業管理的2540萬平方米，占實有住宅總面積的67%；甘肅省實有房屋建筑面積9647萬平方米，實行物業管理的39.05萬平方米，占實有房屋總面積的0.4%，其中，實有住宅建筑面積5151萬平方米，實行物業管理的34.27萬平方米，占實有住宅總面積的0.67%。由此可見，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面存在著較大差距，物業管理在我國仍有巨大的潛力。

3.物業服務企業科技化程度較低，服務質量較差

物業管理在我國起步比較慢，在各方面存在很多問題。物業管理是一個新興行業，目前缺乏一個較為全面、完善的行業管理標準和從業人員行為規范標準，就這導致有些從業人員不夠資格，卻躋身于物業管理行業中。另一方面，為了節約成本，一些物業服務企業忽視了企業的質量建設，忽視企業人員的自身建設，沒有定期提高他們專業技能；同時，缺乏一個合理完善的管理考核體系來約束他們的行為，如嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，這樣就使得管理人員的服務觀念、服務意識、服務質量得不到明顯提升。同時，隨著經濟的快速發展，人們的生活水平日益增長，伴隨而來的人們需求也越來越多元化，如果不定期對員工進行專業培訓，這樣就會導致現有的管理觀念適應不了日益變化的社會。群眾的利益得不到保障，當然會有很大意見，伴隨而來的是日益增長的物業管理投訴：物業管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現象嚴重；安保、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。物業管理旨在為人們提供最貼心化、人性化的服務，因此對服務質量方面的改進有待提高。

4.隊伍素質較低，缺乏專業人才

物業管理行業作為一個新興行業，尚未建立統一的行業規范和從業標準，導致從業人員參差不齊，高層次人才比較缺乏，特別是復合型人才更少。目前，物業服務企業普遍存在人才缺乏，突出表現為“三多三少”；一是傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。因此物業管理人員隊伍整體素質不高，管理觀念陳舊，管理意識淡薄，甚至有些物業服務企業是由房管所改制的，導致機制轉換不到位，管理人員觀念沒有及時轉變，沒有服務理念，導致物業管理管理水平不高，服務質量不好。這種人才不足的局面，已嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。這種人才匱乏的局面如果得不到及早改善，勢必影響物業管理行業整體水平的發展、提高。

5.業主委員會難以正常發揮作用

目前，我國普遍存在這種現象：業主委員會組建不夠及時，有的甚至自行組織管委會，并沒有經過明主選舉，產權人、使用人參與意識差，服務水平不夠高，作用發揮的不好。業主委員會威信不夠高，沒有打下牢固的群眾基礎。業主在遇到困難時，不能從業主委員會那里得到滿意的解決方案，這樣就導致業主與委員會之間存在隔閡，甚至會導致對立關系的局面。這樣，居委會在解決小區相關問題時，很難得到群眾的支持。有時候群眾甚至會跟居委會對著干，這樣居委會形同虛設。

6.產權關系不明，法制建設滯后

我國物業管理行業起步較慢，因此有關全國性小區物業管理方面如物業管理體制、物業管理經費等相關方面的法規很不健全，由于缺乏一個明確的體制體系，導致物業管理會出現很多問題，都有待于進一步的改進與完善。目前，有關物業管理在法律這方面主要存在兩個問題：一是一個是法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業管理的最高法律法規就是2007年實施的《物業管理條例》和《中華人民共和國物權法》，由此可見法律體系的建構和不斷完善還需要時日。同時，也導致了物業服務企業與業主在管理與服務過程中產生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業服務企業與業主很難和諧相處。而另一個是制定的法律法規與現實有差距。雖然國家頒布有《條例》，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實際各物業服務企業操作上有些差距，致使法律與現實相差甚遠，造成企業與業主有苦難言、有法難遵的局面。

三、物業管理過程中存在問題的解決對策

1.完善針對物業管理的專業性法律法規

一個完善的法律體系是保證系統正常運轉的前提。全面合理的法律制度能夠有效的規范物業管理的組織和行為，保障業主的合法權益。建立專業性的法律法規不僅可以保證物業的運營合乎法律，依法行事，同時可以保障業主的合法權益，減少物業和業主之間的糾紛。在結合我國實際情況的基礎上，提出如下的建議：（1）建立健全、合理的物業管理法規體系。明確規定物業管理的目的、基本原則、物業管理法律關系（含主體的權利義務）、物業服務企業及業務范圍、監管體制和物業管理法等相關內容（2）完善物業管理法規內容。物業管理相關人員在提高管理水平和服務質量的同時還要不斷提升自我能力，使自己適應日益變化的社會。同時要凈化物業管理市場，對物業管理人員進行嚴格考核，嚴禁那些不合格的人員混入物業管理行業。（3）完善法律責任制度。完整的責任制度有效的規范了人們的行為制度，他們明確知道違反物業管理的有關規定的后果，這樣便將有力地督促各主體正確行使權利和積極履行義務，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發生。明確業主和物業的權利與義務，能夠有效的提升物業管理法規的層次，促進物業管理和業主之間的和諧發展。

2.加強物業企業資質管理

物業企業的質量水平關乎整個物業管理的能否正常運轉，因此加強物業企業資質管理，提高物業管理質量勢在必行。相關法律體系要嚴格控制物業企業上市，要對他們的整體水平、相關資質嚴格把關，嚴禁那些不合格的物業企業混入市場。同時物業企業要定期對員工積極培訓，讓他們掌握最新的市場信息，明白業主正真需要什么，這樣才能夠更好地為業主提供貼心化的服務。物業企業要致力于積極改善物業環境，提高物業服務質量，為業主提供更優質的服務。同時物業服務企業要積極引進人才，提高物業管理團隊的水平，妥善運營，使物業管理的質量得到全面的提升。

3.加強宣傳力度，提高物業管理工作認識水平

相關人員要抓住創建全國文明城市的有利時機，多渠道、多角度、全方位宣傳物業管理條例等法律法規知識，填補此項工作的歷史欠賬。通過物業企業自行組織從業人員強化培訓、行業協會牽頭規范培訓、請進來走出去等方式創新培訓，確保物業企業專職人員注冊物業管理管師的達標率和物業從業人員的合格率，確保街道社區、執法大隊物業管理專職人員熟悉掌握物業知識，提高工作的針對性和實效性。

4.設立專項基金管理委員會

物業管理是一個較為龐大的管理系統，參與人員眾多，涉及到多方利益，很容易導致有些人員從中牟取私利。所以要設立一個專項基金管理委員會來嚴格控制把關。

5.加大領導力度，規范管理體制

物業管理要在打下牢固的群眾基礎，在業主面前樹立威信。物業服務企業在管理事務上對業主公開、透明。同時在服務及收費方面制定合理的服務及收費標準。其次，是在業主委員會的設置上，在這方面要嚴格控制把關，建立健全合理的制度，并嚴格履行職責，并且有相關人員來發揮維權、監督和協調等作用。保證整個行業的健康、快速發展。

6.建立激勵機制

可以在現有基礎上設立一個獎懲制度，對物業服務企業進行定期考核與審批，對那些服務質量的企業實施表揚獎勵，二對那些服務質量不好的企業進行適當的批評，并對他們進行相關指導。這樣便能保證物業管理企業在健康的競爭環境中共同進步，不斷的提高服務質量。

四、結束語

物業管理雖是一個新興行業，然而發展前景較好，對構建和諧社會具有重大意義。當前我國物業管理這方面存在很多問題，有關這方面的探索與研究就顯得尤為重要。相關部門要嚴格制定相關解決方案，促進物業管理和諧發展。

參考文獻：

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