新界土地博弈

“缺乏土地資源”，這幾個字一直伴隨著香港的發展進程，無論是過去，現在抑或是未來，彈丸之地的香港都亟需足夠的土地來滿足發展的需要。為了尋找可大規模開發的土地，自特首梁振英上臺之后，香港政府便開始重推新界東北發展計劃。只是，目前看來，新界東北發展計劃的進展并不順利。

事實上，香港的新界不缺乏土地，發展新界東北的計劃也不是新鮮政策。只不過，無論是港英時代，還是回歸之后的幾屆特區政府，香港社會在開發新界土地資源時都極為小心，根本的原因在于，新界這塊土地夾雜著極其復雜的因素。

新界丁權政策制約政府拿地

最近，一部名為《竊聽風云3》的香港電影熱映，該片便是以“丁屋”問題為主線描述故事。這部電影讓內地民眾開始了解香港的“丁屋”政策以及所謂“丁權”。“丁屋”政策即“新界小型屋宇政策”，這種權利又被稱為“丁權”，其所建的房屋便稱為“丁屋”。

該項政策已經實行了將近半個世紀，上世紀六七十年代，香港政府計劃發展新界，為了得到新界原居民的支持，當時的港府于1972年12月實施新界“小型屋宇政策”，規定年滿18歲，父系源自1890年代新界認可鄉村居民的男性香港原居民，每人一生可申請一次于認可范圍內建造一座最高三層（上限為8.22米高），每層面積不超過700平方呎的丁屋，無需向政府繳付地價。也因如此，港府在過去相當長的時間內，各項施政都得到新界原居民的支持。如今，當香港多數地區發展已“無地可尋”之時，惟有新界仍有大量土地。

實際上，本港面積為1044平方公里，已經開發土地只有23%，其中7%的土地用于住宅，換言之，仍有大量土地未開發為住宅用途，故不少人認為，所謂香港土地資源缺乏是個偽命題。未開發的這些土地，除了大部分屬于保育的郊野公園外，還有新界的土地。

主導政府土地政策的香港發展局局長陳茂波，曾發表題為《香港人寸土比“增”》的文章。陳茂波指出，目前政府手上擁有的土地儲備約為2348公頃。當中933公頃土地是用于“鄉村式發展”，即大部分預留興建丁屋所用，約占土地儲備的約40%，而用于住宅發展的土地儲備只有可憐的392公頃，約占土地儲備的17%。從上述數據不難看出，香港并非沒有土地，只不過有近四成的土地用做興建丁屋。

該篇文章一出，曾引起社會激烈的反響。因為一方面，港府不斷表示香港土地資源匱乏，另一方面，本港樓價近年來不斷攀升，但在土地緊缺的情況之下，港府土地儲備的40%卻要留作興建丁屋。香港經濟學者關焯照撰文指出，“港府預留大量土地給予只有幾十萬人口的原居民，這對600多萬香港市民來說，無疑是在傷口上撒鹽”。

關焯照又指出，丁屋政策只是一項臨時措施，現在卻被新界原居民視為合法傳統權益，成為港府一個定時炸彈。實際上，目前香港擁有24萬享有丁權的新界男性原居民，而政府933公頃的預留土地只夠興建5萬至6萬間丁屋，這意味著，未來政府仍需預留大量的土地滿足新界原居民興建丁屋的需求。

事實上，關于是否取消丁屋政策的討論一直都在進行，只不過，這是一個極其敏感的話題。若取消這項政策，勢必遭到幾十萬新界原居民的反對，而且，需要指出的是，屆時將有數十萬的新界原居民成為輪候公共房屋的新增人口，這并非港府現有公共房屋資源所能承受的。不過，若繼續這項政策，政府則難覓土地資源，在政治上也須承受來自非新界原居民的巨大壓力。

也因此如此，盡管丁屋政策備受爭議，然而對政府來說，始終不愿意觸及到新界原居民的敏感神經。如今，政府只能在新界盡可能地尋找一些較少爭議的土地資源，爭取緩解香港中長遠土地供應缺乏的難題。其中，新界東北發展計劃是港府目前大力推進的，旨在發展香港新市鎮，解決香港中長遠發展對土地的需求。

新界東北發展舉步維艱

然而，無論政府如何小心翼翼地處理各種利益，但在新界大面積開辟土地并非易事，盡管這里擁有足夠的土地資源——953平方公里，占香港整體面積的90%。

6月13日晚，一群新界東北居民暴力沖擊香港立法會，與警方發生沖突，并且試圖闖進立法會大樓。引爆這群居民如此激烈反應的緣由，乃是港府正就新界東北發展計劃向立法會申請前期撥款。盡管該計劃最終在立法會上獲得通過，但激烈的沖突令許多香港人感到驚愕。

新界東北發展計劃的內容是將新界古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺的農地，劃為新界東北新發展區，用于住宅和商業發展，合共占地787公頃。新發展區建成后，可以提供5.4萬個住宅單位，其中約四成單位為公共房屋，占住宅用地25%，可為15萬人提供居所。新界東北發展計劃預期于2017年啟動，2022年讓第一批人口遷入居住，于2031年完成所有工程。

新界東北發展計劃并非本屆政府首次提出。早在1993年，當時的港英政府便提出發展新界東北，同樣是為了解決香港中長遠土地需求。只不過20多年來港府的規劃一直只是紙上談兵，任何一屆政府都不敢輕易推動計劃，當中的原因之一便是上面提及的新界存在著復雜的丁屋問題。另外，農地保護，涉及大量居民的搬遷亦是計劃難以推行的原因。

盡管港府過去未有真正推行新界東北發展計劃，不過，精明的開發商認準港府開發新界東北勢在必行。于是，在過去的20年，新界東北的土地逐漸被擁有雄厚財力的私人發展商以及新界原居民收購。

不難看出，港府已經錯過了推行新界東北發展計劃最好的時機。如今，港府若要在新界東北大規模收購土地用于開發，所涉及的利益沖突比過去更為復雜。由于大多土地已為私人開發商所擁有，于是港府在推行計劃之時，很容易被扣上“官商勾結”的帽子。

政府堅決開發新界東北

盡管前期撥款已經通過，但未來真正實行新界東北發展計劃之時，港府所遇到的阻力將更為激烈。不過，對于香港來說，發展新界東北新市鎮又是必須的，港府亟需建立一個新市鎮以滿足香港長遠發展的需求。

盡管面臨著種種困難，但本屆港府依舊努力地在新界尋找土地。陳茂波說，新界東北的發展項目是為香港市民而建的新市鎮，它所提供的土地和房屋，是香港中期土地房屋供應的重要來源。

特首梁振英表示，若沒有新界東北發展計劃，香港的房屋供應尤其是公共房屋供應，會更加落后于需求。他說，香港現在有超過20萬戶申請者輪候公共房屋，而新界東北發展計劃第一期要在2023年完成。“我們不想再見到一些不必要的拖延，因為有關的公眾參與計劃已經開展了三年。政府是完全按照程序辦事。”梁振英說道。