新界土地博弈

“缺乏土地資源”，這幾個字一直伴隨著香港的發(fā)展進(jìn)程，無論是過去，現(xiàn)在抑或是未來，彈丸之地的香港都亟需足夠的土地來滿足發(fā)展的需要。為了尋找可大規(guī)模開發(fā)的土地，自特首梁振英上臺之后，香港政府便開始重推新界東北發(fā)展計(jì)劃。只是，目前看來，新界東北發(fā)展計(jì)劃的進(jìn)展并不順利。

事實(shí)上，香港的新界不缺乏土地，發(fā)展新界東北的計(jì)劃也不是新鮮政策。只不過，無論是港英時代，還是回歸之后的幾屆特區(qū)政府，香港社會在開發(fā)新界土地資源時都極為小心，根本的原因在于，新界這塊土地夾雜著極其復(fù)雜的因素。

新界丁權(quán)政策制約政府拿地

最近，一部名為《竊聽風(fēng)云3》的香港電影熱映，該片便是以“丁屋”問題為主線描述故事。這部電影讓內(nèi)地民眾開始了解香港的“丁屋”政策以及所謂“丁權(quán)”。“丁屋”政策即“新界小型屋宇政策”，這種權(quán)利又被稱為“丁權(quán)”，其所建的房屋便稱為“丁屋”。

該項(xiàng)政策已經(jīng)實(shí)行了將近半個世紀(jì)，上世紀(jì)六七十年代，香港政府計(jì)劃發(fā)展新界，為了得到新界原居民的支持，當(dāng)時的港府于1972年12月實(shí)施新界“小型屋宇政策”，規(guī)定年滿18歲，父系源自1890年代新界認(rèn)可鄉(xiāng)村居民的男性香港原居民，每人一生可申請一次于認(rèn)可范圍內(nèi)建造一座最高三層（上限為8.22米高），每層面積不超過700平方呎的丁屋，無需向政府繳付地價(jià)。也因如此，港府在過去相當(dāng)長的時間內(nèi)，各項(xiàng)施政都得到新界原居民的支持。如今，當(dāng)香港多數(shù)地區(qū)發(fā)展已“無地可尋”之時，惟有新界仍有大量土地。

實(shí)際上，本港面積為1044平方公里，已經(jīng)開發(fā)土地只有23%，其中7%的土地用于住宅，換言之，仍有大量土地未開發(fā)為住宅用途，故不少人認(rèn)為，所謂香港土地資源缺乏是個偽命題。未開發(fā)的這些土地，除了大部分屬于保育的郊野公園外，還有新界的土地。

主導(dǎo)政府土地政策的香港發(fā)展局局長陳茂波，曾發(fā)表題為《香港人寸土比“增”》的文章。陳茂波指出，目前政府手上擁有的土地儲備約為2348公頃。當(dāng)中933公頃土地是用于“鄉(xiāng)村式發(fā)展”，即大部分預(yù)留興建丁屋所用，約占土地儲備的約40%，而用于住宅發(fā)展的土地儲備只有可憐的392公頃，約占土地儲備的17%。從上述數(shù)據(jù)不難看出，香港并非沒有土地，只不過有近四成的土地用做興建丁屋。

該篇文章一出，曾引起社會激烈的反響。因?yàn)橐环矫妫鄹粩啾硎鞠愀弁恋刭Y源匱乏，另一方面，本港樓價(jià)近年來不斷攀升，但在土地緊缺的情況之下，港府土地儲備的40%卻要留作興建丁屋。香港經(jīng)濟(jì)學(xué)者關(guān)焯照撰文指出，“港府預(yù)留大量土地給予只有幾十萬人口的原居民，這對600多萬香港市民來說，無疑是在傷口上撒鹽”。

關(guān)焯照又指出，丁屋政策只是一項(xiàng)臨時措施，現(xiàn)在卻被新界原居民視為合法傳統(tǒng)權(quán)益，成為港府一個定時炸彈。實(shí)際上，目前香港擁有24萬享有丁權(quán)的新界男性原居民，而政府933公頃的預(yù)留土地只夠興建5萬至6萬間丁屋，這意味著，未來政府仍需預(yù)留大量的土地滿足新界原居民興建丁屋的需求。

事實(shí)上，關(guān)于是否取消丁屋政策的討論一直都在進(jìn)行，只不過，這是一個極其敏感的話題。若取消這項(xiàng)政策，勢必遭到幾十萬新界原居民的反對，而且，需要指出的是，屆時將有數(shù)十萬的新界原居民成為輪候公共房屋的新增人口，這并非港府現(xiàn)有公共房屋資源所能承受的。不過，若繼續(xù)這項(xiàng)政策，政府則難覓土地資源，在政治上也須承受來自非新界原居民的巨大壓力。

也因此如此，盡管丁屋政策備受爭議，然而對政府來說，始終不愿意觸及到新界原居民的敏感神經(jīng)。如今，政府只能在新界盡可能地尋找一些較少爭議的土地資源，爭取緩解香港中長遠(yuǎn)土地供應(yīng)缺乏的難題。其中，新界東北發(fā)展計(jì)劃是港府目前大力推進(jìn)的，旨在發(fā)展香港新市鎮(zhèn)，解決香港中長遠(yuǎn)發(fā)展對土地的需求。

新界東北發(fā)展舉步維艱

然而，無論政府如何小心翼翼地處理各種利益，但在新界大面積開辟土地并非易事，盡管這里擁有足夠的土地資源——953平方公里，占香港整體面積的90%。

6月13日晚，一群新界東北居民暴力沖擊香港立法會，與警方發(fā)生沖突，并且試圖闖進(jìn)立法會大樓。引爆這群居民如此激烈反應(yīng)的緣由，乃是港府正就新界東北發(fā)展計(jì)劃向立法會申請前期撥款。盡管該計(jì)劃最終在立法會上獲得通過，但激烈的沖突令許多香港人感到驚愕。

新界東北發(fā)展計(jì)劃的內(nèi)容是將新界古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺的農(nóng)地，劃為新界東北新發(fā)展區(qū)，用于住宅和商業(yè)發(fā)展，合共占地787公頃。新發(fā)展區(qū)建成后，可以提供5.4萬個住宅單位，其中約四成單位為公共房屋，占住宅用地25%，可為15萬人提供居所。新界東北發(fā)展計(jì)劃預(yù)期于2017年啟動，2022年讓第一批人口遷入居住，于2031年完成所有工程。

新界東北發(fā)展計(jì)劃并非本屆政府首次提出。早在1993年，當(dāng)時的港英政府便提出發(fā)展新界東北，同樣是為了解決香港中長遠(yuǎn)土地需求。只不過20多年來港府的規(guī)劃一直只是紙上談兵，任何一屆政府都不敢輕易推動計(jì)劃，當(dāng)中的原因之一便是上面提及的新界存在著復(fù)雜的丁屋問題。另外，農(nóng)地保護(hù)，涉及大量居民的搬遷亦是計(jì)劃難以推行的原因。

盡管港府過去未有真正推行新界東北發(fā)展計(jì)劃，不過，精明的開發(fā)商認(rèn)準(zhǔn)港府開發(fā)新界東北勢在必行。于是，在過去的20年，新界東北的土地逐漸被擁有雄厚財(cái)力的私人發(fā)展商以及新界原居民收購。

不難看出，港府已經(jīng)錯過了推行新界東北發(fā)展計(jì)劃最好的時機(jī)。如今，港府若要在新界東北大規(guī)模收購?fù)恋赜糜陂_發(fā)，所涉及的利益沖突比過去更為復(fù)雜。由于大多土地已為私人開發(fā)商所擁有，于是港府在推行計(jì)劃之時，很容易被扣上“官商勾結(jié)”的帽子。

政府堅(jiān)決開發(fā)新界東北

盡管前期撥款已經(jīng)通過，但未來真正實(shí)行新界東北發(fā)展計(jì)劃之時，港府所遇到的阻力將更為激烈。不過，對于香港來說，發(fā)展新界東北新市鎮(zhèn)又是必須的，港府亟需建立一個新市鎮(zhèn)以滿足香港長遠(yuǎn)發(fā)展的需求。

盡管面臨著種種困難，但本屆港府依舊努力地在新界尋找土地。陳茂波說，新界東北的發(fā)展項(xiàng)目是為香港市民而建的新市鎮(zhèn)，它所提供的土地和房屋，是香港中期土地房屋供應(yīng)的重要來源。

特首梁振英表示，若沒有新界東北發(fā)展計(jì)劃，香港的房屋供應(yīng)尤其是公共房屋供應(yīng)，會更加落后于需求。他說，香港現(xiàn)在有超過20萬戶申請者輪候公共房屋，而新界東北發(fā)展計(jì)劃第一期要在2023年完成?！拔覀儾幌朐僖姷揭恍┎槐匾耐涎?，因?yàn)橛嘘P(guān)的公眾參與計(jì)劃已經(jīng)開展了三年。政府是完全按照程序辦事?！绷赫裼⒄f道。