全國千余樓盤評級下調解讀

大家正在看世界杯的時候，房價點評網上線了，雖然很低調，還是引起了很多關注，不少人已經“黑”我們了。不過我倒覺得，他們不是真的“黑”，而是有很多期待，又覺得我們目前還有很多問題，所以要質疑，要等我們回答。比如“房地產廣告精選”專門寫了一篇針對我們發布的《打破中國房地產信息的“黑箱”》的文章，逐段評價，質疑我們給出的樓盤指導價格，都比市場銷售價略高一點。如果當時對方了解到我們下調全國千余樓盤評級的情況，那篇文章估計就要做調整了。

究竟哪些城市、企業被降級？目前房價點評網上有4038個一手房樓盤，分布于全國21個一二線城市。這次全面調研、重新評級后，1107個樓盤被下調，占比27.41%。另外還有135個樓盤評級上調，占比3.34%。

為什么會有上調？是因為有的樓盤為了促銷而降價了，我們就可能上調它的評級。而降級的樓盤，是因為我們認為它的價格已經和市場不匹配了，所以要下調。這次一下子下調超過一千個樓盤的評級，可能會對市場產生一些影響，但我們希望這是積極的影響，希望這些被下調的樓盤，能夠進一步積極應對當前市場。

從城市來看，下調比例最多的并不是杭州，因為杭州市場雖然差但自救也快，在我們6月底重新評級時，杭州很多樓盤已經降過價了。此次評級下調的重災區，反而是之前市場還過得去，從4～5月份開始急轉直下的城市，例如東北部分城市、長三角部分城市，下調占比都在三成左右，高于平均比例。在一線城市中，北京下調比例最少，18.52%；廣州其次，28.61%；然后是上海，30.88%；深圳比例最高，31.68%。

評級調整后，“盡快入手”、“推薦購買”、“謹慎購買、“持幣觀望”這四類評級項目的分布比例，分別由5.9%、65.2%、25.1%、3.8%，變更為4.8%、46.6%、40%、8.6%，其中“持幣觀望”的項目數量為原來的兩倍多。

從企業來看，50強企業下調評級的占比為16.89%，但這21個城市中50強企業的市場占有率基本超過四成，說明它們在之前的市場應對中表現還是相對積極的。再看七家千億企業，一共下調了62個項目，占50強下調總數的33.16%，但這七家的市場銷售份額占到了43.4%。可以說，強者恒強。

那么，我們為什么要重新評級？

第一，市場環境在變化。這段時間大家都在討論救市，這就說明市場不好。不僅是二線三線城市在討論救市，北京都說要救市。當年許多人認為北京的樓市永遠是不敗的，那今天干嗎要救？還不是因為現在北京市場壓力大呀。估計接下去，一半以上的限購城市會調整政策。呼和浩特取消限購之后，會有更多城市取消限購政策。

第二，成交在回落。6月份的成交量比5月差一些，但沒有差很多。沒差很多主要是因為，包括TOP50在內的一些企業，6月份尤其最后一兩周房子賣得很不錯，價格調低了是最大的原因。5～6月的整體市場其實是比較差的，很多城市的成交量已經回到了2012～2013年的最低水平。現在整個市場成交處在低點，先出定量再出定價，在成交量調整基本到位的情況下，接下去價格也會有相應的調整空間。

第三，房價在回落。克而瑞發布的中住288指數顯示，全國一手房價格指數連續第三個月出現環比下滑，6月份的下滑幅度超過5月份。下滑的城市繼續增加，全國有160多個城市環比下滑，其中上海首次出現下滑，還有120多個城市是環比略有上升，上升的幅度較小。各個城市的房價目前是有壓力的，接下來幾個月房價肯定還會持續下滑。

第四，業內在看空。中介公司基本上一致看空樓市，最悲觀的是自曝被欠了30億傭金的中原地產。除了任志強還堅持看多之外，地產商基本上都從看多轉為看平，看平的則轉為看空，比如萬科王石一直是看平偏看空，郁亮是看平，毛大慶是看空。經濟學家中普遍是看平偏看空，比如李稻葵偏看空，巴曙松看平偏看空。另外評級機構和海外券商、投行都是偏看空的。房地產行業整體的壓力都非常大。

希望這次千盤下調是市場的一次契機，是筑底的希望，是企業調整的開始。評級下調了，企業也可以動手了，此時不調，更待何時！