千億房企：中國房地產(chǎn)永遠(yuǎn)的領(lǐng)跑者

先來看一下這張表（見下圖）。

首先，這七家企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的縮影。它們基本涵蓋了中國房地產(chǎn)企業(yè)的不同模式、形態(tài)和發(fā)展歷程。它們中間有做住宅開發(fā)的，有做商業(yè)地產(chǎn)的，有商住并重的；有側(cè)重一二線城市的，有專攻三四線城市的；有央企背景的，有私人資本的；有上市公司，也有非上市公司?？傊?，它們的代表性極強(qiáng)，開個(gè)玩笑，如果今天中國房地產(chǎn)行業(yè)只剩下這七家公司，也不會(huì)出什么大問題。

其次，這七家企業(yè)是中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。它們代表了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的最高水平，與其他企業(yè)拉開了較為明顯的差距。特別是萬科，已經(jīng)把其他企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了身后。這七家企業(yè)，從產(chǎn)品、管控、營銷、融資、資源整合等各方面，都勝過其他企業(yè)，甚至連規(guī)模房企難以做得很理想的單城市和單項(xiàng)目產(chǎn)能這兩個(gè)指標(biāo)，都高于房企50強(qiáng)企業(yè)的平均水平。

最后，這七家房企代表著中國房地產(chǎn)的未來。強(qiáng)者恒強(qiáng)，這七家企業(yè)還會(huì)在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)一步發(fā)展。2013年，這七家房企的市場(chǎng)占有率達(dá)到11.4%，而2011年和2012年，這個(gè)數(shù)值分別為8.9%和10.5%。按照這種勢(shì)頭，未來這七家企業(yè)的市場(chǎng)占有率還會(huì)進(jìn)一步上升。

我們來推算一下：如果2014年有兩家銷售額2000億企業(yè)、四家1500億企業(yè)和一家1200億企業(yè)，并假設(shè)全國商品房銷售額變化有限的話（去年8.6萬億，今年9萬億），那么，今年這七家企業(yè)的市場(chǎng)占有率為12.5%。海外投資人都看不懂中國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控，事實(shí)上做得越大風(fēng)險(xiǎn)反而越小，負(fù)債越多（千億以上）就越安全。這就是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“國情”。

對(duì)于這些企業(yè)，最大的問題還是未來發(fā)展方向的選擇。按原有增長模式，它們可能還有兩三年快速發(fā)展的空間，但是我們已經(jīng)可以看到一手房市場(chǎng)的天花板，市場(chǎng)總量已經(jīng)沒有太大的上升空間。一部分千億企業(yè)已經(jīng)開始思考這方面的問題，有的選擇做輕資產(chǎn)金融房企，像萬科；有些選擇做重資產(chǎn)持有物業(yè)，像萬達(dá)；有些選擇多元化運(yùn)作，像綠地和恒大；還有些轉(zhuǎn)向海外地產(chǎn)，像碧桂園。只要是在房地產(chǎn)本身的發(fā)展路徑上調(diào)整和選擇，我覺得都可以嘗試。但對(duì)這些企業(yè)來說，已經(jīng)很難離開它們賴以生存的土壤，“曾經(jīng)滄海難為水”這句話用在它們身上是最恰當(dāng)不過的。進(jìn)過房地產(chǎn)的門，賺過房地產(chǎn)的錢，今天再進(jìn)入任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，也許都沒有房地產(chǎn)那么大的市場(chǎng)、那么大的利潤和那么好的空間了。

眼下，互聯(lián)網(wǎng)是個(gè)誘人的蛋糕，金融也是，但我還是建議這些企業(yè)：你們千萬別放棄自己的主業(yè)，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)還需要你們?cè)谇懊嬉I(lǐng)。