中國投資者為何青睞澳大利亞房產（三）

剛過去的2013年，無疑是澳大利亞房產熱力迸發的一年。澳洲權威機構RP Data-Rismark公布的數據顯示，2013年澳洲房價勁升9.8%，達到2009年（13.7%）以來的房價增長高點。

在房價攀升的同時，清拍率、銷售速度、租金漲幅也不斷刷新紀錄。11月底，綠地集團在澳洲布局首個項目開始發售，一時間，“綠地集團悉尼樓盤開盤大售2.5億美元”等新聞在媒體上鋪天蓋地。事實上，這并非個例，國內品牌開發商以及高凈值個人紛紛涌入澳大利亞房產市場淘金。對于投資者而言，過去的良好表現只是參考的基數，未來澳大利亞房產市場走勢才是大家關注的焦點。現在，就由海外房產權威機構澳信集團的專家團隊，帶我們一起揭開澳大利亞房產的神秘面紗。

泡沫是否存在

目前，房地產業內人士、經濟分析師以及主流媒體，對澳洲房地產市場主要持兩種態度。

一種態度認為，澳大利亞住房價格正在偏離其市場價值，首次置業者數量減少，金融市場不斷濫用信貸資產，澳大利亞房產正處于一個類似于美國次貸危機的房產崩潰前期，出現了歷史上最大的泡沫。

而另一種態度認為，澳洲房價雖連年上漲，但長期發展趨勢仍積極明朗，并沒有泡沫化，從長期的投資角度來看，價格將上漲而不是下跌。這是因為：

其一，人口大幅增長是推動房價上漲的主要驅動力之一。澳大利亞每天增長1048人，年增長率為1.7%，且多為移民。按照目前的人口增長速度，房屋供應將持續緊張；其二，市場上住房供應短缺，全澳空置率保持在2%左右，租賃市場暢旺，悉尼的代售房產數量則創五年新低，買家競爭激烈；其三，政府限制土地的供給，致使土地價格上漲。由于大多數人想要居住在大城市及其周圍，澳洲的經濟中心城市不得不建造更多的中等或高密度住宅；其四，由于銀行實行低利率，購房者償還貸款能力提高，通過借貸投資房產的需求增多；其五，寬松的信貸體系，降低了購房門檻；其六，稅收體系有利于購房者。購買澳大利亞房產，不用繳納遺產稅及物業稅。在投資過程中，如果租金不能涵蓋支出，還可以通過負扣稅獲得稅務上的優惠；其七，澳大利亞貸款者多半債務情況良好，財務脆弱的屋主少之又少。

以上這些因素，皆是這部分業內人士看旺澳大利亞房產市場的原因。

清拍率居高不下

根據澳洲房產物業監察部APM的研究數據顯示，澳大利亞的房地產市場正經歷著“前所未有”的忙碌時期，由于買家競購，房價急劇攀升，選擇在拍賣會上出售房屋的業主人數也創下了新紀錄。如上圖所示，進入2013年以后，悉尼及墨爾本的二手房清拍率迅速回升，重回峰值。尤其是進入第二季度以后，悉尼的清拍率連續多周都保持在80%以上。這是自上一輪房地產熱潮以來，從未出現過的熱賣勢頭。

在以往的房產淡季“圣誕節”期間，悉尼和墨爾本的拍賣會數量也至少是十年內同期最高的。12月期間，悉尼錄得有史以來最旺的春季拍賣市場。在去年12月21日，墨爾本也經歷了有史以來物業拍賣數量最多的一周。這一情況，正是房產市場強勁的直接表現。

盡管房價飆升，但分析人士認為，澳大利亞的住房正處于十年來的最實惠水平。原因在于，市場的住房價格明顯增長，但由于利率下降，可負擔性已經持續改善。歷史低利率和工資增長大幅抵消了澳洲各地的住房成本。此外，根據澳大利亞統計局（ABS）公布的數據，澳洲租房者的比例，從1990年代中葉上升了將近5%至30.3%，有史以來規模最大的移民潮加劇了租房危機，給當地的房地產市場帶來巨大壓力，例如悉尼大部分地區，房屋空置率已降至歷史最低。不少家庭在租房壓力下提前置業，他們認為，替房東還房貸還不如自己購買。

基于此，RP Data的一份數據預測，澳洲逾250個城區的房價將在未來10年翻番。同期，近800個郊區的樓盤周租有望在10年內增加一倍。對此，澳信集團資深投資專家認為，澳洲房產的需求量受到低利率、日漸改善的消費者信心和家庭財富日增的提振，澳元兌人民幣匯率跌落、澳洲留學移民政策放寬將繼續催生中國買家市場。悉尼、墨爾本、布里斯班、黃金海岸、珀斯等城市，有很多的投資機會。在今后的連載中，澳信集團將繼續做深入的分析。

2014延續牛市“財富效應”

2013年，澳洲房地產市場形成了牛市的“財富效應”，2014年極有可能延續2013年的盛況，預計房價將增長10%。事實上，2013年房價增長最高的城市發生在悉尼——3月到12月之間猛漲15%，也許這樣的速度，2014年將出現在澳洲的其他城市，如布里斯班。RP Data 的發言人認為，“在一個房價仍處于峰值下方的市場中，房價勢必繼續上漲。”

澳信集團市場部負責人表示，在目前的經濟形勢下，房地產市場對2014年澳洲經濟增長和金融市場健康發展都具有決定性作用。根據RP Data的統計，澳大利亞八大首府城市房地產市場的投資收益率平均值為8.5%，悉尼的房產投資收益率超過10%，墨爾本則保持在7.3%。因此，無論是直接投資房地產，還是間接持有與房地產有關的金融產品，投資前景都是非常好的。

至于如何投資澳大利亞房產，可咨詢澳信集團澳洲房產投資專家，免費咨詢熱線：021 -6335 1266；或登陸澳信集團官網www.ausingroup.com，以便掌握更多澳信集團2014年度展會信息。澳信集團 “大型澳大利亞精品房產巡展”于3月1日拉開序幕，敬請關注。