中國房價泡沫依然“堅固”

作者簡介：

黃人天，《財經辯論》微雜志主編，人天經濟研究咨詢中心主任，獨立經濟學家，每經智庫專家，《每日經濟新聞》、《經濟參考報》、《商界評論》、《中國經濟與信息化》、《21世紀網》等主流媒體財經評論員，著有《富國陽謀：看穿中國與西方經濟比拼之迷局》、《貨幣突圍：拯救“紙”醉金迷的世界貨幣體系》等。

國家統計局日前發布11月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，房價延續了三季度以來的回暖趨勢，環比降幅進一步收窄，其中部分一、二線城市二手房價格環比出現上漲，北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市環比則無一下降。新建商品住宅成交量較十月份有所放大，為年內新高。

因此，房價回暖證明房地產泡沫依然“堅固”，也證明現階段中國政策仍可決定房價。

3月6日，筆者在新浪微博預測，2014年中國房價會有向下波動，但隨著下半年經濟刺激政策的逐步加碼和產業扶持政策導致出口形勢回穩，全年全國整體房價漲跌幅可能將趨于基本持平、略有漲跌，目前來看房價走勢正在向這種狀態靠攏。

今年年初以來，在房價下跌陰影下，出現了很多預測中國房地產泡沫崩盤的觀點。但筆者認為，中國房地產泡沫破滅不會重復其他國家的斷崖式崩盤劇情，這是因為中國泡沫經濟還沒有惡化到那種地步，也就是價格虛高的程度，還沒達到全國購買能力不能承受的地步。這得益于中國獨特的要素稟賦結構，人口眾多，地區差異大，產業體系全面，抗沖擊能力遠超日本經濟。現在還沒到山窮水盡的時候，雖然已經更近一步。

中國獨特的國情決定了獨特的泡沫經濟，這是令世人困惑的中國式泡沫特別“堅固”的原因所在，進而中國泡沫經濟自然會有其獨特的破滅邏輯。因此，筆者認為這可能是節節抵抗式的“非典型破滅”。為什么？

一方面，中國政府為化解四萬億經濟刺激計劃導致的泡沫困境，只能主動讓房價降一部分下來，容忍房地產企業死掉一批，以便迫使房地產企業以價換量，降價求生，消化房地產過剩庫存，遏制產能擴張，換取國民經濟重新均衡。因此，去年以來，央行實行差別化的貨幣政策，拒絕全面貨幣寬松，并且對以房地產業為輸血對象的影子銀行大力限制，這是導致今年初以來房價持續下跌的直接原因。而房價可在政府主動調控下降價，也證明中國房地產泡沫還沒達到崩盤的程度，政府仍具有經濟掌控能力。

而另一方面，中國政府仍采用加大高鐵等基礎設施建設和棚戶區改造等政府主導項目投資規模的方式救市，并放松房地產調控，逐步取消限購限貸，刺激房地產業購買需求。

這樣，一方面控制房地產業供給量，一方面增加房地產業需求量，以便達到去庫存化、去泡沫化的目的。在此過程中，如果房價不降，貨幣不緊，房地產開發商就不會松動價格，這是捂房惜售的常態。但如果房價降得太多，購房者就會持幣觀望，期待再降，這是追漲殺跌的規律。因此，為達到去庫存化、去泡沫化目的，仍然具有經濟掌控能力的政府就不可能讓中國房價崩盤式下跌，而只會讓其抵抗式節節下跌。可能表現為跌一陣，又靠政策回穩或回升一陣，但整體趨勢是下跌。跌幅估計不會太大，以現價計算的名義跌幅總體可能在10-20%左右，平均每年跌0-2%左右。當然，這是指全國房價，而非局部地區房價，因為國家政策關注的是宏觀經濟全局。

由于通貨膨脹繼續存在，在較長時間里，即使名義房價不變，實際房價仍是下跌，比如今年房價維持與去年相同的10000元每平米，但如果通貨膨脹率為3%，則以去年為基準，實際房價為10000除以103%等于9708.7元，也就是說今年10000元房價僅相當于去年的9708.7元。

如果考慮通貨膨脹因素，在這一輪房價調整過程中，以2013年房價為基準，中國名義房價小跌10-20%左右，實際跌幅可能達到20-40%，但這需要5-10年左右的漫長陰跌過程。

名義房價跌幅小于實際房價跌幅的隱含好處在于，購房者對資產貶值感覺不明顯，按揭貸款能被繼續償還，從而維持金融和經濟體系運轉。實際上，購房者和銀行各自承擔了資產貶值的部分損失，但表面上并沒多少賬面損失。購房者賬面上沒有變成“負翁”，即房產市值仍大于按揭貸款。同時，銀行賬面上沒有多少壞賬，得以繼續運轉。

其實，中國房地產去庫存化、去泡沫化的進程，就是中國經濟轉型升級的進程。國家層面理想的政策愿景是，在房價泡沫“非典型破滅”過程中，通過深化改革，釋放真實的需求和供給，大幅壓低房地產業利潤率，逐步實現經濟增長去房地產化，轉變為主要依靠服務業和中高端制造業。同時，在房地產業以價換量基礎上，實現地方政府土地出讓金收入保持基本穩定狀態，避免地方債務危機爆發。在此過程中，國家會以容忍經濟增長率逐步下滑的空間換取經濟結構調整的時間，只要就業能夠得到保障即可，于是就有了關于明年目標經濟增長率主動下調的頻頻吹風。

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（依沫）