經濟發展對土地價格的影響

摘 要：基準地價是政府采用科學方法確定且被社會公眾認可的地價標準之一，可以綜合反映一個地區土地市場中地價總體水平和變化趨勢。研究首先提出關于經濟發展對土地價格影響的思考，然后以2010年江西省7個地級市中心城區的基準地價和經濟發展指標數據為依據，構建經濟發展綜合評價體系，應用熵值法對各項經濟指標權重進行綜合測度，最后著重對經濟發展綜合得分與平均基準地價進行相關分析和回歸分析。結果表明：一個地區經濟發展水平與土地價格之間呈顯著性相關，且兩者變化步調一致。

關鍵詞：基準地價；經濟發展；相關性分析；江西省

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1006-060X（2014）04-0088-03

Abstract： Standard land price is determined by scientific method， which is conducted by government and accepted by the public. The standard land price can reflect the overall level and trend of the price of an area. To begin with， influence of economic development on the land price was analyzed. Then， based on the data of economic development index and standard land price of seven central cities in Jiangxi Province in 2010， a comprehensive evaluation system of economic development was established. And then， a comprehensive measurement was conducted to the weight of each economic indicator by the method of entropy. Finally， a special effort was made to apply correlation analysis and regression analysis on the comprehensive score of economic development and the average standard land price. The results showed that there is a significant correlation between the level of economic development and the land price in an area， and the variation trend of them was accordance.

Key words： standard land price； economic development； correlation analysis； Jiangxi Province

以亞當·斯密和大衛·李嘉圖為代表的古典經濟學觀點認為“土地是財富之母”，自然資源的有限性制約著經濟的持續性增長；以馬歇爾為代表的新古典經濟學觀點則認為土地對經濟增長并不重要，甚至可以被取代，而且技術進步等可以抵消土地固定不變帶來的制約作用[1-2]。近年來，關于土地價格與經濟增長方面的相關理論與實證分析相對較少，究其原因在于：經濟增長是多因素綜合作用的結果，土地要素貢獻很小且土地要素供給的稀缺性一直被認為是經濟增長的制約因素；此外，國內主流經濟學界無意也無暇顧及土地對經濟增長的影響，大部分研究重點主要傾向于科學技術、經濟制度及供給政策等對經濟增長的影響，而土地要素在經濟增長中的作用常常會被忽略，從而進一步弱化了土地要素對經濟增長的影響。這種被弱化的趨勢似乎順應了從古典到新古典理論觀點的變化。

然而，隨著研究的進一步深入，越來越多國內學者在開展土地要素與經濟增長關系的理論探討和實證研究之后，紛紛持有與之前相反的觀點。例如：豐雷等[3]指出土地是決定經濟增長的重要生產要素，并引入索絡模型，對中國31個省市的面板數據進行計量模型分析；柴志春等[4]采用計量經濟法和模型分析法對東部地區進行實證研究，得出土地價格上升對經濟增長的貢獻較大，土地成為經濟增長的基本要素，政府應高度重視土地價格在宏觀經濟調控中的基礎性作用；葉劍平等[5]引入空間面板模型對1989～2009年、1992～2000年和2001～2009年的經濟數據進行分析，得出全國土地貢獻率分別為19.31%、13.93%和26.07%；李佳等[6]研究分析了陜西省1997～2007年的經濟數據，對比分析資本、技術和土地等基本生產要素對經濟增長的貢獻，最后得出土地要素對經濟增長貢獻最大；李磊等[7]以日本為例，深入分析日本土地及其價格波動對經濟增長的影響之后，認為新古典增長理論有其局限性，土地要素在經濟增長中的作用明顯且不容忽視。這些理論研究和實證分析為今后的研究提供了參考和借鑒。但遺憾的是，以往有較多關于土地要素對經濟增長影響的研究，對于經濟增長是否影響土地價格至今還沒有確切定論，而現有關于經濟增長對土地價格影響的理論極度匱乏，相關實證分析研究更是鳳毛麟角。有鑒于此，研究擬以江西省7個地級市中心城區為對象，在充分借鑒國內學者的研究成果及研究方法的基礎上，對采集的數據進行定量分析，進一步探討經濟增長與土地價格之間的相關性。

1 數據來源與指標選取

出于對獲取數據的準確性、難易性和當地自然環境及人文環境的綜合考慮，研究選取了7個地級市的中心城區為對象，包括南昌市（西湖區、東湖區、青山湖區、灣里區、青云譜區）、贛州市（章貢區）、萍鄉市（安源區、湘東區）、宜春市（袁州區）、撫州市（臨川區）、上饒市（信州區）、吉安市（吉州區、青原區）。所選取的區域皆是各地級市的政治、經濟、文化中心，具有較好的代表性，基準地價數據及經濟發展數據皆來源于官方政府網站。

1.1 基準地價數據情況

為了更好地對比同一時點不同地區基準地價的情況，通過地價指數修正法將不同時點基準地價修正至統一時點[8]：2010年1月1日。其中商業（住宅、工業）平均價格是其各級別基準地價與其對應級別土地所占總面積比例的線性加權結果（表1）。

1.2 經濟發展指標體系建立

根據評價指標選取的全面性、科學性、可操作性和動態性等基本原則[9]，以及在充分借鑒前人研究成果的基礎上，選取了6個準則層指標，分別是財政收入、固定資產投入、工業增加值、國內生產總值、GDP增長速度及城鎮居民可支配收入。

2 權重確定及綜合得分計算

2.1 權重評價方法

目前，指標確定權重的方法主要有主觀賦值法和客觀賦值法[10]。主觀賦值法主要包括層次分析法和特爾菲法等，這類方法基于對各項指標重要性的主觀認知程度，不免帶有一定程度的主觀隨意性；客觀賦值法主要包括熵值法、變異系數法等，這類方法是利用測試指標值所反映的客觀信息確定權重的一種方法。為了消除主觀因素對權重的影響，采用熵值法[11]來確定各個指標的權重，具體步驟如下。

4 小結與討論

研究通過將各個城市的基準地價納入到同一個體系中，并建立經濟發展指標[13]，對7個地級市中心城區經濟發展水平進行綜合測度，應用相關分析法及回歸分析法對所研究區域的經濟發展綜合得分與商業、住宅及工業用地平均基準地價進行了定量分析，得出如下結論：

（1）經濟發展綜合得分與商業用地平均基準地價、住宅用地平均基準地價和工業用地平均基準地價所形成的擬合曲線皆為單調遞增函數。由此可知，隨著經濟發展，綜合得分上升，商業用地、住宅用地和工業用地的平均基準地價也呈現上升的趨勢，顯然，經濟發展與土地價格聯系密切，即呈正相關關系。此外，地價水平基本跟當地實際經濟發展水平相一致，例如江西省南昌市作為省會城市，集各項優勢于一身，其經濟發展水平自然遠超其他地區，地價水平也自然相應較高；又如吉安市作為江西省發展較為滯后的區域，其地價水平也相應較低。

（2）財政收入、固定資產投入、工業增加值、國內生產總值和城鎮居民可供支配收入等是經濟發展的關鍵指標，且與經濟發展呈正相關，它們的增長會直接推動經濟的發展，從而進一步推動地價的上升。究其原因可能在于，地價的上漲是土地在市場經濟條件下的價值回歸，而經濟發展會使城鎮化步伐加快、城鎮規模急劇擴張以及供需矛盾進一步加劇[14]，伴隨著這些變化，必然會引起提升后的土地價值在交易價格上的量變。

本研究雖初步得出地價高低與經濟發展水平存在顯著的相關性，但此次研究范圍相對狹窄，而且經濟發展指標模型也有待于進一步完善。這些不足之處將在今后的研究中進一步改進和深化。

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（責任編輯：盧紅玲）