濟(jì)南房?jī)r(jià)下半年還漲嗎？

在“金三銀四紅五月”接連失約后，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的博弈中，2014年上半年結(jié)束。過(guò)去半年，濟(jì)南樓市到底經(jīng)歷了什么？樓市下半場(chǎng)將會(huì)是開(kāi)發(fā)商的“旺季”還是購(gòu)房者的“望季”？在這種形勢(shì)下，席卷而來(lái)的“單獨(dú)二胎”政策會(huì)不會(huì)對(duì)樓市造成利好？

促銷(xiāo)是“假摔”，要買(mǎi)都得真加錢(qián)

三個(gè)月前，張業(yè)成在附近買(mǎi)下一套100平米的三居室，12樓，總價(jià)80萬(wàn)。近期省會(huì)大劇院演出季，張業(yè)成還很得意往后可以步行至大劇院。可是上半年過(guò)去了，離自己家不遠(yuǎn)的某樓盤(pán)推出6999元/平的房源。到六月底，在南部開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目新推房源最低價(jià)降到了5800元/平米，平均售價(jià)也只有6000多元/平米，比前期房源降了1000多元/平米，這也讓該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日人氣火爆，去化率達(dá)90%。

從3月開(kāi)始，濟(jì)南住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月處于低位。許多樓盤(pán)絞盡腦汁搞促銷(xiāo)：從“0首付”到特價(jià)房、送面積、送裝修等手段層出不窮。

但房?jī)r(jià)真的下降了嗎？

張業(yè)成到價(jià)格6999元/平的樓盤(pán)詢問(wèn)發(fā)現(xiàn)，只有一套房源可以享受這樣的價(jià)格，其他都在8000元/㎡以上。

再以東部某新入市項(xiàng)目為例，雖然宣傳中樓盤(pán)均價(jià)在9000元/㎡左右，實(shí)際上房源幾乎均是一戶一價(jià)，記者看中的一套三居室，價(jià)格在9700多元/㎡。“所有房源都在9500元/㎡以上，最貴的要近1萬(wàn)元/平方米。”不僅如此，宣傳冊(cè)中交兩萬(wàn)抵十萬(wàn)的優(yōu)惠并非適用于所有房源，只有極少數(shù)房源符合優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤(pán)促銷(xiāo)屬于“假摔”動(dòng)作。除了文字游戲，許多開(kāi)發(fā)商推出的特價(jià)房成了“擺設(shè)”，省城東部一樓盤(pán)一個(gè)月前便推出了20套特價(jià)房，記者致電該售樓處咨詢特價(jià)房，被告知特價(jià)房早已售罄。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年6月，濟(jì)南（樓盤(pán)）市共成交商品房6458套，環(huán)比5月的7009套減少551套，下降幅度達(dá)7.86%。這是繼5月以來(lái)，濟(jì)南市商品房連續(xù)第二個(gè)月銷(xiāo)量下降。6月各周商品房成交大體呈現(xiàn)“一起一落”的走勢(shì)，前三周成交量基本類(lèi)似，一直處于低位，單日最高成交量也未超過(guò)300套。但是第四周成交量大爆發(fā)，25日—29日成交量全部超過(guò)300套，這也被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)定為樓市復(fù)蘇的一周。

值得注意的是，6月最后一周（23日—29日），濟(jì)南市商品房成交2130套，占本月總成交量的32.98%，相比前三周周均成交量上漲了近1000套，但是記者觀察發(fā)現(xiàn)，6月最后一周商品房成交量之所以爆發(fā)，主要?dú)w功于儲(chǔ)藏室。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月最后一周共成交住宅1187套，僅比前三周單周成交量多出300多套，而剩余的“增量”則多數(shù)屬于儲(chǔ)藏室，最后一周，儲(chǔ)藏室共成交了682套，而前三周平均只有300套。

“濟(jì)南樓市正逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡。房子一向買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，因此開(kāi)發(fā)商寧愿采取各種促銷(xiāo)，也不愿意降價(jià)，以避免對(duì)未來(lái)市場(chǎng)造成的麻煩。” 山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，如果站在開(kāi)發(fā)商的角度，如何控制開(kāi)發(fā)速度、使開(kāi)發(fā)速度與消費(fèi)者消費(fèi)的速度相適應(yīng)很重要，“一是放慢開(kāi)發(fā)速度，不要再大量地增加供給，二是盡量增加銷(xiāo)售。那么市場(chǎng)的發(fā)展，可能就會(huì)按照開(kāi)發(fā)商的意愿走。”

開(kāi)發(fā)商表演“裸泳”

巴菲特說(shuō)：只有退潮了，才知道誰(shuí)在裸泳。放在樓市里同樣適用，只有市場(chǎng)處于低谷時(shí)，才能看出那些開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)經(jīng)得住考驗(yàn)。當(dāng)不樂(lè)觀的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)擺在眼前，新樓盤(pán)的持續(xù)銷(xiāo)售能力將是市場(chǎng)認(rèn)可度的考驗(yàn)。

據(jù)了解，今年上半年，濟(jì)南有兩家新進(jìn)開(kāi)發(fā)商的新樓盤(pán)入市，其中一個(gè)項(xiàng)目還進(jìn)行了開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，而且成績(jī)不錯(cuò)。該樓盤(pán)負(fù)責(zé)人就逆勢(shì)操盤(pán)的問(wèn)題接受了記者的采訪：“公司在去年的時(shí)候就已經(jīng)定好了企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的規(guī)劃，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有預(yù)想到市場(chǎng)是現(xiàn)在這種情況，但是項(xiàng)目的推廣是公司早已定好的戰(zhàn)略步驟，很難會(huì)因?yàn)闃鞘械牟▌?dòng)而進(jìn)行調(diào)整。”

該項(xiàng)目其他工作人員向記者介紹，樓盤(pán)銷(xiāo)售的好還有一個(gè)比較重要的因素：那就是在市場(chǎng)觀望氣氛濃重以前就選擇了開(kāi)盤(pán)，如果放到6月份估計(jì)開(kāi)盤(pán)也不會(huì)特別樂(lè)觀。

記者發(fā)現(xiàn)，新盤(pán)入市的時(shí)間傾向于兩頭，即年初和年尾。3、4月份有3個(gè)新樓盤(pán)入市推廣，四季度濟(jì)南將會(huì)再有2—3個(gè)新項(xiàng)目問(wèn)世，而中間空出的幾個(gè)月的時(shí)間則鮮有新盤(pán)入市。這些企業(yè)節(jié)點(diǎn)選擇的大都為傳統(tǒng)的旺季時(shí)間，即金三銀四和金九銀十。原因不言而喻，都是希望借著旺季的時(shí)候能有個(gè)銷(xiāo)售的開(kāi)門(mén)紅。

記者也采訪了一個(gè)臨近四季度要開(kāi)盤(pán)的新項(xiàng)目，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱9、10月份，屆時(shí)市場(chǎng)的表象將會(huì)有一個(gè)較為明確的表現(xiàn)，而且在樓盤(pán)建造的地段周?chē)苌儆写笠?guī)模的商品房銷(xiāo)售，加之產(chǎn)品受眾是剛需人群，所以對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況比較有信心。這位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的心態(tài)或許和很多樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)人員心態(tài)一樣，在“酒香也怕巷子深”的當(dāng)今，讓購(gòu)房者認(rèn)可開(kāi)發(fā)商的賣(mài)點(diǎn)才是最重要的，否則成了開(kāi)發(fā)商一個(gè)人在表演。

據(jù)了解，目前濟(jì)南樓市格局并沒(méi)有太大變化，市中部和奧體片區(qū)多為中高端樓盤(pán)，以中海奧龍官邸、萬(wàn)科金域國(guó)際、海爾綠城全運(yùn)村等品牌小區(qū)為代表，價(jià)格一直在高位徘徊。西客站片區(qū)一直推行造城運(yùn)動(dòng)，從高鐵到金融和文化藝術(shù)，片區(qū)定位明顯，因此樓價(jià)也有逆勢(shì)上揚(yáng)的趨勢(shì)。而工業(yè)北路在未來(lái)濟(jì)南的規(guī)劃中占有著重要的地位，嗅到了商機(jī)的各大地產(chǎn)像南益地產(chǎn)、東都國(guó)際、恒大、天鴻、海亮德國(guó)已經(jīng)在工業(yè)北路沿線開(kāi)始了大動(dòng)作，工業(yè)北路在不久的將來(lái)將會(huì)實(shí)現(xiàn)“大變臉”，價(jià)值自然是水漲船高。

“單獨(dú)二胎”推高房?jī)r(jià)？

“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度在下降，必然影響收入、投資各方面。現(xiàn)在投資渠道逐漸增加，人們已經(jīng)不把房地產(chǎn)作為唯一的投資渠道，投資熱情大不如前。再者，地方對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度問(wèn)題也有所變化。”據(jù)李鐵崗介紹，綜合因素造成了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從原來(lái)過(guò)度膨脹或者過(guò)度快速的狀態(tài)，逐漸朝著平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)變化。未來(lái)再經(jīng)過(guò)多少年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不見(jiàn)得會(huì)消失，但是從經(jīng)濟(jì)和它的關(guān)系來(lái)看，它很難再出現(xiàn)以前那種急劇膨脹爆發(fā)的發(fā)展模式。

當(dāng)然，黃金十年的結(jié)束是一個(gè)過(guò)程。圍繞著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)引發(fā)的其他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還會(huì)很多，比如咨詢業(yè)、服務(wù)業(yè)、評(píng)估業(yè)、房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)等，而不再純粹地由開(kāi)發(fā)支撐這個(gè)行業(yè)。國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家，城市里不再有大規(guī)模的高樓建設(shè)，但是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還是起一個(gè)很重要的作用，因?yàn)樗€包括與房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)業(yè)、中介、代理、信息服務(wù)和經(jīng)營(yíng)等行業(yè)。

李鐵崗認(rèn)為今年下半年樓市基本保持目前狀態(tài)。“一線城市里原來(lái)價(jià)格上漲比較快，投機(jī)性強(qiáng)的地區(qū)可能有下降的趨勢(shì)。但是像濟(jì)南這樣的城市供給量并不特別過(guò)剩，因此房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)狀態(tài)，銷(xiāo)售的急劇回升和突然回暖可能性不大，價(jià)格上漲的動(dòng)力也不是很足。”

值得注意的是，去年六月山東省取消了二胎生育間隔，近日，山東省又放開(kāi)了單獨(dú)二孩，相關(guān)調(diào)查顯示，七成符合條件的家庭有此規(guī)劃。那么，二胎是否會(huì)帶來(lái)一股換房潮？

前不久，家住上海花園的曲先生在保利華庭購(gòu)置一套130平的三室兩廳，總價(jià)115萬(wàn)元。曲先生與妻子都是“單獨(dú)”，如今大兒子四歲半，小兒子一歲半。“孩子再大些，現(xiàn)在的三居室就會(huì)顯得擁擠，換大房子勢(shì)在必行。”保利華庭2016年交房，隸屬歷下區(qū)，“到時(shí)老大上小學(xué)，老幺上幼兒園，正合適”。

據(jù)了解，因?yàn)槭恰皩W(xué)區(qū)房”，保利華庭銷(xiāo)量很不錯(cuò)。2012年一期推出時(shí)曲先生沒(méi)有出手，等二期房源推出時(shí)，相似戶型已經(jīng)比之前貴了十萬(wàn)。

“單獨(dú)二胎的放開(kāi)真正影響樓市可能是未來(lái)幾年以后的事情。考慮到未來(lái)的房產(chǎn)稅問(wèn)題，新增了‘二胎’指標(biāo)后，家庭買(mǎi)房面積肯定會(huì)增加。”李鐵崗認(rèn)為，目前濟(jì)南的主力購(gòu)房群體是80、90后，大多數(shù)人的消費(fèi)能力還不足以承受過(guò)大房產(chǎn)。但開(kāi)發(fā)商在后期戶型設(shè)計(jì)上會(huì)有所調(diào)整，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也有可能繼續(xù)被推高。